Un inquilino que vive de alquiler en un inmueble que incluya una plaza de garaje que no se usa, puede reconvertir esta situación en una oportunidad para sacar un dinero extra. Sin embargo, antes de hacerlo, es fundamental revisar el contrato y conocer qué dice la ley, qué puede opinar el casero, la comunidad y cuáles son los riesgos reales.
Qué dice la ley
Antes de nada, debemos tener claro que, en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento de una vivienda incluye también una plaza de garaje, la legislación aplicable será la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En este contexto, la plaza se considera un anexo de la vivienda y, por tanto, queda sujeta a las mismas condiciones que el piso. Según la LAU (artículo 8), no está permitida la cesión ni el subarriendo de la vivienda o sus anejos sin una autorización escrita por parte del arrendador.
Artículo 8 de la LAU – Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
En cambio, si la plaza de garaje se arrienda a través de un contrato separado del de la vivienda, aun cuando el propietario sea el mismo, se aplica el Código Civil. En este caso, no existe una prohibición legal expresa respecto al subarriendo, salvo que el contrato lo limite de forma específica. Por lo tanto, esta situación permite, en muchos supuestos, alquilar la plaza sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, siempre que no se haya acordado lo contrario por escrito.
Asimismo, tenemos una tercera opción: cuando el contrato está bajo el paraguas de la LAU, pero la plaza se alquila por horas o de forma puntual; en estos casos, cabría considerarse que esta cesión a terceros podría estar regulada por el Código Civil, ya que la situación no es permanente. Este tipo de cesiones suele permitir mayor flexibilidad desde el punto de vista legal, aunque no exime de cumplir con las obligaciones fiscales ni de afrontar posibles conflictos con terceros.
¿Se necesita un permiso del casero para alquilar la plaza?
Como acabamos de decir, la necesidad de obtener permiso del propietario depende del tipo de contrato firmado. Si el contrato de arrendamiento de la vivienda incluye la plaza de garaje como parte del acuerdo, el subarriendo requiere la autorización escrita del arrendador. Llevar a cabo dicha cesión sin este consentimiento puede interpretarse como un incumplimiento del contrato, lo que podría dar lugar a la resolución del mismo e incluso al desalojo del inmueble.
En los casos en los que la plaza cuente con un contrato independiente, y este no contemple cláusulas que prohíban expresamente su cesión, es posible alquilarla a terceros sin necesidad de comunicarlo al propietario. No obstante, resulta aconsejable informar al arrendador para evitar malentendidos, especialmente si existen sistemas de vigilancia o control de accesos en el edificio. Una comunicación previa puede contribuir a mantener una buena relación contractual.
La comunidad de vecinos, ¿puede oponerse?
La comunidad de propietarios no puede impedir legalmente que una plaza de garaje de uso privativo se alquile a un tercero, siempre que no se infrinjan las normas comunitarias. Cualquier acuerdo vecinal que pretenda prohibir este tipo de cesiones carecería de validez legal, al tratarse de un uso individual sobre un bien privativo.
Sin embargo, la comunidad sí está facultada para regular aspectos relativos al uso de los espacios comunes, como el sistema de acceso, las normas de circulación o la seguridad dentro del garaje. En este sentido, es posible que se impongan condiciones como el registro de los usuarios externos o la obligación de comunicar su presencia, lo que puede suponer un control adicional, aunque no una prohibición.
Riesgos de alquilar una plaza de garaje sin uso
Optar por alquilar una plaza de garaje sin uso habitual puede representar una forma de obtener ingresos adicionales, pero también implica ciertos riesgos. El primero de ellos, como venimos comentando hasta ahora, es el legal, ya que si el contrato no autoriza la cesión, el arrendador podría iniciar acciones legales para resolver el contrato. En contratos sujetos a la LAU, esto puede traducirse en la pérdida, no sólo de la plaza de garaje, sino de la totalidad de la vivienda alquilada.
Desde el punto de vista fiscal, los ingresos obtenidos por este alquiler deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario. En determinados supuestos, especialmente cuando la plaza no está vinculada a la vivienda habitual, dichos ingresos están sujetos a un 21 % de IVA. La omisión en la declaración puede acarrear sanciones por parte de la Agencia Tributaria.
También existen riesgos operativos. Por ejemplo, si la persona que alquila la plaza ocasiona daños en las instalaciones, incumple las normas comunitarias o permanece en el espacio tras finalizar el acuerdo, puede ser complicado actuar legalmente si no se dispone de un acuerdo por escrito. Para prevenir este tipo de situaciones, es aconsejable formalizar siempre un contrato, aunque sea básico, en el que se recojan las condiciones del uso. Recordemos que, aunque el contrato verbal de alquiler es perfectamente legal en España, ante posibles conflictos a futuros, la situación es mucho más compleja de resolver.
Qué debería incluir un contrato para alquilar la plaza
Un contrato para el alquiler de una plaza de garaje, incluso entre particulares y de corta duración, debería contemplar ciertos elementos esenciales. Entre ellos se encuentran los datos identificativos de ambas partes (nombre completo, DNI y dirección), así como la descripción precisa de la plaza: número, ubicación, dimensiones aproximadas y características adicionales si las hubiera, como trastero o acceso automatizado.
Asimismo, debe establecerse la duración del contrato, si se trata de un alquiler puntual, mensual o indefinido, junto al precio acordado, la forma de pago y, en su caso, la fianza correspondiente (aunque no es obligatorio, muchas personas solicitan una como medida de garantía frente a posibles desperfectos o incumplimientos).
El contrato también debería incorporar una cláusula que regule el uso adecuado del espacio y la obligación del usuario de cumplir las normas de la comunidad de propietarios. En caso de contar con la autorización expresa del arrendador para subarrendar la plaza, conviene dejar constancia escrita de esta circunstancia.
