A finales de 2024, Idealista —el mayor portal inmobiliario de España— anunció un nuevo filtro para su buscador: ahora los usuarios pueden diferenciar entre alquileres tradicionales y alquileres de temporada. La novedad podría parecer una mejora inocente, pensada para facilitar la vida a los usuarios. Sin embargo, al aplicar el filtro en ciudades como Barcelona, la realidad se hace dolorosamente visible: tres de cada cuatro alquileres disponibles no son para vivir todo el año. Así, lo que Idealista presenta como una herramienta que «permite a los usuarios encontrar los anuncios de alquiler que más se ajusten a sus necesidades» revela, de forma brutal, en qué se ha convertido el mercado del alquiler en la capital catalana. La realidad mayoritaria de la población no parece ser encontrar un hogar permanente, sino soluciones temporales que se ofrecen con contratos efímeros que, muchas veces, acaban costando incluso más que los tradicionales.
El filtro de la verdad: Barcelona frente a otras ciudades
Cuando aplicamos el nuevo filtro de Idealista en Barcelona, el golpe es fuerte. De un total de aproximadamente 12.000 anuncios de viviendas en alquiler, más de 9.000 corresponden a alquileres de temporada. Es decir, un 75% de la oferta no está pensada para que una familia, una pareja o un trabajador se instalen de forma estable.
La comparación con otras grandes ciudades de España agrava aún más la sensación de anomalía. En Madrid, por ejemplo, el porcentaje de alquileres de temporada ronda el 45%. En Valencia, baja al 30%. Y en Sevilla, apenas llega al 25%. Barcelona no solo lidera esta tendencia, sino que la exacerba.
La capital catalana se ha convertido, de facto, en un escaparate de viviendas para estancias temporales, impulsado por la demanda turística, la presión de los nómadas digitales y, por supuesto, la búsqueda de rentabilidades más altas por parte de los propietarios.
¿Es legal el alquiler temporal?
Una de las grandes preguntas que surgen ante este panorama es: ¿es legal este tipo de contratos? ¿Puede una vivienda en alquiler restringirse a estancias de unos meses?
La respuesta corta es: sí, el alquiler de temporada es legal en España, siempre que cumpla ciertos requisitos, ya que no se rige por la misma normativa que el alquiler de vivienda habitual. El más importante de ellos, es que en un contrato de alquiler de temporada, las partes acuerdan que la finalidad del contrato no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda, sino una necesidad puntual: traslado por trabajo, estudios, tratamientos médicos, etc. Además, para que sea válido, debe especificarse claramente el motivo temporal y justificarse adecuadamente.
Sin embargo, la línea entre el alquiler de temporada legítimo y el uso fraudulento del modelo para sortear las regulaciones del mercado de vivienda habitual es, sin embargo, muy fina. Y es ahí donde empiezan los problemas: ¿qué ocurre con los estudiantes que se cambian de ciudad durante los nueve meses del curso lectivo? ¿Y con los trabajadores interinos que cubren plaza unos meses? O, peor aún, ¿qué pasa si un casero impone la obligación de renovar el contrato cada once meses?
Cómo influye el alquiler temporal en los precios de la vivienda
No hace falta ser un experto para aventurar que el auge del alquiler temporal tiene efectos devastadores sobre el mercado residencial, ya que, en primer lugar, posibilita una revisión de la renta (al alza) en cada ocasión en que se firma un nuevo contrato.
Además, reduce de forma drástica la oferta de viviendas estables. Si la mayoría de propietarios optan por alquileres de temporada, los inquilinos que buscan una vivienda para vivir de forma permanente se encuentran compitiendo por un número cada vez menor de pisos. Y como dicta la ley de la oferta y la demanda, menos oferta para una demanda constante implica, de nuevo, precios más altos.
Por otro lado, fomenta prácticas opacas. Al tratarse de contratos fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), muchos alquileres de temporada operan bajo condiciones más «flexibles», lo que puede dar lugar a abusos: fianzas desproporcionadas, precios muy superiores a los del mercado, y cláusulas abusivas que serían ilegales en un contrato de vivienda habitual.
Por último, en muchos casos, el alquiler temporal se convierte en un atajo para explotar viviendas de forma similar a los alquileres turísticos, pero sin la necesidad de una licencia, ya que existen vacíos legales que permiten operar en un limbo normativo.
Como vemos, en pocas palabras, el alquiler temporal presiona los precios hacia arriba, dificulta la vida a quienes buscan un hogar y crea un mercado mucho más precario y vulnerable para los inquilinos.
¿Se puede regular el alquiler temporal?
La regulación del alquiler temporal es uno de los grandes retos a los que se enfrentan los legisladores españoles. Hasta ahora, se ha centrado principalmente en el alquiler turístico, imponiendo restricciones y licencias en ciudades como Barcelona, Madrid o Valencia. Sin embargo, el alquiler de temporada ha escapado en gran parte a este control, al camuflarse como una figura legal distinta.
En teoría, un contrato de temporada debe estar vinculado a una necesidad concreta del inquilino, como un traslado temporal de trabajo. Pero en la práctica, muchos contratos se firman sin más justificación que la conveniencia del propietario. La realidad del mercado sugiere que muchos contratos de temporada esconden auténticos alquileres de vivienda habitual, pero disfrazados para sortear límites de precio, duración mínima y otras obligaciones.
¿Se puede, entonces, regular el alquiler temporal? Técnicamente, sí, claro, implementando alguna de las propuestas siguientes, por ejemplo:
- Reforzar la exigencia de justificación del motivo temporal del alquiler, con documentos acreditativos.
- Limitar el número máximo de contratos de temporada que un mismo propietario puede firmar en un año sobre una misma vivienda.
- Someter los alquileres de temporada a licencias específicas en zonas tensionadas, igual que los turísticos.
- Inspecciones más frecuentes para detectar contratos fraudulentos.
En cualquier caso, para que las regulaciones sean efectivas, como venimos insistiendo, es imprescindible diferenciar claramente entre contratos de temporada legítimos y los que son simples atajos para eludir la ley. Por eso, también es necesario que haya una mayor concienciación entre inquilinos y propietarios sobre los tipos de alquiler que existen en España. Ya que, aunque existe un cierto grado de intencionalidad por parte de algunos arrendadores, el desconocimiento de la normativa legal que muestran la mayoría de arrendatarios, así como una casi total ignorancia de las repercusiones que una mala praxis pueden tener en la vida y economía (pues hay sanciones) de los dueños de pisos de alquiler, son otras de las causas que permiten perpetuar un sistema que funciona contra ley.
Barcelona: laboratorio de la precariedad habitacional
Que tres de cada cuatro viviendas en alquiler en Barcelona sean de temporada no es un accidente. Es el resultado de años de falta de políticas efectivas, de la turistificación masiva y de una deriva mercantilista que ha convertido la vivienda —un derecho básico— en un activo financiero más.
Mientras tanto, los barceloneses que quieren vivir y trabajar en su ciudad deben enfrentarse a una jungla de alquileres imposibles, contratos temporales y precios que no dejan de subir. El nuevo filtro de Idealista, sin quererlo, ha dejado el problema al desnudo: la oferta de vivienda permanente en Barcelona es ya una rareza. Y mientras no se pongan medidas valientes y efectivas sobre la mesa, la tendencia no hará más que empeorar.
Quizá, al final, este nuevo filtro sirva de algo más que de herramienta de búsqueda. Quizá sirva para que, al menos, dejemos de disimular lo evidente.
