La rescisión anticipada de un contrato de alquiler, siempre presenta dudas para el arrendatario: ¿se puede usar la fianza para abonar la última mensualidad? Y el depósito, ¿puede emplearse para satisfacer a última renta? De hecho, ¿es lo mismo depósito que fianza? Todas estas son cuestiones que, antes o después, todo inquilino se plantea. Pero, quizá, haya una a la que sólo prestamos atención cuando apenas queda un mes para abandonar el inmueble arrendado: si me voy a mediados de mes, ¿tengo que pagar los 30 días de alquiler?
Qué dice la ley
Como siempre, para dirimir este tipo de circunstancias, hemos de recurrir a la normativa por la que se rigen los contratos de arrendamiento en España, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concretamente, en su artículo 17, en el que se detalla todo lo relativo a la Determinación de la Renta, se especifica la forma de pago y recurrencia de esta.
Artículo 17 – Determinación de la renta
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Por lo tanto, podemos concluir, además de que existe libertad para que las partes establezcan el importe de la renta, dos aspectos más:
- Que los pagos son recurrentes y con una periodicidad fija. De manera que, si arrendador y arrendatario han decidido que el abono sea bimensual, por ejemplo, este debe realizarse, sí o sí, íntegramente cada sesenta días. Independientemente de que durante esos dos meses se vaya a residir de manera continua o no en el inmueble.
- Que si no se ha indicado nada distinto en el contrato de arrendamiento, se da por hecho que los pagos serán mensuales (meses naturales) y que deberán estar efectuados en los 7 primeros días de cada mes.
Por lo tanto, y para resumir, tenemos que tener claro que, en principio, la norma no deja lugar a las dudas: la renta debe pagarse de forma íntegra según la periodicidad que se haya pactado, independientemente de que el inquilino vaya a residir todo ese tiempo en el inmueble o decida abandonarlo antes (y lo comunique debidamente a su casero).
No obstante, eso es lo que dice la ley, pero sabemos que hay caseros con los que se puede pactar el abono, exclusivamente, de la parte proporcional en que se residirá en la vivienda y que determinadas Audiencias Provinciales son favorables a esta práctica.
Qué dictan los tribunales
Pese a lo que indicamos y aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos es una norma imperativa y no disponible por las partes (es decir, que las partes no pueden acordar nada que vaya en contra de lo establecido en sus distintos apartados), hay cierta discrepancia en las resoluciones de los tribunales de las distintas Audiencias Provinciales.
De hecho, dada la disparidad en las sentencias que se pueden cotejar, resulta evidente que la respuesta por parte de los jueces no es unificada y que, de hecho, se polariza en torno a dos corrientes opuestas:
- Por un lado, están las Audiencias Provinciales que entienden que el abono de la mensualidad debe ser proporcional al tiempo de uso u ocupación del inmueble. Es decir, si el contrato es mensual y sólo se va a residir en el inmueble arrendado 15 días, el inquilino debería pagar, exclusivamente, el importe correspondiente a ese quincena. Obviamente, este tipo de tribunales son más favorables a las circunstancias de los arrendatarios y asumen que no debe realizarse un desembolso mayor al estrictamente necesario ya que, además, de hacerse, la situación podría derivarse en un doble beneficio por parte de propietario (si durante los 15 días del mes que el arrendatario saliente no va a estar en la vivienda y entra uno nuevo y abona la mensualidad, el casero estaría cobrando dos veces por un mismo servicio).
- En el otro extremo tenemos a las Audiencias Provinciales que se rigen por la aplicación directa de la normativa vigente y, dado que esta establece, salvo que se haya acordado otra cosa en el contrato, que los pagos han de ser mensuales (se resida uno o treinta días), obligan al arrendatario a abonar la renta completa. Estas mismas Audiencias Provinciales suelen ser las que, de nuevo, se muestran favorables a que el abono de una mensualidad, cuando el inquilino se incorpora con el mes ya comenzado, se realice de forma completa. En suma, suelen ser jueces cuyas decisiones benefician al propietario que, como hemos dicho antes, puede llegar a cobrar, en un sólo mes, dos alquileres completos a dos inquilinos distintos.
Cómo debe notificar inquilino de manera correcta y en tiempo que se va
Tal y como se indica en la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en España tienen una duración de 5 años, si el arrendador es una persona física, y de 7, si se trata de una persona jurídica (artículo 9 – Plazo mínimo). Durante este periodo, y salvo que se incumpla por parte del inquilino con alguna de sus obligaciones, el contrato sólo podrá ser rescindido a petición del arrendatario. Sin embargo, existe un procedimiento establecido para no incurrir en errores que supongan tener que hacer un desembolso extra a la otra parte.
En el artículo 11 de la LAU (Desistimiento del contrato) se indica que ha de comunicarse a la otra parte con 30 días de antelación. Además, aunque en la norma no se detalla la forma en que la notificación ha de llevarse a efecto, siempre recomendamos el usos de procedimientos escritos que manifiesten acuse de recibo: burofax o correo certificado.
Además, tal como se indica en el mismo epígrafe: «las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir». Eso se traduce en que, siempre que se haya reflejado en el contrato, es posible que el arrendatario deba pagar una renta completa por cada año que deje de cumplir de contrato (y parte proporcional del año restante). Es decir, si a los 2 años y medio un inquilino abandona el inmueble, siempre que estuviera reflejado en el contrato, su casero podrá reclamarle dos mensualidades y media a la salida de este.
Por último, debemos recordar que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento por parte del inquilino, de forma que se abandona antes la vivienda, además de los importes antes citados, se le podrán reclamar todas las mensualidades completas de esos 6 meses que faltasen por ser abonadas.
