El alquiler por habitaciones se ha convertido en una fórmula habitual, sobre todo en grandes ciudades y zonas con alta demanda. Dentro de esta práctica, y en un contexto en el que los propietarios pretenden maximizar la rentabilidad de sus inmuebles, el uso del salón como habitación genera muchas dudas legales. ¿Es legal convertirlo en dormitorio? ¿Se puede denunciar si no cumple ciertas condiciones? ¿Qué derechos tienen los inquilinos y los propietarios?
¿Es legal alquilar el salón como habitación?
En términos generales, alquilar una parte del piso como habitación es legal, siempre que cumpla ciertos requisitos. Ahora bien, transformar el salón en dormitorio puede generar problemas si no se ajusta a las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa. Es decir, siempre que el espacio esté adaptado al uso que se le va a dar, no existe ningún impedimento para que un salón o salita pueda reconvertirse en dormitorio.
En este sentido, para que una estancia pueda alquilarse legalmente como habitación debe:
- Tener ventilación natural (ventana al exterior o a patio interior legal).
- Tener iluminación adecuada (natural a través de ventana o balcón).
- Contar con suficiente superficie útil.
- Permitir la privacidad mínima.
Así pues, podemos decir que el uso del salón como habitación es frecuente, pero muchas veces no cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad (algunos pueden no tener ventana exterior, por ejemplo), lo que puede acarrear sanciones al propietario si se denuncia.
Qué dice la ley sobre el alquiler por habitaciones
Como sabemos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite alquilar un inmueble completo por habitaciones, pero no regula esta modalidad de forma expresa. Eso se traduce en que, mientras se respeten ciertas condiciones generales, el contrato será válido:
- El casero debe declarar estos ingresos y respetar la normativa fiscal.
- El inquilino no puede realquilar sin permiso expreso del arrendador.
- Las condiciones del espacio deben ajustarse a la normativa urbanística y de habitabilidad.
Este último punto es especialmente complejo, ya que no siempre existe una norma unificada a la que acogerse y ni siquiera hay un cuórum sobre estos mínimos mencionados; de hecho, hay comunidades autónomas que han establecido unos estándares que difieren mucho de los incorporados por otras. En este sentido, parece que lo más sensato es tener como referencia los criterios de base que establecen las normativas de VPO de cada región.
Cuándo se puede denunciar el alquiler del salón como habitación
No cumple con las condiciones de habitabilidad mínimas
Una estancia que se alquila como dormitorio debe cumplir, como mínimo, con las condiciones de habitabilidad establecidas por la normativa urbanística y autonómica. Alquilar, por ejemplo, un salón sin ventana, sin aislamiento acústico o sin privacidad como habitación puede considerarse ilegal y, en algunos casos, insalubre. Este tipo de situaciones pueden denunciarse ante el Ayuntamiento o la inspección de vivienda, ya que vulneran las condiciones básicas para que una persona habite un espacio de forma digna y segura.
Genera hacinamiento o infringe normas de densidad de ocupación
Cada municipio y comunidad autónoma establece normas específicas sobre la densidad de ocupación de los inmuebles. Esto se traduce en que un piso no puede acoger a un número de personas desproporcionado respecto a su superficie útil. Alquilar el salón como una habitación más puede hacer que la vivienda supere este límite, generando una situación de hacinamiento. Este problema no solo afecta a la calidad de vida de los inquilinos, sino que puede tener consecuencias legales para el arrendador, especialmente si se demuestra que ha favorecido esta práctica para obtener más rentabilidad. Las autoridades locales pueden actuar de oficio o tras una denuncia, iniciando un expediente sancionador por incumplimiento de las normas de ocupación.
Se alquila sin contrato
Alquilar sin contrato formal impide que el ocupante del salón tenga derechos básicos como inquilino, lo que genera una situación de irregularidad.
Alquilar sin consentimiento del propietario
Cuando un inquilino convierte el salón en una habitación más y la alquila a terceros sin el conocimiento ni el permiso del propietario, se incurre en un subarriendo no autorizado. La Ley de Arrendamientos Urbanos exige que cualquier cesión o subarriendo de una parte de la vivienda cuente con el consentimiento expreso del casero. En caso contrario, el propietario tiene derecho a resolver el contrato y recuperar la vivienda.
¿Es legal alquilar dormitorios sin ventana?
No. Como ya hemos dicho previamente, cualquier habitación alquilada como dormitorio debe tener ventilación directa al exterior o a un patio interior legal, además de permitir una entrada adecuada de luz natural. Así lo exige la normativa urbanística y los reglamentos de habitabilidad de todas las comunidades autónomas. En este sentido, alquilar una estancia sin ventana como habitación puede considerarse infravivienda, y tanto el propietario como el gestor del inmueble pueden ser sancionados.
En ciudades como Barcelona o Madrid, los inspectores municipales tienen capacidad para sancionar este tipo de prácticas. La denuncia puede iniciarse por parte de los inquilinos o de los vecinos, especialmente si la vivienda genera molestias o hay indicios de sobreocupación.
Debemos clarificar que la existencia de vivienda de nueva construcción que tengan habitaciones sin ventanas es realmente baja, ya que ningún proyecto de arquitectura recibiría el visado correspondiente incluyendo estancias así. Pero no es descartable que, tras la construcción, se haya hecho alguna pequeña reforma que haya convertido un trastero en una habitación que no cumple con los estándares mínimos. Además, en viviendas del siglo pasado este tipo de ámbitos sí podían encontrarse con relativa frecuencia (muchos de ellos dedicados al servicio), por lo que no es descartable que, aún hoy día, algún dormitorio así pueda anunciarse en los portales inmobiliarios más extendidos.
¿Es legal alquilar un piso sin salón?
El salón no es obligatorio como tal, siempre que la vivienda cuente con los espacios mínimos exigidos: cocina, baño y habitaciones habitables. Sin embargo, como hemos dicho, suprimir el salón para aumentar el número de habitaciones alquilables puede derivar en una densidad de ocupación superior a la permitida, algo que, desde luego, sí es sancionable por las autoridades locales.
Insistimos: en muchos casos, el número de personas por metro cuadrado o por vivienda está limitado por normativa autonómica, y, si se excede ese umbral, el Ayuntamiento puede actuar, incluso precintando el inmueble.
Por tanto, alquilar un piso sin salón puede ser legal, pero no en todos los casos ni de cualquier forma. Es necesario verificar si el resultado final cumple con los estándares legales de vivienda.
Qué hacer si se sospecha que un piso está sobreocupado
En casos donde el número de personas viviendo en un piso excede claramente su capacidad (por ejemplo, más de cinco personas en un piso de 50 metros cuadrados), se puede sospechar de sobreocupación. Los vecinos pueden acudir al Ayuntamiento para solicitar una inspección.
Como siempre, dado que una denuncia debe estar oportunamente fundamentada, indicamos las pruebas más habituales que se pueden aportar:
- Tráfico constante de personas.
- Rejas o divisiones no autorizadas.
- Ausencia de espacios comunes.
- Quejas por ruido o suciedad.
Además, los servicios municipales pueden realizar inspecciones, y si se constata que el piso no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, se puede iniciar un expediente sancionador.
Por último, en el caso de que el casero de un piso compartido sospeche de que el piso está siendo realquilado y que, por ejemplo, el salón se ha reconvertido en habitación para un tercero sin su consentimiento, deberá iniciar los trámites oportunos para denunciar la situación, pero, en ningún caso, podrá acceder a la vivienda sin la autorización de los arrendatarios. Hacerlo sería considerado un allanamiento de morada.
