En el ámbito de los arrendamientos urbanos en España, es habitual encontrar contratos de alquiler que incluyen cláusulas que, a pesar de figurar por escrito y haber sido firmadas, no tienen validez legal. Algunas son directamente nulas por contravenir lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o el Código Civil. Otras, aunque se redacten de forma aparentemente inocente, suponen un abuso hacia la parte arrendataria y pueden ser impugnadas.
Conocer cuáles son estas cláusulas nulas, saber cómo diferenciarlas de las abusivas, entender qué consecuencias tienen y tener claro cómo se puede actuar si se ha firmado un contrato que las contiene es clave para evitar aceptar condiciones injustas que no tienen ningún respaldo legal.
- Cláusulas nulas vs cláusulas abusivas: ¿cuál es la diferencia?
- Qué pasa si una cláusula es nula. ¿Se puede reclamar?
- Cómo saber si una cláusula es nula
- 11 cláusulas nulas en un contrato de arrendamiento
- Obligar al inquilino a renunciar a prorrogar el contrato
- Establecer que el contrato finaliza automáticamente si el inquilino se retrasa en un solo pago
- Hacer que el inquilino se haga cargo de todas las reparaciones, incluidas las estructurales o de conservación
- Imponer al inquilino el pago del IBI o tasas municipales
- Prohibir empadronarse en la vivienda alquilada
- Cobrar más de una mensualidad de fianza sin justificación legal
- Impedir al inquilino abandonar el contrato antes de 6 meses sin penalización desproporcionada
- Obligar al arrendatario a asumir gastos de comunidad o derramas
- Limitar el uso de la vivienda sin justificación
- Imponer penalizaciones automáticas por retrasos mínimos en el pago
- Exigir que el inquilino renuncie a reclamar judicialmente
Cláusulas nulas vs cláusulas abusivas: ¿cuál es la diferencia?
Aunque, a priori, podamos dar por hecho que una cláusula nula y una abusiva son algo similar, es importante aclarar que no son exactamente la misma cosa, ya que las consecuencias legales que implican no son exactamente las mismas.
Una cláusula nula es aquella que contraviene una norma de carácter imperativo, como puede ser la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este tipo de cláusulas se consideran inexistentes desde el punto de vista jurídico, incluso aunque ambas partes las hayan firmado. No producen efectos y no obligan a ninguna de las partes.
Por otro lado, una cláusula abusiva es aquella que, en un contrato entre un profesional (por ejemplo, un propietario o una inmobiliaria) y un consumidor (el inquilino), genera un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. En estos casos, puede ser declarada nula si se impugna ante un juez, pero hasta entonces puede seguir aplicándose.
Como vemos, la diferencia esencial es que la invalidez de una cláusula nula es automática, mientras que en el caso de una cláusula abusiva se necesita una declaración judicial si no hay acuerdo entre las partes.
Qué pasa si una cláusula es nula. ¿Se puede reclamar?
Cuando una cláusula es nula, simplemente no se aplica, aunque esté firmada. No obliga al inquilino y no puede exigirse su cumplimiento. En muchos casos, basta con comunicarlo a la propiedad para que deje de aplicarse. Si el arrendador insiste, es posible acudir a los tribunales o a una oficina de consumo para reclamar.
Por otro lado para evitar confusiones, es importante saber que la nulidad de una cláusula no invalida el resto del contrato. El resto de condiciones siguen siendo válidas, salvo que estén también afectadas por irregularidades.
Cómo saber si una cláusula es nula
La forma más segura de determinar si una cláusula es nula es contrastarla con la legislación vigente; si el texto obliga al inquilino a algo que contradiga el marco legal, será considerado nulo en ese punto. En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Código Civil y la normativa de protección de consumidores y usuarios son los textos clave.
También se puede recurrir a una asociación de defensa del consumidor o a un abogado especializado en derecho inmobiliario. Sin embargo, hay cláusulas cuya nulidad está más que asentada, y que se repiten con frecuencia en muchos contratos de alquiler en España.
11 cláusulas nulas en un contrato de arrendamiento
Obligar al inquilino a renunciar a prorrogar el contrato
Según la LAU, en los contratos de vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato durante un mínimo de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), aunque inicialmente se pacte por un plazo menor. Cualquier cláusula que intente suprimir ese derecho es nula de pleno derecho.
Establecer que el contrato finaliza automáticamente si el inquilino se retrasa en un solo pago
El arrendador no puede resolver el contrato de forma automática por un simple retraso aislado. La ley exige que el incumplimiento sea grave y reiterado, y además debe reclamarse judicialmente en la mayoría de los casos. Esta cláusula busca generar miedo, pero carece de eficacia legal inmediata.
Hacer que el inquilino se haga cargo de todas las reparaciones, incluidas las estructurales o de conservación
La LAU establece que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad son responsabilidad del arrendador, salvo que el deterioro sea culpa del inquilino. Solo las pequeñas reparaciones derivadas del uso diario (grifo que gotea, bombilla, etc.) corresponden al arrendatario. Todo lo demás no puede cargarse a su cuenta por contrato.
Imponer al inquilino el pago del IBI o tasas municipales
El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otras tasas como la de basuras o el vado corresponde al propietario, salvo que ambas partes acuerden expresamente que el inquilino lo asuma. Pero ese acuerdo debe ser muy claro y estar reflejado como pacto expreso. Si se impone sin posibilidad de negociación, puede considerarse nulo.
Prohibir empadronarse en la vivienda alquilada
Empadronarse en un inmueble de alquiler es un derecho vinculado al uso efectivo de la vivienda. Si una persona vive habitualmente en un lugar, tiene derecho a empadronarse allí. Impedirlo mediante una cláusula contractual carece de fundamento legal y, por tanto, es nulo.
Cobrar más de una mensualidad de fianza sin justificación legal
La ley establece que en contratos de vivienda habitual solo se puede exigir una mensualidad de fianza. Si se piden cantidades adicionales deben figurar como garantías adicionales (aval, depósito, etc.) y no pueden considerarse parte de la fianza legal. Además, deben devolverse conforme a lo pactado. Cualquier cláusula que confunda o sobrepase estos límites puede ser anulada.
Impedir al inquilino abandonar el contrato antes de 6 meses sin penalización desproporcionada
La LAU permite al inquilino resolver el contrato pasados seis meses, avisando con al menos 30 días de antelación. Penalizaciones superiores a una mensualidad por cada mes incumplido o impedir directamente la salida antes de un año o más son cláusulas abusivas o nulas.
Obligar al arrendatario a asumir gastos de comunidad o derramas
Salvo pacto expreso, los gastos de comunidad y mucho más las derramas extraordinarias (como obras en fachada, ascensor, etc.) corresponden al propietario. Una cláusula que imponga estos pagos al inquilino sin acuerdo específico y detallado puede ser considerada nula.
Limitar el uso de la vivienda sin justificación
Restringir derechos básicos sin justificación legal o sin un interés legítimo desproporciona la relación contractual. Cláusulas que prohíban, por ejemplo, tener visitas o mascotas sin razón técnica o de convivencia pueden ser nulas o abusivas.
Imponer penalizaciones automáticas por retrasos mínimos en el pago
Cláusulas que prevén penalizaciones económicas fijas o intereses elevados por retrasos de pocos días en el pago del alquiler suelen ser consideradas desproporcionadas. La ley ya contempla un proceso judicial para reclamar impagos, por lo que añadir penalizaciones automáticas puede invalidar la cláusula.
Exigir que el inquilino renuncie a reclamar judicialmente
Cualquier cláusula que pretenda limitar el derecho del inquilino a acudir a los tribunales o a ejercer acciones legales es radicalmente nula. Ningún contrato puede privar a una persona del acceso a la justicia.
