La proliferación de pisos turísticos en edificios residenciales ha generado un creciente malestar entre los vecinos. Ruidos, trasiego constante de personas desconocidas y un uso intensivo de los espacios comunes son algunas de los puntos de conflicto más señalados. En este contexto, muchas comunidades de propietarios se preguntan si pueden hacer algo al respecto. La respuesta es sí, y además con herramientas legales al alcance de cualquiera. En Alquilino te explicamos paso a paso cómo proceder.
- ¿Qué es un piso turístico y por qué puede ser un problema?
- Cómo saber si un piso turístico es ilegal o si está registrado como tal
- ¿Se puede denunciar un piso turístico de forma anónima?
- Cómo identificar al dueño de un piso turístico
- ¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios?
- ¿La legislación para eliminar pisos turísticos es igual en toda España?
- ¿Y si el piso tiene licencia pero genera molestias?
- Otras acciones posibles
¿Qué es un piso turístico y por qué puede ser un problema?
Se considera piso turístico (o vivienda de uso turístico, VUT) aquel inmueble que se alquila de forma habitual y con fines turísticos, normalmente por días o semanas, y que está gestionado a través de plataformas como Airbnb, Booking o similares. Su uso intensivo, rotación de inquilinos y falta de control sobre los ocupantes pueden generar problemas de convivencia, seguridad e incluso deterioro del edificio.
Precisamente por eso mismo, es importante tener claro que, antes de emprender acciones, es fundamental confirmar que efectivamente se trata de un uso turístico ya que no todos los alquileres temporales lo son. En este sentido, hay que recordar que utilizar los cauces erróneos para realizar la protesta puede derivar en que ésta sea desestimada.
Cómo saber si un piso turístico es ilegal o si está registrado como tal
El primer paso es verificar si la vivienda está inscrita en el registro oficial de viviendas turísticas de la comunidad autónoma correspondiente. La gestión, además, es muy sencilla, ya que autonomía cuenta con un registro público que, en la mayoría de los casos, puede consultarse en línea mediante la dirección del inmueble o su referencia catastral.
Por ejemplo, en las comunidades de Cataluña o Madrid, es obligatorio exhibir el número de registro en los anuncios del piso. Y como no es que se trate de una recomendación, si el anuncio carece de este número o si no figura en el registro oficial, puede tratarse de una actividad ilegal.
Por último, siempre es recomendable buscar señales claras que cualquier vecino puede detectar: cerraduras electrónicas, instrucciones multilingües visibles en el portal, códigos QR para acceder al wifi o al edificio, y presencia de maletas de forma constante. Aunque puedan parecer hechos demasiado evidentes, la realidad es que este tipo de indicios son clave para documentar de forma fácil y anónima que hay un posible alquiler turístico no autorizado.
¿Se puede denunciar un piso turístico de forma anónima?
Sí, es posible. Las denuncias pueden presentarse ante la inspección de turismo de cada comunidad autónoma o ante el Ayuntamiento. La mayoría permiten el envío de denuncias anónimas, aunque algunas requerirán una identificación si se busca un seguimiento más formal del caso.
Las pruebas más útiles incluyen:
- Fotografías del trasiego de maletas o instrucciones visibles.
- Capturas de pantalla del anuncio en plataformas de alquiler.
- Testimonios de vecinos.
- Grabaciones de ruidos reiterados.
Además, si el inmueble está causando molestias, también se puede acudir a la policía local o Guardia Urbana, especialmente si hay episodios de ruido fuera del horario permitido.
Cómo identificar al dueño de un piso turístico
Para poder emprender cualquier acción formal, es imprescindible conocer la identidad del propietario o de la empresa que lo gestiona. Hay varias formas de hacerlo:
- Consultar en el Registro de la Propiedad. Con la dirección exacta del piso, se puede solicitar una nota simple. Esto tiene un pequeño coste y puede hacerse online o en persona.
- Consultar del catastro. El acceso es gratuito y permite conocer los datos básicos del inmueble y, a veces, del titular.
Como vemos, es relativamente sencillo obtener una información que a la larga se convierte en indispensable para trasladar la queja o iniciar acciones legales o administrativas contra quien corresponda.
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios?
Una vez identificado que hay un uso turístico del inmueble, la comunidad de propietarios puede actuar en varios frentes:
- Modificar los estatutos. Desde 2019, gracias a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, basta con una mayoría de 3/5 de los propietarios (que representen 3/5 de las cuotas) para limitar o prohibir el uso turístico de viviendas en el edificio.
- Imposición de cuotas especiales o aumento de gastos comunes. Si no se desea prohibir, se puede acordar que los pisos turísticos asuman más gastos debido al mayor desgaste que provocan. Esta medida también requiere una mayoría de 3/5.
- Acciones judiciales. Si el uso turístico infringe normas de convivencia o estatutos vigentes, la comunidad puede demandar al propietario en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando incluso el cese del uso.
El proceso, ya lo avisamos, no es rápido, pero es eficaz. Pese a que se hayan podido demorar varios meses (o incluso algún año), hay casos ya resueltos en los tribunales donde se ha obligado al cese de actividad turística en base a estos argumentos.
¿La legislación para eliminar pisos turísticos es igual en toda España?
La respuesta es clara: no, la normativa depende de cada comunidad autónoma, aunque existen aspectos comunes por la legislación estatal.
En general, podemos dar las siguientes orientaciones.
- Cataluña tiene una normativa muy restrictiva y en ciudades como Barcelona es casi imposible obtener una nueva licencia.
- Madrid ha intentado limitar el número de días anuales de alquiler turístico sin éxito legal pleno.
- Valencia, Baleares o Andalucía exigen requisitos como entrada independiente o ubicaciones específicas dentro de la comunidad.
Además, hay municipios que han aprobado planes urbanísticos especiales para frenar el crecimiento de estas viviendas. Por eso, es esencial revisar la ordenanza local y la normativa autonómica vigente.
En este sentido, es importante recordar un fenómeno relacionado: el crecimiento de alquileres temporales que no se declaran como turísticos pero actúan como tales. Este tipo de prácticas podrían justificar el hecho de que, por ejemplo, en Barcelona, 3 de cada 4 pisos anunciados no sean para vivir todo el año.
¿Y si el piso tiene licencia pero genera molestias?
Tener licencia no exime de responsabilidad. Si el piso turístico genera ruidos, fiestas o problemas de convivencia, se pueden interponer denuncias por incumplimiento de normativas municipales (ruido, civismo, horarios), e incluso actuar judicialmente si hay reincidencia.
Además, como acabamos de ver, las comunidades de propietarios pueden modificar sus estatutos para restringir estos usos, aunque el piso ya tenga licencia. La jurisprudencia ha reconocido en varios casos que los estatutos tienen fuerza entre particulares y pueden afectar a pisos con licencias previas si hay abuso.
Otras acciones posibles
Como hemos comentado, la denuncia ante las autoridades, aunque eficaz, puede demorarse y, además, generar conflictos y tensiones entre las partes. Desde Alquilino siempre recomendamos agotar todas las vías previas antes de acabar en los tribunales.
Las alternativas más diplomáticas son:
- Mediación vecinal. En algunos municipios se ofrecen servicios de mediación para resolver este tipo de conflictos sin llegar a los tribunales.
- Presión institucional. Contactar con el Ayuntamiento, asociaciones vecinales o medios de comunicación puede aumentar la visibilidad del problema y acelerar soluciones políticas.
- Vigilancia activa. Denunciar cualquier modificación estructural no autorizada, falta de medidas de seguridad o incumplimientos del reglamento interno puede hacer que la actividad no sea sostenible a largo plazo. Algo tan sencillo como la colocación de cámaras de seguridad no autorizadas en zonas comunes, podría suponer un primer paso para levantar la mano ante una actividad molesta para la comunidad.
