Aunque los seguros de hogar suelen asociarse a la figura del propietario, las crecientes exigencias del mercado del alquiler han hecho que este tipo de productos sean cada vez más frecuentes entre los inquilinos.
Ahora bien, en términos de gestión y responsabilidad, un seguro de hogar no funciona exactamente igual para un propietario que para un inquilino. ¿Quién se encarga de contratarlo? ¿Es obligatorio? ¿Qué cosas cubre exactamente? Spoiler: no todo lo cubre el casero y no todo está incluido por defecto.
En esta guía vamos a resolver las preguntas más comunes sobre los seguros de hogar en viviendas de alquiler. Hablaremos de qué cubre, de si es obligatorio o no, de quién tiene que pagarlo y, muy importante, de si el casero puede o no obligar al inquilino a pagar este tipo de seguros.
Antes de entrar en detalles legales o económicos, hay que entender qué papel juega un seguro de hogar en el contexto del alquiler: ¿qué protege, a quién beneficia y en qué situaciones realmente marca la diferencia? Vamos a empezar por ahí.
Para qué sirve un seguro de hogar en un piso de alquiler
Un seguro de hogar no solo protege una vivienda frente a imprevistos, sino que también ayuda a delimitar la responsabilidad de ese suceso entre el propietario y el inquilino. En un piso de alquiler el seguro de hogar servirá para responder más fácilmente la tan temida pregunta de «¿quién debe hacerse cargo?».
En este caso hemos consultado los datos proporcionados por los expertos del seguro de hogar RACC, uno de los más consolidados en nuestro país. Para empezar, y como bien indican desde el RACC, aunque este tipo de seguros solo son obligatorios en caso de viviendas hipotecadas, su contratación resulta crucial para minimizar riesgos de todo tipo en la vivienda, ya sea propia o arrendada.
Qué cubre exactamente un seguro de hogar
Independientemente de que lo contrate el arrendador o el arrendatario, un seguro de hogar básico da cobertura a todo tipo de imprevistos. Desde daños provocados por agua (como humedades o roturas de tuberías) hasta incendios, robos, vandalismo, roturas de cristales o incluso fenómenos atmosféricos. También pueden para dar cobertura en casuísticas que impliquen daños a un tercero (porque se cae una maceta de nuestro balcón o porque le provocamos una gotera al vecino de abajo).
Opcionalmente también es posible contratar seguros de hogar que incluyen servicios de asistencia en el hogar como manitas, cerrajeros, fontaneros, electricistas o incluso instaladores de red o de electrodomésticos.
Hay también seguros de hogar que ofrecen protección jurídica, dando cobertura a ciertos gastos legales relacionados con la vivienda (un juicio con un vecino moroso, una disputa con los gastos de la comunidad, un juicio por daños reclamados por un tercero, etc.).
Como es lógico, a más coberturas, más cara será la póliza del seguro. Hay algunos seguros de hogar que cuestan entre 100 y 200 euros al año (unos 10 o 15 euros al mes) y otros que salen por 700 u 800 euros al año o incluso algo más (tranquilamente, 50 o 60 euros euros al mes). En España lo habitual es pagar unos 250 o 300 euros al año por el seguro de hogar.
Cómo se calcula el precio de un seguro de hogar
Una vez más, acudimos a los expertos del RACC para orientarnos. A la hora de pagar por las coberturas de un seguro de hogar será necesario detallar, aunque sea de manera aproximada, el valor del contenido y del continente.
- El bloque del contenido cubre los objetos del interior del inmueble (electrodomésticos, muebles, objetos de valor, etc.).
- El bloque del continente protege la estructura del inmueble (las instalaciones, los suelos, el techo, las paredes, etc.).
En un piso alquilado, es común que el propietario asegure el continente, mientras que el inquilino puede contratar una póliza para proteger sus pertenencias, es decir, el contenido.
Mientras que el valor del continente es algo relativamente fácil y que además puede hacerse de manera externa, saber cuánto vale el contenido tendrá algo más de intríngulis. Calcular su valor será clave para no quedarse corto ni pagar de más. Para ello habrá que estimar el valor total de las pertenencias del del piso: desde muebles y ropa hasta tecnología o electrodomésticos. Cuanto más detallada sea la valoración, más preciso será el importe calculado por el seguro. Si declaramos un valor muy bajo, podríamos quedarnos sin indemnización suficiente en caso de siniestro. En cambio, si lo inflamos demasiado, acabaremos pagando de más en nuestra póliza.
¿Es obligatorio que un piso de alquiler tenga seguro de hogar?
En España no es obligatorio que todas las viviendas tengan un seguro de hogar. La legislación no dice nada al respecto salvo en el caso de las viviendas hipotecadas: el artículo 10 del Real Decreto 716/2009 establece que «los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos».
Ahora bien, aunque la vivienda ya esté pagada y no requiera de seguro, contar con uno puede ser algo realmente beneficioso. Más aún en el caso de viviendas de alquiler. A fin de cuentas, contar con un seguro de hogar en un inmueble de alquiler es una muy buena manera de protegerse frente a cualquier imprevisto. No es solo una cuestión de cuidar la vivienda, sino también de cubrirse las espaldas ante posibles conflictos entre inquilino y propietario. Un fallo eléctrico, una gotera, una ventana rota por un temporal, una pequeña emergencia en la cocina… Un seguro de hogar en un piso de alquiler sirve para evitar discusiones provocadas por el famoso «¿quién se hace cargo de este problema?».
Qué dice la ley sobre seguros de hogar y alquileres
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no obliga ni al propietario ni al inquilino a contratar un seguro de hogar. Es decir, no existe una obligación legal general de asegurar una vivienda alquilada. Sin embargo, y tal y como indicábamos en el apartado anterior, esto no significa que no sea recomendable. De hecho, y según los datos que maneja UNESPA, la patronal del sector seguros, más del 70% de los hogares españoles cuentan con un sector de este tipo.
Así, lo más habitual es que el propietario contrate un seguro para proteger el inmueble (el continente) y, en muchos casos, el mobiliario y los electrodomésticos (el contenido). Por su parte, el inquilino puede contratar su propio seguro para proteger sus pertenencias y cubrir posibles daños involuntarios causados en la vivienda o a terceros (por ejemplo, una fuga de agua que afecte al vecino).
Es importante comentar que, aunque la ley no lo exija, el propietario puede incluir en el contrato de alquiler la obligación de contratar un seguro de hogar por parte del inquilino, siempre que ambas partes estén de acuerdo. Veremos más sobre esto en el siguiente apartado.
¿Quién tiene que pagar el seguro de hogar? ¿El inquilino o el propietario?
En Alquilino ya hemos hablado alguna vez de este tema, el cual suele ser fuente de conflicto entre inquilinos y propietarios. De base, el casero no puede obligar a un inquilino a que empiece a pagar un seguro de hogar.
Sin embargo, otra cosa muy diferente es estipularlo como requisito a la hora de alquilar el piso. Este supuesto es similar al de los seguros de impago, los cuales se imponen como un indispensable al ir a firmar un contrato de alquiler: «para entrar de alquiler en este piso tienes que contratar un seguro X. Si te gusta bien, si no… next«.
En cualquier caso, no existe una norma única que determine quién debe pagar el seguro de hogar en un alquiler, siendo lo más normal repartir la cobertura entre propietario e inquilino:
- El propietario contrata y paga el seguro que cubre el continente y, a lo sumo, el mobiliario y los electrodomésticos.
- El inquilino podría contratar un seguro propio para cubrir sus pertenencias
¿Puede el propietario obligar al inquilino a pagar el seguro de hogar?
Aunque lo más común es que el propietario asuma la contratación del seguro de hogar (más aún cuando la vivienda está hipotecada), hay veces en las que este puede imponer al futuro inquilino una cláusula especial relacionada con la contratación de un seguro de este estilo. Esto es algo perfectamente legal siempre que ambas partes lo firmen y acepten.
De hecho, es cada vez más habitual que los propietarios pidan incluir en el contrato seguros de hogar como garantía extra, especialmente en alquileres de larga duración o cuando hay niños o mascotas de por medio.
Ahora bien, aunque hoy en día la posición del inquilino en la negociación suele ser de inferioridad, no podemos obviar que hay toda una serie de reparaciones o «marrones» que son 100% responsabilidad del arrendador.
Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
[…]
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Dado que el arrendador debe, por ley, hacerse cargo de una importante serie de reparaciones, no podrá repercutirle el gasto de estas al inquilino a través de un seguro de hogar. Por eso, cuando un propietario exige al inquilino contratar (y pagar) un seguro de hogar es vital la negociación.
Otra cosa es la responsabilidad ante terceros, la cual suele incluirse en los seguros de hogar. Aquí sí que tendría sentido buscar la implicación del inquilino ya que este tipo de coberturas responden ante daños a terceros, como una fuga de agua que afecte a los vecinos o un incendio accidental. Aunque como decíamos no es obligatorio por ley, puede exigirse contractualmente, siendo una cobertura muy recomendable tanto para el inquilino como para el propietario.
Qué cubre el seguro de hogar del propietario y qué el del inquilino
No es lo más habitual pero sí lo más recomendable: idealmente debería haber dos seguros de hogar, uno contratado por el propietario y otro por el inquilino. Ambos son complementarios y no suelen ser excesivamente caros.
El seguro del propietario suele cubrir:
- El continente.
- El mobiliario (si el piso está amueblado).
- La responsabilidad civil como propietario.
- Existe la posibilidad de añadir coberturas relacionadas con el impago o la devolución de la fianza.
Por su parte, el seguro del inquilino cubre:
- Las pertenencias personales de este (ropa, dispositivos electrónicos, objetos de valor, etc.).
- La responsabilidad civil del inquilino.
- Existe la posibilidad de añadir coberturas relacionadas con la defensa jurídica en conflictos relacionados con el alquiler.
¿El seguro de hogar cubre los daños provocados por el inquilino?
Depende del tipo de póliza. En general, el seguro del propietario no cubre los daños causados por el inquilino, salvo que se incluya una cobertura específica para ello. Por eso es recomendable que el inquilino contrate su propio seguro con responsabilidad civil, el cual cubre daños accidentales provocados dentro del piso o a terceros, como una fuga de agua o un incendio involuntario.
¿Qué pasa si hay un siniestro y el propietario no tiene seguro?
Si ocurre un siniestro y el propietario no tiene seguro, será él quien tenga que asumir todos los gastos de reparación del continente (estructura del piso) o indemnizar a terceros en caso de que haya daños. Si el inquilino tampoco tiene seguro, y el daño es responsabilidad suya, podría tener que pagarlo de su bolsillo.
¿Puede el propietario desgravarse el seguro de hogar?
Si eres propietario y declaras el alquiler en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, puedes desgravar el seguro del hogar como gasto necesario
¿Puede el inquilino desgravarse el seguro de hogar?
Para inquilinos, solo es posible deducir el seguro si viven en una comunidad autónoma que contempla deducciones por alquiler y este gasto se incluye entre los conceptos bonificables, algo que por desgracia es poco habitual.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler no menciona el seguro?
Si el contrato no dice nada sobre el seguro, no estás obligado legalmente a contratar uno como inquilino, ni tampoco a pagar el del propietario. Aun así, sigue siendo muy recomendable tener un seguro que cubra tus cosas y posibles daños que puedas causar en la vivienda.
