Piso alquilado por varios copropietarios: principales problemas y soluciones

Cuando dos inquilinos se separan, es frecuente que el arrendador se pregunte en qué situación queda su contrato de alquiler con la otra parte: si este se disuelve o si se mantiene hasta su extinción. Del mismo modo, por ser situaciones poco frecuentes, rara vez un arrendatario tiene claro cómo le afecta el hecho de que el piso que acaba de alquilar sea una copropiedad. ¿Se aplican las mismas reglas que para el caso de una vivienda de un solo propietario?

Conceptos clave: comunidad de bienes y porcentajes de participación

Una Comunidad de Bienes es una de las formas más sencillas de asociación entre varias personas, por la cual acuerdan poner en común un elemento patrimonial; en este caso, el inmueble a arrendar. Evidentemente, los integrantes de la Comunidad pueden o no tener la misma intervención sobre el bien en común, es decir, pueden tener el mismo o distinto grado de Porcentaje de Participación. Se conoce de esta manera a la parte del capital del inmueble que pertenece a cada copropietario y, como decimos, no tiene por qué ser el mismo para cada integrante, si bien la suma de todos ellos sí ha de alcanzar el 100%.

En base a esto, pueden darse tres situaciones distintas que derivarán en que el inmueble sea o no arrendable.

Los propietarios que representan más del 50% de la propiedad quieren alquilar

Es el caso más sencillo de todos. Si los propietarios que están a favor del arrendamiento aglutinan más del 50% de la propiedad del inmueble, este podrá hacerse efectivo sin que el resto de integrantes tenga que estar de acuerdo; es más, ni siquiera será necesaria su firma en el contrato de arrendamiento. Eso sí, como parte de la Comunidad de Bienes, todos los copropietarios, estuvieran a favor o no del alquiler, tendrán derecho a percibir su porcentaje de beneficios derivados del arrendamiento.

Es importante subrayar aquí que mayoría de participación en una Comunidad de Bienes no es sinónimo de mayor número de personas. Pongamos por caso una Comunidad en la que una persona posee el 40%, otra el 20% y las 4 restantes un 10% cada una. En el caso de que las dos primeras se pongan de acuerdo, ya sumarían un 60% (pese a ser sólo dos contra cuatro) y, por tanto, el alquiler sería viable.

Los propietarios que representan exactamente el 50% de la propiedad quieren alquilar

En este caso, la situación sería de tablas, es decir, los que están a favor y en contra del arriendo representan exactamente la mitad de la propiedad. En estas circunstancias, solo se podrá alquilar el inmueble si el contrato es provechoso para la Comunidad de Bienes. Se trata de una situación compleja y siempre conflictiva, porque quien debe valorar el beneficio del arriendo es un juez a instancia de la parte que no está a favor. Es decir, en principio, dado el caso, lo habitual es que el alquiler se haga efectivo y que, si la parte que se opone al mismo así lo considera, recurra al arbitrio de un juez para que este pueda declarar su nulidad si es poco ventajoso.

Los propietarios que representan menos del 50% de la propiedad quieren alquilar

Se trata de otro escenario sencillo de resolver. Si los propietarios que desean alquilar el inmueble representan menos del 50% de la Comunidad de Bienes, este no podrá ser arrendado bajo ningún concepto, por más beneficio económico que de este acuerdo se pudiera obtener.

¿Quién es el responsable de un piso alquilado por varios propietarios?

La Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica propia y por lo tanto, la responsabilidad de los socios comuneros es ilimitada y solidaria, tanto en los beneficios como en las cargas, de acuerdo a la parte proporcional de sus respectivas cuotas de propiedad. En el caso de que en el acuerdo de la Comunidad de Propietarios no se haya especificado el porcentaje de participación de cada integrante, las partes estarán repartidas de forma igualitaria.

Es importante subrayar que, dado que, como decimos, no se trata de una persona jurídica propia, los socios responden con sus bienes presentes y futuros y se respaldan el uno al otro. Por último, indicar que los copropietarios podrán obligarse entre sí a contribuir con los gastos de conservación del piso (lo mismo ocurre, por ejemplo, con los gastos de comunidad si estos están atribuidos al arrendador).

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento de copropietarios?

Si existe acuerdo entre todos los copropietarios del inmueble, la duración del contrato será la general establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, 5 años si se trata de personas físicas ó 7 años si los copropietarios son personas jurídicas. En el caso de que no se produzca consenso, el plazo máximo de vigencia de un contrato de alquiler será de 6 años. Llegado el momento de que el acuerdo alcance esta duración, si se tiene intención de prolongarlo por más años, será necesario contar con la firma de todas las personas que cuenten con un porcentaje de participación en el inmueble.

Cómo saber si un piso tiene varios propietarios

El procedimiento para saber si un piso tiene varios propietarios es, en esencia, el mismo que se debe seguir para conocer quién es, en cualquier caso, el propietario de un piso de alquiler. Para ello, lo primero que debemos conocer son los datos característicos del inmueble, que nos serán solicitados en el Registro de la Propiedad:

• Número de la finca y ubicación.
• Localización física de la finca. Entre otros, habrá que indicar el municipio en el que está la vivienda deseada y la localización geográfica en el mismo.
• La referencia catastral del inmueble para poder obtener su ficha catastral completa en PDF.

Con esos datos, podremos obtener (presencialmente o vía online) una nota simple que, en esencia, es un documento oficial expedido por un agente de la administración competente mediante el cual se certifica, entre otros aspectos, la titularidad de una vivienda, desglosándose, pues, el nombre y apellidos de todas las personas que tengan participación de propiedad en el inmueble.

Cómo alquilar un piso con varios propietarios a uno de esos propietarios

Sólo existen dos posibilidades en las que una copropiedad pueda ser alquilada sólo por parte de uno de sus propietarios. La primera de ellas es que, precisamente ese propietario, acumule, al menos, el 50% de la titularidad del inmueble. Como hemos visto, en este caso, siempre que el arrendamiento sea favorable para le Comunidad de Bienes, podrá llevarse a afecto. Si no sólo tiene la mitad de la titularidad, sino que ostenta un porcentaje de participación mayor, podrá alquilar el inmueble incluso cuando este arriendo no sea provechoso para el resto de integrantes.

La segunda opción tiene que ver con el subarriendo de la propiedad. Es posible que, al ser una situación poco habitual, no todos los interesados en el inmueble se sientan tranquilos al saber que este pertenece a varias personas. Por ello, en ocasiones la Comunidad de Bienes «arrienda» el inmueble a uno solo de los propietarios con el fin de que este lo subarriende en exactamente las mismas condiciones. De esta manera, habría dos contratos de arrendamiento (el de la Comunidad de Bienes con uno de sus integrantes y el de este con el arrendatario final), pero el inquilino último sólo tendrá un único arrendador con el que tratar. Es importante tener en cuenta, aquí, que, dado que existen dos acuerdos de alquiler, los pagos de ambos deben declararse, ya que, de no hacerse, la autoridad competente podría imponer multas por considerar que se trata de un fraude o de que se está pagando en negro.