Según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda o aquellas provocadas bien por malas prácticas dentro del inmueble o bien por circunstancias accidentales derivadas de la actividad del arrendatario serán asumidas por este. Además, la propia LAU especifica que la vivienda ha de devolverse a su propietario en las mismas condiciones en que fue dada en alquiler. Por lo tanto, el marco legal ampara al arrendador a reclamar los importes correspondientes a las obras y reparaciones que tenga que llevar a cabo para devolver la vivienda a su estado originario, pero, ¿qué plazo hay para realizar la solicitud? ¿A partir de qué momento se puede iniciar el trámite?
¿A partir de qué momento se pueden reclamar desperfectos al inquilino?
Legalmente, no existe estipulación alguna sobre la fecha a partir de la cual un propietario pueda reclamar a su alquilado el abono de los importes asociados a los desperfectos que se hayan producido a causa de este último. No obstante, solo pueden darse dos situaciones distintas: que los daños se produzcan durante el periodo de vigencia del contrato o que sean descubiertos por el arrendador al recibir la vivienda en el acto de entrega de llaves o en los días posteriores.
En el primer caso, lo habitual será que, tras surgir un desperfecto en la vivienda, el arrendatario lo haga constar al arrendador, y que, para dilucidar quién ha de llevar a cabo la reparación, el propietario se persone en la vivienda. En esta situación, la lógica indica que los tiempos no han de alargarse en exceso. Tras la visita del arrendador y, salvo que deba mediar un perito que identifique el origen del desperfecto y pueda ayudar a resolver qué parte ha de asumir el coste (caso habitual cuando surgen humedades o cuando un electrodoméstico se estropea), los plazos serán los habituales en cualquier arreglo doméstico. Sin embargo, este no es el caso más habitual.
Lo más frecuente es que en el acto de entrega de llaves el arrendador compruebe que todo se encuentra como debiera. Que no ha habido modificaciones excesivas en la configuración de la vivienda y que, en general, se puede considerar que el inmueble se devuelve tal y como se entregó (esto siempre dependerá, en parte, de lo riguroso que sea el propietario).
Huelga decir que, en ambos casos, obviamos las obras que un arrendatario sí puede llevar a cabo en la vivienda: aquellas que hayan sido autorizadas por escrito por el propio arrendador o las que hayan sido necesarias llevar a cabo para adaptar el piso a una persona con discapacidad o mayor de 70 años.
Cuánto tiempo tiene el arrendador para reclamar indemnización por desperfectos
De nuevo, no parece existir un amparo legal al que pueda acogerse un propietario a la hora de reclamar daños a un inquilino. Precisamente por ello, parece razonable que el arrendador realice un examen exhaustivo de la vivienda a los pocos días de recuperarla. De hecho, es sensato que, tras esta inspección en detalle, ambas partes se reúnan, de nuevo, para reflejar en un documento por escrito que quedan conformes con el estado final de la vivienda; incluso puede solicitarse la presencia de un notario que de fé del acuerdo entre ambos. Esta práctica, que rara vez se lleva a cabo, obliga, por un lado, al propietario a analizar casi con ojo clínico su recién recuperado inmueble y da tranquilidad a un ya ex-arrendatario al tener la certeza de saber que no le serán reclamados desperfectos (y sus consecuentes importes) en el futuro.
Concepto clave: el Nexo Causal
No obstante, incluso si esa reunión y firma no se llevan a cabo, el arrendatario puede saberse tranquilo pasado un plazo prudencial de tiempo. Por ejemplo, no parecería razonable reclamar a un ex-inquilino, transcurridos cuatro meses, daños achacables al uso diario de la vivienda.
Es lo que se conoce como el Nexo Causal y, en esencia, es un concepto que tiene que ver con la relación causa-efecto que se puede establecer entre un desperfecto y el motivo que lo ha generado. Aunque, de nuevo, no podemos hablar de tiempos absolutos para este tipo de incidencias domésticas, sí se puede tomar el abanico de los 30-60 días como el periodo máximo en que un arrendador tendrá potestad para solicitar el pago los costes de las reparaciones en un inmueble a su antiguo alquilado.
Pasos para reclamar daños a un inquilino
Como es evidente, la fianza entregada al inicio del arrendamiento será el primer medio económico mediante el que resolver este tipo de conflictos. No obstante, el importe de la misma puede ser inferior al del daño producido o, incluso, es posible que se dé el caso de que el arrendatario no se asuma a sí mismo como el responsable causante de la avería o de los desperfectos.
En ambos casos, los pasos a seguir para iniciar una comprobación del estado de la vivienda y una posible reclamación del pago de daños son los siguientes:
- Acudir, tanto el arrendador como el arrendatario, al acto de entrega de llaves acompañado de una persona ajena al arrendamiento que pueda servir de testigo.
- Realizar un registro fotográfico del estado del inmueble. Lo ideal, si se ha evitado el error de no realizar un registro gráfico del estado de la vivienda al inicio del alquiler, es comprar ambos reportajes para, así, contrastar los desperfectos causados.
- Si no hay acuerdo entre las partes, citarse de nuevo en compañía de un perito que evalúe los daños.
- Conviene que, también, acuda un notario que realice un acta notarial que deje constancia de las fallas, averías y desperfectos encontrados.
Modelo reclamación de daños al inquilino
Como siempre, cuando se trata de temas especialmente conflictivos entre las partes, conviene que las comunicaciones se realicen por escrito y, a ser posible, mediante vías que garanticen el acuse de recibo (carta certificada o burofax). A continuación, adjuntamos (en formato .DOC) un modelo estándar de reclamación los daños producidos en una vivienda a causa de la actividad del arrendatario.
