Cuando el año fiscal termina y se aproxima el mes de mayo, muchos caseros llaman a sus inquilinos para saber si estos van a incluir la vivienda en la declaración del IRPF. Muchos dueños de viviendas alquiladas prefieren omitir en su liquidación anual el dinero que perciben por el alquiler de sus inmuebles: algunos lo hacen porque no están al tanto de las regulaciones, mientras que otros, conscientemente, lo omiten, asumiendo el riesgo de verse expuestos a posibles multas, porque, así, el resultado impositivo les es más favorable. Sin embargo, la mayoría no es consciente de las consecuencias negativas que puede tener esta elección y que pueden suponer multas muy superiores al ahorro obtenido.
¿Es obligatorio declarar un piso de alquiler?
Efectivamente, sí. En España, toda persona está obligada a declarar la totalidad de los importes que haya recibido en un año fiscal como consecuencia de su actividad laboral o de los bienes que tenga en su propiedad. Por lo tanto, y pese a que algunos propietarios consideren realizar un contrato verbal para, al no quedar incluido en el Registro de la Propiedad, que la liquidación anual del IRPF les sea más favorable (a devolver, en lugar de a pagar), la necesidad de notificar a Hacienda las cantidades percibidas es forzosa. De no llevarse a cabo en tiempo y forma, evidentemente, se estará cometiendo un delito de naturaleza fiscal.
Cuáles son las multas por alquilar un piso en negro
Como acabamos de mencionar, los propietarios de viviendas que obtengan ingresos por alquilarlas y no los declaren ante Hacienda se enfrentan a multas por evasión y fraude fiscal. El importe de la sanción dependerá de los ingresos obtenidos por el alquiler, aunque, en todos los casos, los defraudadores estarán obligados a devolver íntegramente los importes recibidos.
- Cantidades inferiores a 3.000 euros: Además del dinero recibido por el alquiler, se impondrá una multa del 50% de dicha cantidad. Por lo tanto, alguien que haya dejado de declarar 1.500€ percibidos en concepto de alquiler, se verá multado con un total de 2.250€ (1.500€ más los 750€ de multa).
- Más de 3.000 euros: Habrá que devolver, por completo, la cantidad no declarada más unos intereses que oscilan entre el 50% y el 100%. Que la cuantía de la sanción se aproxime más a uno o otro porcentaje, queda a consideración de los técnicos de la Agencia Tributaria, en función de los condicionantes de cada caso concreto.
- En caso de que los ingresos por alquiler no declarados superen la mitad de la base de la sanción establecida por Hacienda y se hayan utilizado medios ilegales o fraudulentos para llevar a cabo el alquiler, la multa asciende al 150% del monto defraudado. Por ejemplo, en el caso de un alquiler de 500€ mensuales, se generan unos beneficios anuales de 6.000€. La multa, en este caso, sería de 9.000€, lo que, sumado a los beneficios no declarados, generaría una penalización total de 15.000€.
Además de las multas, ¿hay alguna otra consecuencia?
Evidentemente, si un alquiler no está siendo declarado, el inmueble, a todos los efectos, quedará al margen de las protecciones y beneficios a los que sí pueden acogerse las viviendas incluidas en un contrato de arrendamiento.
Así pues, por un lado, el arrendador no podrá disfrutar de las ventajas fiscales asociadas a los arrendadores de viviendas. Obviamente, la deducción de hasta el 60% en el IRPF de los rendimientos percibidos no será aplicable, pero, esta puede ser una pérdida menor para el propietario ya que, al no declarar el arrendamiento, de forma ilegal, el casero se está deduciendo el 100% del importe. Sin embargo, de realizarse obras en el inmueble, el arrendador no podrá optar a deducir los gastos generados. Tampoco podrá hacer lo propio con los impuestos asociados o el seguro del hogar.
Por otro lado, al no existir un contrato oficial que poder esgrimir como argumento legal en un juicio ante un desacuerdo legal con sus inquilinos, el arrendador estará, en cierta manera, desamparado si se generan situaciones que le supongan un agravio como parte. De hecho, lo habitual será que un casero que cobre el alquiler en B, sea temeroso de emprender acciones legales contra su arrendatario por si, al hacerlo, Hacienda descubre que, durante uno o varios años, no se han declarados los beneficios y actúa en consecuencia: reclamando las cantidades percibidas, con las multas asociadas y los intereses generados.
El arrendatario, por su parte, tampoco podrá beneficiarse de las ayudas estatales o autonómicas ni de los beneficios fiscales en el borrador de la renta, ya que suele ser requisito indispensable, para poder acceder a ambos, presentar el contrato firmado e identificar al arrendador del bien inmueble.
Cómo detecta Hacienda que un alquiler no ha sido declarado
Como norma general, las inspecciones de Hacienda relativas a un inmueble alquilado suelen venir derivadas de un conflicto de intereses o falta de acuerdo entre propietario e inquilino. No obstante, también pueden tener otra motivación. Las causas más habituales son las siguientes:
- Cuando el inquilino declara el alquiler y el propietario no. En estas situaciones, al ser dos las partes implicadas en acuerdo y una de ellas estar satisfaciendo sus obligaciones fiscales, Hacienda comprueba, automáticamente, que la otra parte (el arrendador) esté declarando de forma coherente las rentas del alquiler; es decir, que estas aparezcan en su liquidación anual del IRPF en los mismos importes que está reflejando el arrendatario. Si ambas cantidades no coinciden o, peor aún, en la declaración del propietario no aparece la que le corresponde, se considerará que este ha intentado evadir pagos fiscales.
- Que el arrendatario esté intentando beneficiarse de una ayuda al alquiler. Este tipo de ayudas aparecerán en el borrador de la renta del inquilino, aunque computen de manera nula al no considerarse un rendimiento económico sino de una ayuda exenta de carga impositiva. Sin embargo, de nuevo, al estar asociadas a un bien inmueble cuyos importes de mensualidad el arrendatario incluirá en su declaración del IRPF, de no hacer lo propio el arrendador, volveremos a tener una situación similar a la comentada en el apartado anterior.
- Si, por algún desencuentro con el propietario, el inquilino emprende medidas legales contra su casero. Nos referimos, aquí a cualquier tipo de conflicto que pueda surgir entre las partes: desde, por ejemplo, situaciones en las que el arrendatario considere que el propietario no está cumpliendo con sus obligaciones como parte a que, del mismo modo, el mismo arrendatario considere que está siendo estafado.
- Cuando el propietario, debido a un rastreo automático, es objeto de una inspección detallada por parte de la Agencia Tributaria.
- En relación a este último supuesto, si el casero está siendo objeto de una investigación por parte de Hacienda por causas diferentes a las relativas al inmueble (laborales, de declaraciones pasadas…), no es descartable que dicha investigación se amplíe a todas sus propiedades y que, en consecuencia, se descubra un alquiler gestionado en B.
¿Pueden multar al inquilino por alquilar un piso en negro?
Efectivamente, tanto el inquilino como el arrendador están obligados a declarar los importes asociados al alquiler y aquel que no lo haga puede ser objeto de multa. De incluir uno el importe en su borrador y no así el otro, Hacienda detectará que hay algo que no cuadra en lo referente a la fiscalidad del inmueble y tomará las medidas sancionadoras que correspondan. Por lo tanto, tanto si el arrendador ha declarado el piso como si no lo ha hecho, el inquilino que no sea coherente con sus obligaciones fiscales asociadas al piso alquilado, podrá ser objeto de inspección de Hacienda.
Por último, no debe pensar el arrendatario que, si el propietario no declara el alquiler y él lo paga en negro, al no haber registro de la transacción, se encuentra en una situación menos arriesgada. Como hemos mencionado antes, existen múltiples causas por las que Hacienda puede iniciar un expediente sancionador contra un propietario y, de este, se puede derivar que se inicie, paralelo, otro contra el inquilino, ya que la obligación de declarar es independiente para cada una de las partes. Obviamente, este es uno de los riesgos de alquilar una vivienda sin contrato de alquiler.
