Es habitual que, tras algunos años siendo arrendador, algunos propietarios se planteen la posibilidad de vender definitivamente el inmueble. Quizá los quebraderos de cabeza asociados a tener una vivienda en alquiler o alguna mala experiencia con un arrendatario moroso o problemático, puedan llevar a algunos arrendadores a inclinarse por una venta definitiva. Ante esa situación, si el piso está aún alquilado, ¿qué ocurre con el inquilino que reside en él? ¿Puede entrar el propietario en el inmueble a su antojo u obligar a que su arrendatario consienta las visitas de los futuros compradores?
- ¿Puedo negarme a que el propietario enseñe el piso?
- ¿Puede entrar un tasador en un piso alquilado?
- Qué ocurre si el contrato incluye una cláusula relativa a las visitas de futuros inquilinos
- Tengo contrato de alquiler y quieren vender el piso, ¿y ahora qué?
- ¿Puede el propietario rescindir el contrato antes de tiempo?
¿Puedo negarme a que el propietario enseñe el piso?
Como siempre, hemos de recurrir a la legislación vigente. En este caso, será la Constitución la que establezca el marco legal aplicable que, en su artículo 18, especifica que el domicilio es inviolable.
2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
En este sentido, debemos recordar que en el momento en el arrendatario firma el contrato de alquiler de una vivienda en la que va a residir de manera habitual se convierte en su morador habitual y, en consecuencia, esta pasa a ser considerada su domicilio. Por lo tanto, no importará a nombre de quién aparezca la titularidad del inmueble ya que, a todos los efectos, el inquilino será el ocupante legal de la vivienda y esta su domicilio, que pasará a ser, como decimos, inviolable salvo deseo expreso del primero.
Así pues, parece evidente que sólo se permitirán visitas en el interior de una vivienda en alquiler si el inquilino, libremente y sin coacción alguna, así lo consiente. Es decir, aquel ocupante que decida negarse a que el propietario del piso lo enseñe a futuros inquilinos o a posibles compradores está legalmente autorizado para hacerlo; en el mismo sentido, el arrendador que intente forzar a su arrendatario a permitir visitas, podría estar incurriendo en un delito de coacción o acoso si la insistencia en llamadas o solicitudes a la otra parte le termina causando molestias o un malestar continuado en su día a día.
Además, en el caso de que el arrendador, sin autorización del inquilino, accediera al inmueble, estaría concurriendo en un delito de allanamiento de morada. Este tipo aplicable a quien sin autorización expresa de sus ocupantes acceda al interior de un inmueble se recoge en el artículo 202 del Código Penal y comporta penas de hasta cuatro años de prisión.
1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.
Recordemos que, además, en el caso de que un inquilino así lo desee porque quiera tener la certeza total de que su casero no intente entrar en el inmueble sin aviso previo, legalmente no existe ningún tipo de impedimento legal que le imposibilite cambiar la cerradura de acceso.
¿Puede entrar un tasador en un piso alquilado?
De nuevo, la respuesta es contundente: no. El arrendador puede poner en conocimiento del inquilino su intención o necesidad de que un perito tasador acceda al inmueble. Los motivos podrán ser varios: mera curiosidad, que forme parte de un proceso bancario en el que va a registrar la vivienda como aval o que, simplemente, esté sopesando vender el piso y necesite hacer una estimación del valor del mismo. Y, sin embargo, el arrendatario no tendrá obligación legal de dejar acceder al tasador si no lo estima conveniente o si, sencillamente, no quiere o no le apetece. Recordemos: durante la vigencia del contrato, el inmueble es el domicilio del inquilino y sólo él puede decidir a quién permitir o no el acceso.
En el caso de que el arrendatario consienta que un tasador acceda a la vivienda, la visita deberá organizarse siempre en un horario convenido y aceptado por el arrendatario. Además, hay que tener presente que no será necesario que el arrendatario acuda. Si, por el contrario, el arrendatario no permite el acceso del tasador, al arrendador no le quedaría más alternativa que esperar a que el contrato de alquiler finalizase.
Qué ocurre si el contrato incluye una cláusula relativa a las visitas de futuros inquilinos
Aunque sean habituales las cláusulas en las que se recoge la obligación del inquilino saliente de facilitar el acceso a la vivienda a futuros arrendatarios durante los últimos 30 días de vigencia del contrato, la realidad es que son ilegales. Insistimos en que, durante el tiempo que dure el arriendo, el inquilino es, a todos los efectos, el morador de la vivienda y, como tal, es, también, el único encargado de decidir a quién da acceso y a quién no (salvo casos excepcionales, como aquellos en los que exista un mandato judicial). La inviolabilidad de la vivienda es un derecho recogido por la Constitución Española y nadie puede obligar a un arrendatario a que renuncie a él.
Tengo contrato de alquiler y quieren vender el piso, ¿y ahora qué?
Debemos tener claro que la venta de una vivienda arrendada no supone, en ningún caso, la resolución del contrato de arrendamiento mientras este esté vigente. Dado que la duración mínima de los contratos de alquiler para personas físicas es de 5 años (7 años si se trata de personas jurídicas), si un propietario decide vender un inmueble que se encuentra alquilado, este hecho no afectará la continuidad del contrato, que se mantendrá vigente hasta la fecha de su extinción definitiva. Así pues, el nuevo propietario pasará a ser el arrendador del inmueble asumiendo lo pactado en el acuerdo de alquiler.
A estos efectos, es la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 14, relativo a la enajenación de la vivienda arrendada, la que regula qué sucede cuando una vivienda en alquiler cambia de titularidad como consecuencia de una venta.
Artículo 14 de la LAU – Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
¿Puede el propietario rescindir el contrato antes de tiempo?
Sólo existen tres supuestos en los que esta situación pueda darse:
- En el caso de que el inquilino incumpla alguna de sus obligaciones como parte en el arrendamiento. Aquí se incluyen los retrasos o impagos de la renta, el mal uso o uso doloso de la vivienda, la realización de obras no autorizadas, los subarriendos no permitidos o los impagos en los suministros, entre otros.
- En el caso de que el propietario necesite la vivienda para residir en ella.
- Si ni el inmueble, ni el contrato de alquiler están inscritos en el Registro de la Propiedad. Dada esta situación, el inquilino goza de un plazo de tres meses para abandonar el inmueble. No obstante, en estos casos el inquilino podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
