Qué pasa cuando un inquilino lleva 10 años o más en el mismo piso de alquiler

Una de las principales preocupaciones de todo inquilino reside en el hecho de que su casero decida vender el piso en que reside. Del mismo modo, algunos arrendatarios se preguntan si la vía inversa es posible. Es decir, si, por vivir un determinado número de años en un mismo inmueble se gozan de derechos añadidos que podrían derivar, incluso, en adquirir la propiedad en la que se habita.

Qué derechos tiene un inquilino que lleva 10 años o más en el mismo alquiler

Inicialmente, un inquilino que habite durante 10 años o más en la misma vivienda, está cubierto por los mismos derechos que cualquier otro inquilino:

• Derecho a la vivienda digna y adecuada. Los inquilinos tienen el derecho fundamental a una vivienda que cumpla con las condiciones de habitabilidad y salubridad.
• Derecho a la privacidad. Los propietarios no pueden ingresar a la vivienda sin el consentimiento del inquilino, excepto en casos de emergencia o con previo aviso.
• Derecho a la renovación del contrato. Los inquilinos de larga duración tienen el derecho a renovar el contrato de alquiler en las mismas condiciones que el contrato anterior, a menos que ambas partes acuerden cambios.

• Derecho a la estabilidad del alquiler. Los propietarios no pueden aumentar el alquiler de manera significativa durante la vigencia del contrato.

Adicionalmente, además, se pueden acoger a los siguientes:

• Derecho a la prórroga automática del contrato. En ciertas circunstancias, si un arrendatario reside en una vivienda por más de 10 años, tiene el derecho a que el contrato de arrendamiento se prorrogue automáticamente. Esto implica que el contrato se extiende automáticamente por un período específico y el arrendatario puede continuar ocupando la vivienda sin tener que suscribir un nuevo contrato.
• Posibilidad de aplicar el concepto de usucapión.

Qué es la usucapión y cómo afecta a un inquilino de larga duración

La usucapión o prescripción adquisitiva es un término legal incluido en el Código Civil, concretamente en el artículo 1930.

Artículo 1930 del Código Civil

Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.

Se trata, en suma, de un concepto legal de origen romano que permite adquirir la propiedad de un bien mediante su posesión constante a lo largo de un período de tiempo definido por la ley. Por lo tanto, se traduce obtener la posesión de un bien de manera automática, sin requerir una orden judicial que lo confirme. Para ello, sólo ha de vencerse el correspondiente plazo establecido por la ley. Eso sí, en caso de disputa sobre la propiedad, la usucapión debe ser demostrada ante un juez.

Es importante destacar que la usucapión tiene efecto retroactivo, lo que implica que una vez cumplido el plazo establecido, se considera que la adquisición del derecho ocurrió desde el inicio de dicho período. No obstante, han de satisfacerse más requisitos para que el bien pueda obtenerse por la vía de la usucapión:

• Realizarse en concepto de dueño. El futuro poseedor debe tener control efectivo sobre la propiedad y ejercerlo como si fuera el propietario legítimo.
• Ser pública y pacífica. Se traduce en que el uso de la vivienda debe ser ostensible y sin ocultamientos, y sin la presencia de violencia o coerción.
• Necesaria continuidad. Durante el plazo exigible para que la usucapión pueda llevarse a efecto, no puede haber existido interrupciones. Es decir, en el caso de la vivienda, se debe haber vivido en ella de forma continuada.

Con respecto a las exigencias y plazos establecidos legalmente, se indican los siguientes:

• Usucapión ordinaria.
  • Se exigen:
    • Buena fe. Se refiere a la convicción de que la persona que entregó el bien era su legítimo propietario y tenía el derecho de transferirlo. Por otro lado, se considera que hay mala fe en el poseedor que está al tanto de un defecto en el título del transferente que lo hace inválido.
    • Justo título. Se trata del documento que avale legalmente que la transferencia de la propiedad puede llevarse a efecto. Debe ser auténtico y su validez debe ser demostrada, ya que nunca se presume automáticamente.
  • Plazos.
    • 10 años para bienes inmuebles.
    • 20 años para bienes inmuebles si el propietario reside en el extranjero.
    • 3 años para bienes muebles.
• Usucapión extraordinaria. No exige ninguna de las dos premisas antes reseñadas.
  • 30 años para bienes inmuebles.
  • 6 años para bienes muebles.

¿Es verdad que después de 10 años el inquilino puede quedarse con la vivienda?

En base a lo que acabamos de decir, depende. Pasados 10 años, podrá ejercerse la adquisición de la vivienda por la vía de la usucapión ordinaria, pero sólo en el caso de que el propietario de la misma resida en España ya que, de hacerlo en el extranjero, el plazo para poder reclamar la vivienda será de 20 años (éste puede ser el caso de muchos inquilinos de renta antigua).

Además, no es algo que se produzca de forma automática. Hemos dicho que debe realizarse en concepto de dueño, por lo que el inquilino debe poder demostrar que ha hecho uso de la vivienda como si fuera el propietario de la misma y la posesión del bien debe realizarse de forma pacífica y pública. Esto se traduce a que debe realizarse con el acuerdo del dueño real, de manera que, por ejemplo, no puede llevarse a efecto por okupación o procedimientos que impliquen violencia; de ahí que sea importante, para los arrendadores, saber elegir a un buen inquilino que no genere problemas a largo plazo.

Además, esos 10 años de uso del inmueble deben haberse desarrollado de manera ininterrumpida. Es decir, si ha habido un parón en el alquiler, por breve que este haya sido, no podría ejercerse una adquisición por esta vía.

Finalmente, el término más importante quizá sea el de la buena fe, lo que supone que no se puede recurrir a tretas o ardides a fin de adquirir la propiedad. Esto va orientado a evitar posibles fraudes hacia colectivos más desprotegidos como podrían ser las personas mayores que, movidas por los buenos sentimientos, pero faltos de los conocimientos legales oportunos, podrían verse afectados por otras personas que, recurriendo a la usucapión, intentasen hacerse con un inmueble que no les pertenece.

No obstante, debemos admitir que existe cierta discrepancia en el hecho de que el arrendatario de una vivienda alquilada pueda recurrir a la usucapión a la hora de adquirir el bien. Muchos especialistas argumentan que, en este caso, no sería de aplicación ya que este concepto tiene la voluntad de cubrir otras posibles situaciones (por ejemplo, el de residir en un bien abandonado porque su último titular ha fallecido y nadie lo ha reclamado) y que, además, en los arrendamientos, el inquilino nunca puede satisfacer el requisito de dueño previo exigido en el concepto (tal y como se recoge en el Código Civil) ya que el propietario durante el periodo de alquiler siempre será el arrendador y nunca el arrendatario.