Aunque no son muchos los ciudadanos que se las pueden permitir, existen webs especializadas en el alquiler de viviendas de lujo. Por norma general, se da por hecho que se trata de inmuebles que, pese a ser mucho más costos y grandes, están regulados por el mismo marco legal que el resto de arrendamientos en España. Sin embargo, la realidad es otra bien diferente.
Qué dice la ley
La normativa aplicable, de manera general, al arrendamiento de viviendas es la Ley de Arrendamientos Urbanos. En principio, cabría pensar que todo tipo de contrato de alquiler debería ajustarse a lo que indica este texto legal, sin embargo, éste, en su artículo 4, dedicado al Régimen Aplicable de la norma, excluye, entre otros, los arrendamientos de viviendas que puedan considerarse suntuarias o de lujo.
Artículo 4 de la LAU – Régimen Aplicable
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
Deducimos, por lo tanto, que se considera como vivienda suntuaria, y por lo tanto, cuyo contrato está exento de satisfacer la Ley de Arrendamientos Urbanos, a aquélla que verifique lo siguiente:
- Tiene más de 300 metros cuadrados de superficie.
- La renta anual de alquiler es al menos 5,5 veces superior al salario mínimo interprofesional anual. Esto equivalía a un alquiler mensual, por ejemplo, de 5.940 euros en el año 2023.
En estos casos, pues, la LAU no será la normativa a recurrir, sino que todo lo establecido en contrato deberá regirse por la ley de orden superior a ésta, es decir, por el Código Civil. Obviamente, los contratos se podrán acordar, en sus términos, por lo que las partes decidan; eso sí, a condición de que no se lleguen a pactos que contravengan la citada norma u otra de mayor calado aún (la Constitución, por ejemplo).
Qué normas se aplican
Como indicamos, el Código Civil será la ley a la que habrá que recurrir a la hora de redactar de redactar el contrato. Sin embargo, existen otras que también deben tenerse en cuenta:
- Ley de la Propiedad Horizontal (LPH). Las viviendas de lujo situadas en edificios colectivos deben cumplir con las normas de las comunidades de propietarios, incluyendo la Ley de Propiedad Horizontal, así como los estatutos y reglamentos internos.
- Leyes tributarias. Las viviendas suntuarias en alquiler pueden estar sujetas a impuestos específicos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) para propietarios extranjeros. Es fundamental cumplir con las obligaciones fiscales y declarar los ingresos obtenidos por el alquiler.
- Regulación municipal. En algunas ciudades españolas, los ayuntamientos pueden establecer normativas adicionales para el alquiler de viviendas de lujo, como restricciones para el uso de la vivienda como alquiler turístico, requisitos de licencias especiales y límites en el número de días de alquiler.
- Normativas de seguridad y habitabilidad. Todas las propiedades en alquiler, independientemente de su nivel de lujo, deben cumplir con las normativas locales de seguridad y habitabilidad, que incluyen requisitos como aislamiento térmico adecuado, instalaciones eléctricas seguras y medidas contra incendios.
Cláusulas de un contrato de vivienda suntuaria
Al no ser aplicable aquí la normativa general para el resto de arrendamientos, los términos habitualmente asumidos como aplicables en cualquier otro alquiler, para un inmueble suntuario varían:
- Duración. En estos contratos, el inquilino no puede imponer una duración mínima, permitiendo así que el propietario determine el plazo que mejor le convenga, incluso estableciendo una duración obligatoria. En tal caso, el propietario puede exigir el cumplimiento completo del contrato o acordar una indemnización si el inquilino decide finalizar el contrato anticipadamente.
- Renta. Se puede acordar un aumento de la renta según lo que se considere adecuado (por ejemplo, cada seis meses), sin estar necesariamente vinculado al Índice de Precios al Consumo (IPC).
- Obras. Una de las ventajas de este tipo de contratos es la libertad para acordar sobre las obras en la propiedad. Se puede establecer, por ejemplo, que el inquilino sea responsable de todas las obras, incluso las de mantenimiento, contrariamente a lo que suele ocurrir en los contratos de alquiler estándar. Eso sí, debe acordarse de manera explícita para evitar que el inquilino reclame que, al no haberse especificado nada, se aplica la LAU, lo que haría que las obras de mantenimiento fueran responsabilidad del propietario. También es común acordar que el inquilino deba solicitar permiso para realizar cualquier cambio, incluso si es una mejora (como la instalación de fibra óptica).
- Fianza. Generalmente, se aplica el mismo criterio que en los alquileres de viviendas comunes (depósito de un mes de renta en la institución correspondiente). Sin embargo, se puede exigir la cantidad que se considere apropiada, sin un límite legal o un aval bancario por la suma que se estime. Eso sí, es necesario verificar las regulaciones específicas de las comunidades autónomas, ya que pueden tener sus propias normativas.
- Derechos. Por norma general, se opta por acordar explícitamente la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda. También suele indicarse que el inquilino no tiene derecho a ceder el contrato ni a subarrendar la vivienda, ya que si no se menciona nada, el arrendatario podría tener estos derechos por defecto. Además, se puede prohibir al inquilino realizar ciertas actividades, como operar un negocio en la propiedad o utilizarla como domicilio para sociedades.
- Disputas. En caso de tener que resolver conflictos legales, es obligatorio acudir al tribunal correspondiente al lugar donde se encuentra la vivienda.
