Cuando se alquila un piso, tanto el arrendador como el inquilino deben conocer con claridad qué se considera desgaste por uso normal y qué no. Esta distinción es clave para evitar conflictos al finalizar el contrato, especialmente cuando se trata de la devolución de la fianza.
La ley no siempre es explícita al respecto, por lo que conviene entender cuáles son los criterios que normalmente se aplican, qué responsabilidades tiene cada parte y cómo afecta el paso del tiempo a un inmueble.
- Qué dice la ley
- Qué puede considerarse desgaste normal
- Concepto clave: pequeñas reparaciones
- Qué no se considera desgaste por uso
- Qué pasa con el desgaste causado por mascotas o niños
- ¿La pintura de las paredes se considera desgaste?
- La importancia de hacer un registro fotográfico antes de firmar el contrato
- Qué ocurre si hay desacuerdo sobre los daños
Qué dice la ley
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 21, establece que el inquilino es el responsable de realizar todas las labores de mantenimiento que puedan ser necesarias para compensar el desgaste lógico y natural que se produce en una vivienda por el hecho de residir en ella. El arrendador, por su parte, está obligado a llevar a cabo todas las preparaciones que garanticen la habitabilidad del inmueble.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido […].
[…]
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario
Además, el artículo 1561 del Código Civil añade que el arrendatario está obligado a devolver la cosa arrendada en las mismas condiciones en las que le fueron entregadas, lo que indica, una vez más, que es éste el responsable del mantenimiento lógico del piso o casa.
Artículo 1561 del Código Civil
«El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.»
En suma, lo que la ley establece es que el inquilino no tiene la obligación de devolver la vivienda como nueva, sino en el mismo estado en el que la recibió, exceptuando el deterioro derivado del uso ordinario y del paso del tiempo. Ese desgaste es legalmente aceptado y no puede motivar la pérdida de la fianza.
Qué puede considerarse desgaste normal
Aunque no paremos de definir el término, la realidad es que no se define de forma clara en el marco legal español. No obstante, entendemos que el término desgaste normal en una vivienda alquilada se refiere al deterioro que se produce de forma natural y progresiva por el simple uso cotidiano del inmueble, sin que exista un mal uso, negligencia o daño intencionado por parte del inquilino.
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no ofrece una lista cerrada de qué se entiende por desgaste, existe una interpretación generalizada basada en la jurisprudencia y la experiencia habitual en el sector inmobiliario.
Criterios para identificar el desgaste por uso
Para determinar si un deterioro es atribuible al uso normal, suelen aplicarse estos criterios:
- Tiempo de uso. Cuanto más tiempo ha vivido el inquilino en el inmueble, más aceptable es cierto desgaste.
- Uso razonable del inmueble. Se espera que el inquilino haga un uso diligente y conforme al destino del piso (no es lo mismo un uso como vivienda habitual que como oficina).
- Materiales y calidades. Algunas superficies, acabados o instalaciones tienen una vida útil limitada. No se puede exigir que se conserven como nuevas indefinidamente.
- No intervención directa. Si el deterioro no deriva de una acción directa del inquilino, sino del simple paso del tiempo o del uso habitual, se considera desgaste.
Teniendo esto en cuenta, podemos considerar los siguientes como algunos de los casos típicos que suelen clasificarse como desgaste por uso:
- Marcas o pérdida de brillo en suelos de madera o gres, fruto del tránsito diario.
- Oscurecimiento de paredes o esquinas, especialmente en zonas de paso o cerca de interruptores.
- Desgaste del esmalte de la bañera o lavamanos, si no hay golpes ni grietas.
- Persianas que bajan con dificultad, tras años de uso continuado.
- Electrodomésticos que siguen funcionando pero con menor rendimiento.
- Oxidación leve en griferías, si no es causada por una mala limpieza.
Todo ello se considera parte del envejecimiento lógico de una vivienda habitada y no puede ser motivo de penalización económica al inquilino, siempre que el uso haya sido normal y responsable, pero sí podría ser responsabilidad del inquilino su reparación.
Concepto clave: pequeñas reparaciones
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece una cifra exacta para delimitar las responsabilidades del inquilino en cuanto al mantenimiento del piso, la práctica jurídica y la doctrina coinciden en que las pequeñas reparaciones son a cargo del arrendatario, siempre que se ajusten al llamado “criterio de los 150 €”.
Según este sencillo principio, cualquier reparación menor a 150 euros, relacionada con el deterioro por uso habitual, se considera una pequeña reparación y por tanto, responsabilidad del inquilino.
Qué no se considera desgaste por uso
Hay una línea clara que separa el desgaste natural de los daños por mal uso, negligencia o accidentes evitables, que siempre serán responsabilidad del inquilino.
- Puertas rotas, arañadas o golpeadas.
- Quemaduras en muebles, encimeras o suelos.
- Electrodomésticos averiados por mal uso (como sobrecargas).
- Agujeros en paredes por colgar objetos sin tacos adecuados.
- Grifos o sanitarios atascados por objetos inapropiados.
- Pintura con grafitis, manchas importantes o humedades provocadas.
En estos casos, el propietario puede descontar el coste de reparación o reposición de la fianza, siempre que documente correctamente los daños con facturas o fotografías comparativas del antes y el después.
Qué pasa con el desgaste causado por mascotas o niños
Tener mascotas o niños pequeños en la vivienda puede generar un desgaste más acelerado o más visible. Sin embargo, esto no implica automáticamente negligencia, aunque sí conviene valorar caso por caso.
Mascotas en un piso de alquiler
Un perro o un gato pueden dejar marcas en puertas, arañazos en suelos o malos olores si no se cuida bien la higiene. Si estos daños son puntuales y coherentes con el tiempo de alquiler, puede considerarse desgaste.
No obstante, si hay daños estructurales, orina acumulada, muebles rotos (un sofá muy deteriorado por arañazos de un gato) o suelos de parqué destrozados, no se trataría de desgaste por uso, sino de deterioro anormal atribuible al inquilino.
Es importante que el contrato incluya una cláusula específica sobre la tenencia de mascotas, para evitar conflictos posteriores. Además, conviene recordar que muchos propietarios, por ejemplo, permiten animales si el inquilino asume un plus en la fianza.
Niños y deterioro en viviendas
Con los niños ocurre algo parecido. Las manchas en paredes o los golpecitos en muebles pueden ser comprensibles en un entorno familiar. Sin embargo, pintadas con rotuladores, puertas descolgadas o electrodomésticos rotos no se justifican solo por la presencia de menores.
En estos casos, conviene usar el sentido común y evaluar si el daño supera lo razonable.
¿La pintura de las paredes se considera desgaste?
Uno de los puntos más conflictivos al entregar una vivienda alquilada es el estado de la pintura. ¿Debe el inquilino repintar el piso antes de marcharse? La respuesta en este caso será un «depende», ya que la pintura sí se considera desgaste por uso cuando:
- Han pasado varios años desde que se pintó.
- Hay zonas ennegrecidas por el roce (como cerca de interruptores).
- Hay marcas por muebles o cuadros que ya estaban colgados.
Así pues, habrá que valorar el importe que supondrá repintar y, en el caso de que el exceda los 150€ mencionados, será el propietario quien deba asumirlos. Cosa contraria sería si se hubieran provocado manchas, pintadas, colores distintos a los originales o daños visibles.
Por ejemplo:
- Pintar una habitación de rojo o negro, por ejemplo, sin permiso del propietario.
- Dejar restos de cinta adhesiva que ha dañado la pintura.
- Graffitis o dibujos de niños que no se pueden limpiar.
En estos casos, el propietario puede exigir la reparación o el repintado, descontando el coste de la fianza si es necesario.
La importancia de hacer un registro fotográfico antes de firmar el contrato
Uno de los pasos más recomendables al iniciar un contrato de alquiler —tanto para el arrendador como para el inquilino— es realizar un registro fotográfico detallado del estado de la vivienda. Aunque no es obligatorio por ley, puede evitar muchos conflictos en el momento de la entrega de llaves.
Por qué conviene documentar el estado del piso
Como hemos dicho, el desgaste por uso es una fuente frecuente de desacuerdos al finalizar el contrato. Si no hay pruebas claras del estado inicial del inmueble, es muy difícil demostrar si un daño ya existía o ha sido provocado por el arrendatario.
Un buen reportaje fotográfico o incluso videográfico puede servir como prueba objetiva y neutral en caso de disputa sobre:
- El estado de la pintura y paredes.
- El mobiliario, si el piso está amueblado.
- Los suelos (parquet, gres, tarima…).
- El funcionamiento y estado de electrodomésticos.
- Los baños, griferías y sanitarios.
- Puertas, persianas y ventanas.
Este material puede adjuntarse como anexo al contrato o al acta de entrega, con fecha y firma de ambas partes.
Qué debe incluir el registro
El registro fotográfico debe ser exhaustivo y ordenado, incluyendo:
- Fotografías de cada estancia desde varios ángulos.
- Detalles de posibles desperfectos ya existentes.
- Primeros planos de electrodomésticos, muebles, sanitarios, suelos, enchufes, etc.
- Fotos de contadores y números de serie, si procede.
También se puede complementar con una lista por escrito, tipo inventario, que refleje el estado de conservación de cada elemento.
Ventajas para ambas partes
- Para el inquilino. Protege frente a reclamaciones injustificadas sobre daños no causados por él.
- Para el arrendador. Le permite justificar retenciones de la fianza si se detectan daños nuevos al finalizar el contrato.
Es una medida preventiva muy simple, pero muy eficaz. A falta de prueba contraria, muchas veces prevalece la versión del propietario, por lo que conviene anticiparse con documentación objetiva.
Realizar una revisión conjunta al finalizar el contrato
Por último, es recomendable que ambas partes inspeccionen juntas la vivienda antes de devolver las llaves. Esto permite acordar in situ:
- Qué daños son responsabilidad del inquilino.
- Qué reparaciones se harán antes de la salida.
- Qué se descontará (si procede) de la fianza.
Además, hay que recordar que el propietario dispone de un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza o justificar su retención.
Qué ocurre si hay desacuerdo sobre los daños
Si el inquilino no está de acuerdo con la valoración del propietario, puede:
- Solicitar un informe pericial independiente.
- Reclamar la fianza a través de la Junta de Arbitraje de Consumo (si existe).
- Acudir a vía judicial, si no se llega a un acuerdo amistoso.
También es posible contar con seguros de impago o de alquiler, que incluyen cobertura legal para este tipo de conflictos.
