En 2025 se avecina un pulso para —y contra— miles de hogares en España. Se estima que entre 220.000 y 300.000 contratos de alquiler firmados en 2020 están llegando a su vencimiento y se preparan para una revisión, justo cuando los precios del mercado están por las nubes. Lo que empieza a verse como una actualización legal más, amenaza con agudizar la crisis habitacional ante la que muchos inquilinos se encuentran en una encrucijada: pagar más, encontrar otra vivienda o asumir la incertidumbre.
- Un embudo que se cierra: el efecto de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- Cifras que alarman: subidas del 20 % al 40 %
- ¿Cuánto destinan las familias? Una carga asfixiante
- El nuevo índice de referencia: una tabla para navegar un mar encrespado
- Radiografía territorial: dónde duele más
- ¿Un mercado justo o una burbuja peligrosa?
- Cómo afecta al inquilino medio
- Movilización social: el clamor salta a la calle
Un embudo que se cierra: el efecto de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019 extendió a cinco años la duración obligatoria de los contratos de arrendamiento (o siete si el arrendador es empresa). Por tanto, aquellos acuerdos firmados en 2020 empiezan a expirar ahora, y con ello llega la posibilidad de reajustar precios al valor de mercado.
Este fenómeno masivo ha sido denominado “efecto embudo”: cientos de miles de hogares ven cómo sus contratos llegan al fin, y muchos caseros aprovechan para subir la renta en sintonía con un mercado tensionado.
Cifras que alarman: subidas del 20 % al 40 %
Los números ilustran una realidad insostenible. Se estima que el encarecimiento de los alquileres puede oscilar entre el 20 % y el 40 % al renovar contratos firmados en 2020. En términos monetarios, la media de los inquilinos se enfrentan a incrementos de entre 150 y 300 euros mensuales, sin descartar que, evidentemente, existan casos concretos con subidas incluso mayores.
En este sentido, en zonas turísticas como la Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias, los incrementos llegan a alcanzar el 60 %, ya que el alquiler turístico ha absorbido una parte significativa del parque residencial, lo que tensiona aún más el mercado y genera una situación aún más compleja.
Por último, es importante señalar que, aunque existen varios factores agravan el contexto, el principal problema del alquiler en España es claro: la oferta de hogares en alquiler se ha reducido en la última década y continúa dominada por pequeños propietarios, lo que aporta rigidez a la regulación de precios.
¿Cuánto destinan las familias? Una carga asfixiante
Los alquileres ya representan una carga desigual en el presupuesto familiar. El informe del Banco de España indica que en 2024 las familias dedicaban de media el 22,7 % de su renta al alquiler, frente al 16 % de media europea. Pero entre los hogares de menores ingresos esta cifra se dispara: algunos destinan hasta el 43,1 %, un valor muy alejado de la regla del tercio que los analistas recomiendan para estos gastos.
Estos incrementos previstos para 2025 no hacen más que agravar una situación que ya estaba al límite: en muchas provincias, el 40 % de los inquilinos gasta más del 40 % de sus ingresos en la vivienda. La consecuencia es una presión económica y psicológica notable, especialmente en sectores vulnerables.
El nuevo índice de referencia: una tabla para navegar un mar encrespado
Frente a la volatilidad, la Ley de Vivienda de mayo de 2023 introdujo el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el INE. Este índice limita las subidas a la menor entre:
- Variación anual del IPC.
- IPC subyacente.
- Tasa media ajustada.
En la práctica, para contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023, en manos de caseros que actualicen según el IRAV, la subida se ha limitado al entorno del 2 %. Pero esta restricción no alcanza a quienes firmaron en 2020. Los arrendamientos previos siguen sujetos al IPC —sin tope—, y permiten incrementos muy superiores, especialmente en un mercado alcista que en mayo de 2025 marcó una subida interanual del 9,9 % en España, y del 11,7 % en Madrid, con récord histórico en el precio medio.
Radiografía territorial: dónde duele más
Como suele ocurrir en estas situaciones, el impacto no es homogéneo. En mayo de 2025 la subida interanual alcanzó el 14,9 % de media nacional, con provincias como Zamora (+29,8 %), Palencia (+24,9 %) o Huesca (+24,4 %) a la cabeza.
En ciudades, Madrid y Barcelona lideran: ambas rondan los 21 €/m², con barrios populares de Madrid como Villaverde o Fuenlabrada disparando sus incrementos hasta el +29,5 % o el +23 %, respectivamente.
Cataluña, declarada zona tensionada desde marzo de 2024, ha registrado bajadas del 6 % en nuevas rentas, aunque sigue contando con precios altos en Barcelona (23,9 €/m² frente a 21,7 en Madrid).
¿Un mercado justo o una burbuja peligrosa?
Cuando los precios suben más del 10 % anual, como está ocurriendo, surgen voces que advierten de una burbuja. Organismos como el Banco de España alertan que la vivienda está sobrevalorada entre un 1,1 % y un 8,5 %, y que el mercado podría perder rentabilidad.
Los promotores, por su parte, avisan de que el nuevo índice IRAV —si bien necesario para contener la escalada— puede desincentivar proyectos de «build to rent», reduciendo la oferta futura y perpetuando la tensión.
El panorama actual hace que la vivienda se perciba cada vez más como mercancía financiera, impulsada por fondos extranjeros y socimis que concentran una gran parte del parque y presionan al alza. Todo esto mientras cientos de miles de inquilinos esperan una renovación que, más que un trámite, se perfila como un nuevo sobresalto en el coste de vivir.
Cómo afecta al inquilino medio
Las principales consecuencias son las siguientes:
- Aumento de las cuotas. La actualización tras cinco años puede traducirse en una factura de hasta 1.100 € en plena crisis.
- Desplazamiento forzoso. Quien no pueda asumir el incremento debe buscar alternativas más baratas, muchas veces en áreas menos dotadas y más periféricas.
- Superocupación y retraso en la emancipación. Compartir piso o postergar el acceso a vivienda propia se vuelven estrategias habituales.
- Estrés financiero. Aumento de los gastos fijos, impagos, pérdida de capacidad de ahorro y deterioro psicológico, sobre todo en hogares jóvenes o con ingresos bajos.
Movilización social: el clamor salta a la calle
La tensión no se ha quedado en cifras: la sociedad ha reaccionado. El 5 de abril de 2025, decenas de miles de personas tomaron las calles en cerca de 40 ciudades, incluyendo Madrid y Barcelona, bajo lemas como “Acabemos con el negocio de la vivienda”.
Las demandas son claras: aumento de vivienda pública, expropiación de viviendas vacías, regulación efectiva del alquiler turístico, y paralización de desahucios sin alternativa habitacional. Un reflejo del malestar extendido y la urgencia de soluciones.
Por su parte, mientras miles de contratos se actualizan, el mercado se enfrenta a un desafío dual que se alinea con las reclamaciones de la población:
- Inmediatez. Ajustar precios sin desplazar todavía más a colectivos vulnerables.
