La duración de un contrato de alquiler no siempre se limita a los años inicialmente firmados. En muchos casos, cuando ninguna de las partes manifiesta su intención de finalizarlo, entra en juego una figura clave del arrendamiento: la prórroga tácita. Esta extensión automática del contrato permite que el inquilino continúe en la vivienda y que el arrendador mantenga el vínculo sin necesidad de firmar un nuevo acuerdo. Pero ¿cómo funciona exactamente? ¿Cuántos años puede alargarse? ¿Y qué derechos y obligaciones genera para ambas partes?
- Qué es la prórroga tácita y cómo se aplica al alquiler
- Cuántos años dura la prórroga tácita del contrato
- Qué ocurre al concluir el periodo de prórroga tácita
- ¿Qué pasa si el contrato original era de tres años?
- ¿Cuándo se activa la prórroga tácita?
- ¿Puede el propietario subir el alquiler durante la prórroga tácita?
- ¿Y si el inquilino lleva muchos años en el mismo piso?
- Qué pasa si una de las partes no quiere continuar
- Cómo afecta la prórroga tácita al depósito de la fianza
- Se puede modificar el contrato durante la prórroga tácita
- Y si el contrato es verbal
Qué es la prórroga tácita y cómo se aplica al alquiler
La prórroga tácita es un concepto fundamental en el ámbito del arrendamiento de vivienda. Se refiere a la renovación automática del contrato de alquiler cuando, una vez alcanzado el vencimiento, ni el propietario ni el inquilino manifiestan su voluntad de terminarlo. En otras palabras, si ninguna de las partes dice nada, el contrato sigue vigente, pero bajo nuevas condiciones legales.
Este mecanismo está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 10, y tiene como objetivo ofrecer seguridad jurídica y continuidad habitacional.
Artículo 10 de la LAU – Prórroga del contrato
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Como vemos, se aplica tras haber transcurrido el período inicial de duración del contrato, que suele ser de cinco años si el arrendador es persona física (o siete si es persona jurídica), y siempre que no haya existido una notificación formal para finalizar la relación contractual por alguna de las partes.
Cuántos años dura la prórroga tácita del contrato
Lógicamente, la duración de la prórroga tácita no es indefinida, sino que, una vez más, se regula también por la LAU. Una vez finalizado el contrato, y siempre que no se comunique su resolución del mismo con al menos cuatro meses de antelación por parte del casero (o dos por parte del inquilino), el contrato entra en una fase conocida como prórroga tácita anual, que puede extenderse por hasta tres años adicionales. Es decir, de esta manera, un contrato podría llegar a durar, por aplicación de sucesivas prórrogas, hasta 8 ó 10 años, en total.
Es decir, para decirlo de forma llana, si, una vez han pasado 4 años y 8 meses desde la firma del contrato, el casero no avisa del final del contrato, éste se renovará automáticamente (y en los mismos términos) salvo que el inquilino se manifieste de forma contraria durante los dos meses siguientes.
Qué ocurre al concluir el periodo de prórroga tácita
Si al llegar al octavo año ninguna de las partes ha notificado su intención de finalizar el contrato, se entiende que ambas desean continuar con la relación de arrendamiento. En ese caso, entra en juego la figura de la tácita reconducción, que implica el inicio de un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior, pero ya no regulado por la LAU, sino por el Código Civil en su artículo 1566 y siguientes.
Artículo 1566 del Código Civil
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento
Normalmente, esta nueva etapa tiene una duración de un año, renovable de forma anual mientras ninguna parte comunique lo contrario. Sin embargo, hay ocasiones en las que esta reconducción se establece mes a mes, por lo que es fundamental que ambas partes conozcan con claridad qué tipo de continuidad están aceptando. Cualquiera de los dos puede finalizar esta nueva relación al término de cada periodo, siempre que lo comunique formalmente y con el debido preaviso.
Artículo 1581 del Código Civil
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
¿Qué pasa si el contrato original era de tres años?
Antes de la reforma de la LAU en 2019, muchos contratos se firmaban por una duración mínima de tres años. En esos casos, tras cumplirse los tres años, también existía una prórroga anual tácita de hasta tres años más.
La conclusión en estos casos es evidente: este tipo de contratos podrían tener un régimen diferente en cuanto a la duración de la prórroga tácita. Sin embargo existen discrepancias por parte de los expertos en arrendamientos, ya que muchos argumentan que, habiendo cambiado la ley que regula los arrendamientos para favorecer al inquilino, las condiciones aplicables para estos acuerdos deberían modificarse en consecuencia. Por eso mismo, en caso de duda, conviene revisar bien las fechas de firma y los términos específicos pactados entre las partes y consultar con un abogado especializado.
¿Cuándo se activa la prórroga tácita?
Ya lo hemos dicho, la prórroga se activa automáticamente si no se emite un preaviso formal de no renovación. La comunicación debe ser por escrito y cumplir los plazos establecidos. Si el propietario quiere que el contrato termine cuando venza, debe informar al inquilino al menos cuatro meses antes. Por su parte, si el inquilino desea marcharse, debe avisar con al menos dos meses de antelación.
¿Puede el propietario subir el alquiler durante la prórroga tácita?
Este es un punto sensible. En general, el precio del alquiler no puede modificarse durante la prórroga tácita, a no ser que así se hubiera pactado expresamente en el contrato original. Es decir, si en el contrato se incluía una cláusula que permite actualizar la renta conforme al IPC de años anteriores, entonces sí es posible aplicar esa subida. En caso contrario, el precio debe mantenerse.
Dicho en otras palabras, la prórroga tácita supone la renovación en los mismos términos que recogiese el contrato para los 5 primeros años. Dado que en ese periodo inicial sólo se puede subir el importe de la renta sí así se recoge en el acuerdo, lo mismo pasará con los 3 años de extensión automática.
¿Y si el inquilino lleva muchos años en el mismo piso?
En casos en los que el inquilino lleva muchos años residiendo en la misma vivienda, pongamos por ejemplo más de 10 años en el mismo piso, se puede llegar a producir una situación de consolidación del arrendamiento. Aunque la ley no impide al propietario terminar el contrato al finalizar cada prórroga, en la práctica muchos contratos se mantienen indefinidamente mediante renovaciones sucesivas o prórrogas tácitas y/o de reconducción.
En este contexto, algunos inquilinos pueden preguntarse si existe una especie de “derecho adquirido” a continuar en la vivienda. La respuesta legal es que no existe tal derecho, pero en la práctica, la continuidad suele mantenerse si hay buena relación entre las partes y si el arrendador no necesita recuperar la vivienda.
Qué pasa si una de las partes no quiere continuar
En caso de que el arrendador quiera recuperar su vivienda una vez finalizado el contrato o alguna de las prórrogas anuales, deberá enviar una notificación formal respetando el preaviso mínimo de 4 meses. Si no lo hace, la prórroga tácita se activa y el contrato se renueva por otro año.
Por su parte, si el inquilino ya no desea seguir en la vivienda, también tiene que informar con antelación de al menos dos meses. Si no lo hace, la prórroga tácita también se activa y, en el caso de que el inquilino abandone la vivienda de forma unilateral o sin previo aviso, podría enfrentarse a penalizaciones si así lo contempla el contrato.
Una vez activada esta prórroga, según la LAU, sólo el arrendatario puede manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato; eso sí, siempre que avise con, al menos, un mes de antelación.
Cómo afecta la prórroga tácita al depósito de la fianza
El depósito de la fianza no cambia durante la prórroga tácita. La cantidad depositada inicialmente se mantiene vigente, salvo que se hayan producido actualizaciones legales o contractuales que obliguen a revisarla. Sin embargo, en muchos contratos no se modifica esta cantidad, incluso después de varias renovaciones.
Es recomendable, en cualquier caso, revisar el contrato y las normativas autonómicas, ya que en algunas comunidades autónomas existen obligaciones adicionales en cuanto a la actualización o el registro de la fianza en organismos específicos.
Se puede modificar el contrato durante la prórroga tácita
No, una vez que se activa la prórroga tácita, el contrato no puede modificarse salvo acuerdo mutuo entre las partes. Esto incluye tanto el importe de la renta como cualquier otra condición. Si una de las partes quiere negociar un cambio, deberá hacerlo antes del vencimiento del contrato vigente, y con tiempo suficiente para pactar los nuevos términos.
En caso de que el propietario quiera introducir nuevas condiciones al contrato, lo adecuado sería no dejar que entre en prórroga tácita y, en su lugar, firmar un nuevo contrato con el inquilino, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Y si el contrato es verbal
Aunque la ley permite los contratos verbales, siempre es recomendable que cualquier relación de alquiler se formalice por escrito. En los contratos verbales también se aplican las prórrogas legales y tácitas, pero demostrar la fecha de inicio, duración o condiciones puede resultar mucho más complicado en caso de conflicto. Por eso, tanto arrendadores como inquilinos deben procurar dejar constancia escrita de cualquier modificación o renovación.
