Incluir una cláusula de resolución anticipada en un contrato de alquiler es algo relativamente común, pero no siempre está claro qué implicaciones legales tiene o en qué condiciones puede aplicarse. Muchos inquilinos se preguntan si el propietario puede echarles antes de tiempo gracias a este tipo de disposiciones y, también, si es posible para ellos abandonar la vivienda sin penalizaciones.
¿Es legal añadir una cláusula de rescisión anticipada en el contrato de alquiler?
Incluir una cláusula de resolución anticipada en un contrato de arrendamiento es legal, siempre que se respeten los límites establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta posibilidad, que, como decimos, no está regulada de forma específica pero tampoco prohibida, permite a las partes pactar libremente en qué supuestos puede finalizarse el contrato antes del plazo previsto.
En la práctica, no nos llevemos a engaños, este tipo de cláusulas suelen ser redactadas a favor del arrendador, permitiéndole recuperar la vivienda en determinadas circunstancias. No obstante, también pueden incluirse disposiciones que permitan al inquilino resolver el contrato de forma anticipada, más allá de lo previsto en el artículo 11 de la LAU, que establece que el arrendatario puede desistir del contrato tras, al menos, seis meses, siempre que lo notifique con 30 días de antelación.
Eso sí, es importante subrayar que el contenido de estas cláusulas no puede ser arbitrario ni abusivo. Por ejemplo, no se consideraría válido un pacto que permitiera al casero recuperar la vivienda «cuando quiera» sin causa justificada, pues supondría una merma del derecho del inquilino a la estabilidad habitacional reconocida por la normativa vigente. De hecho, la jurisprudencia ha venido anulando este tipo de estipulaciones cuando suponen un desequilibrio contractual manifiesto.
Desde el punto de vista formal, estas cláusulas deben constar por escrito en el contrato, firmadas por ambas partes. Si no existe mención expresa, no puede entenderse que el arrendador tenga derecho a resolver el contrato de forma unilateral antes del plazo mínimo de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), salvo en casos legalmente tasados, como la necesidad de vivienda para uso propio o de familiares.
Ejemplos o modelos de cláusulas de rescisión anticipada
Las cláusulas de rescisión anticipada pueden encontrarse bajo distintos formatos en un contrato de alquiler. A continuación, se presentan algunas de las más habituales.
El casero puede recuperar la vivienda si la necesita para uso propio
«El arrendador podrá dar por finalizado el contrato con un preaviso de 60 días si necesitara la vivienda para uso propio, de su cónyuge o familiares en primer grado de consanguinidad.»
Este tipo de cláusula recoge uno de los pocos supuestos, junto con el de desistimiento, en los que la ley permite al arrendador interrumpir el arrendamiento antes del plazo mínimo obligatorio; es decir, no inventa nada, sólo traslada el contenido de la normativa al texto del contrato. Eso sí, para que sea totalmente válida, debe aplicarse conforme al artículo 9.3 de la LAU, que exige justificar la necesidad de uso habitual por parte del propietario o familiares directos.
El inquilino puede desistir del contrato tras seis meses
«El arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento transcurridos seis meses desde su firma, comunicándolo por escrito con una antelación de al menos 30 días.»
Es una redacción muy habitual, basada en el artículo 11 de la LAU. Esta cláusula ofrece al inquilino una vía para finalizar el contrato sin penalización después del primer semestre de vigencia, siempre que se cumplan los plazos de preaviso.
Ambas partes pueden poner fin al contrato sin causa
«Ambas partes podrán resolver el contrato antes del vencimiento pactado si media un preaviso mínimo de dos meses, sin necesidad de justificar causa, y sin derecho a indemnización alguna.»
Se trata de una cláusula de mutuo acuerdo que puede pactarse siempre que no vulnere lo dispuesto por la ley sobre duración mínima del arrendamiento. Este tipo de redacción da flexibilidad a ambas partes, aunque su uso no es muy frecuente en contratos estándar.
En estos casos, se recomienda revisar la redacción exacta de la cláusula, ya que de su formulación dependerá su validez y aplicabilidad. Además, también es importante que estas condiciones se hayan negociado de forma equitativa y no impuestas de forma unilateral por el arrendador, lo que podría motivar su anulación si se considera abusiva. Por eso mismo, es una buena práctica recurrir a un tercero imparcial especialista en asuntos de arrendamientos (un abogado, por ejemplo), que, a la vez, verifique la legalidad del texto y vele por la equidad de las partes.
Consecuencias de una rescisión anticipada no pactada correctamente
Cuando una parte decide resolver el contrato antes de tiempo sin que exista una cláusula que lo permita, o sin cumplir los requisitos legales, puede enfrentarse a reclamaciones por daños y perjuicios. En el caso del inquilino, si abandona la vivienda sin respetar los plazos mínimos o sin comunicarlo adecuadamente, el casero podría exigir una indemnización proporcional a los meses que restaran hasta el fin del contrato. Eso sí, siempre que la vivienda cumpla unas condiciones de habitabilidad mínimas; en caso contrario, se podría rescindir el contrato con antelación sin incurrir en falta alguna, incluso durante los quince primeros días de contrato.
Por parte del arrendador, si desaloja al inquilino sin una causa reconocida por la ley o sin respetar lo pactado, este podría reclamar judicialmente la restitución del inmueble o una indemnización por vulneración contractual.
