Cuando se firma un contrato de alquiler, uno de los pasos obligatorios que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el depósito de la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma. Esta obligación recae sobre el arrendador, que debe ingresar el importe equivalente a una mensualidad (en el caso de viviendas) en el organismo habilitado por la administración regional correspondiente. Pero ¿qué ocurre si el casero no cumple con esta obligación? Las consecuencias pueden ser importantes tanto para el propietario como para el inquilino.
- ¿Qué implica no depositar la fianza del alquiler?
- Qué hacer si necesitas un justificante del depósito de la fianza pero tu casero no la ha depositado
- Cómo denunciar al arrendador por no depositar la fianza
- Hacienda me pide un justificante del depósito de fianza para una antigua deducción del alquiler: ¿qué puedo hacer?
- Desventajas para el inquilino
- ¿Por qué algunos caseros no depositan la fianza?
- Cómo protegerte como inquilino
¿Qué implica no depositar la fianza del alquiler?
El depósito de la fianza sirve como garantía legal para ambas partes: el arrendador asegura el cumplimiento de las condiciones del contrato y tiene garantías de que, en el caso de impagos o desperfectos en la vivienda, éstos podrán ser subsanados, y el inquilino obtiene respaldo ante posibles abusos, pues al realizar el trámite se traslada la necesaria transparencia y legalidad de este tipo de acuerdos.
El incumplimiento de esta obligación por parte del casero se considera una infracción administrativa, y en algunas Comunidades Autónomas, incluso puede tener implicaciones fiscales para el arrendatario. En este sentido, cada región tiene su propia normativa, por lo que es importante consultar el listado de organismos de vivienda oficial publicado por el Ministerio de Vivienda, donde se puede verificar cuál es el procedimiento específico en cada caso.
A continuación, listamos las entidades encargadas de la gestión en cada comunidad:
- Andalucía
Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). - Aragón
Departamento de Vertebración del Territorio, Movilidad y Vivienda. - Islas Baleares
Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) - Canarias
Instituto Canario de la Vivienda - Cantabria
Actualmente no existe obligación de depósito de fianza. - Castilla-La Mancha
Dirección General de Vivienda - Castilla y León
Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio - Cataluña
Institut Català del Sòl (INCASÒL) - Comunidad Valenciana
Dirección General de Vivienda y Regeneración Urbana - Extremadura
Actualmente no existe obligación de depósito de fianza. - Galicia
Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS) - Región de Murcia
Actualmente no existe obligación de depósito de fianza. - País Vasco
Etxebide – Servicio Vasco de Vivienda - La Rioja
Actualmente no existe obligación de depósito de fianza. - Ceuta
Ciudad Autónoma de Ceuta – Área de Vivienda - Melilla
Consejería de Medio Ambiente y Sostenibilidad – Vivienda
Qué hacer si necesitas un justificante del depósito de la fianza pero tu casero no la ha depositado
No es infrecuente que muchas personas descubran que la fianza no fue depositada al intentar solicitar una deducción por alquiler en la declaración de la renta o tramitar ciertas ayudas. No pensemos que esto es algo anecdótico, ya que, en algunos casos, como, por ejemplo, en Galicia, la Agencia Tributaria puede exigir un justificante del depósito de fianza en el organismo oficial para validar esa deducción.
Si se tienen dudas sobre si el propietario ha cumplido con su obligación, el primer paso lógico será solicitarle directamente el comprobante. Si se niega, es posible que, efectivamente, no haya cumplido con sus obligaciones como parte, pero, aun así, el inquilino siempre podrá verificarlo acudiendo al organismo de vivienda de la comunidad (el que corresponda de los listados previamente) para cerciorarse. Además, la consulta, en ocasiones, puede realizarse sin salir de cada, ya que algunas comunidades permiten realizarla a través de su página web.
Si se confirma que no existe depósito alguno, será decisión del inquilino valorar o no iniciar un procedimiento formal de reclamación o denuncia, sobre todo en el caso de que le afecte a nivel fiscales. Aun en estos casos, desde Alquilino siempre recomendamos valorar el diálogo como medida previa, por lo que, antes de denunciar, aconsejamos intentar solicitar al propietario que cumpla con su obligación y, sólo en el caso de recibir una negativa como respuesta, acudir a instancias de mediación.
Cómo denunciar al arrendador por no depositar la fianza
Aunque no existe un tiempo unificado para todas las comunidades autónomas (ya hemos visto que, en algunas, de hecho no es ni obligatorio hacerlo), podemos tomar como 30 días desde la firma del contrato el periodo de tiempo en que el arrendador debe formalizar la gestión. Si éste no lo hace, el arrendatario puede presentar una denuncia ante la administración autonómica correspondiente. Debemos decir, además, que la denuncia no tiene coste para el inquilino y que puede hacerse de forma anónima en algunas comunidades.
Dependiendo de la legislación autonómica, las multas pueden variar, pero en muchos casos pueden ir desde los 600 euros hasta los 3.000 euros o más, según el tiempo transcurrido y si se trata de una infracción reiterada. En comunidades como Madrid, Cataluña o Comunidad Valenciana, los controles se han intensificado, y las sanciones son aplicadas con más frecuencia.
Aunque presentar la denuncia es relativamente sencillo, hemos de insistir en que es necesario que el procedimiento sea el correcto y, sobre todo, en que esté bien documentado. Por lo tanto, es trascendental recopilar toda la documentación: contrato de alquiler, recibos de pago, comunicaciones con el propietario y cualquier otra prueba que acredite la existencia de la relación arrendaticia.
Además, no debemos ser inocentes: quien incumple en una de sus obligaciones, puede hacerlo en muchas otras más. Por lo tanto, el hecho de que la fianza no esté depositada puede ser una señal de que el contrato no cumpla con todos los requisitos legales. Así que, un inquilino que se vea en una situación como ésta, haría bien en revisar su contrato de alquiler o, incluso, en solicitar a un experto en legislación de arrendamientos que verifique su legalidad y validez.
Hacienda me pide un justificante del depósito de fianza para una antigua deducción del alquiler: ¿qué puedo hacer?
Lamentablemente, éste es un problema más habitual de lo que parece. Muchos inquilinos descubren años después que Hacienda les está reclamando cantidades indebidas por haber aplicado deducciones por alquiler cuando, en realidad, la fianza nunca fue depositada en el organismo correspondiente.
En estos casos, la Agencia Tributaria no responsabiliza al casero, sino al inquilino, que es quien solicitó la deducción. Lo más frustrante es que el inquilino no siempre tiene forma de saber si la fianza fue depositada, sobre todo si no se le entregó ningún justificante.
Ante esta situación, el afectado puede:
- Acudir al organismo de vivienda de la comunidad y pedir un certificado de inexistencia de depósito.
- Intentar contactar con el antiguo casero para que subsane el error y realice el depósito con efecto retroactivo (no siempre es posible).
- Presentar un recurso ante Hacienda explicando la situación, adjuntando el contrato y cualquier otra prueba que demuestre que se actuó de buena fe.
Aunque estos pasos no garantizan que se evite una sanción, sí pueden ayudar a reducirla o demostrar la intención del inquilino en cumplir correctamente con lo estipulado por la ley.
Desventajas para el inquilino
Aunque, como decimos, en el caso de que el arrendatario denuncie a su casero, la infracción administrativa recae sobre el arrendador, no debemos olvidar que existen una serie de consecuencias indirectas afectan seriamente al primero: A
- Problemas fiscales. Como hemos comentado, Hacienda puede reclamar devoluciones si se han aplicado deducciones por alquiler sin que la fianza estuviese depositada.
- Dificultad para acceder a ayudas al alquiler. Muchos programas autonómicos de ayuda exigen el justificante de depósito de la fianza para acceder a las subvenciones.
- Falta de respaldo legal. Si el contrato no ha sido registrado correctamente o la fianza no ha sido depositada, en caso de conflicto con el propietario se tendrán menos herramientas legales a favor.
- Riesgo de irregularidad contractual. Ya lo hemos dicho, muchos arrendadores que no depositan la fianza también cometen otros errores, intencionados o no, como incluir cláusulas abusivas o no declarar el alquiler. No hace falta decir que esto, lógicamente, puede derivar en problemas mayores.
¿Por qué algunos caseros no depositan la fianza?
En muchos casos, se trata simplemente de desconocimiento de la normativa. Algunos propietarios no están al tanto de la obligación de realizar la gestión ante un organismo oficial, y piensan que basta con recibirla y conservarla. Algunos, incluso, olvidan que, tal como establece la LAU en su artículo 36, la fianza debe ser entregada entre las partes en metálico, nunca mediante transferencia bancaria.
En otros casos, la motivación es más evidente: evadir impuestos. Al no registrar el contrato de forma oficial, el arrendador evita declarar esos ingresos a Hacienda. Esto puede tener consecuencias legales para él, pero, como hemos visto, también arrastra al inquilino si este solicita deducciones o ayudas.
Cómo protegerte como inquilino
Antes de firmar un contrato, hay algunas acciones que se puedes toman para protegerse:
- La primera es la más evidente, pedir una copia del justificante de depósito de la fianza.
- Verificar el registro del contrato, si la comunidad lo permite.
- Consultar si el arrendador ha depositado la fianza tras 1 ó 2 meses del inicio del contrato.
- Si se tienen dudas, acudir a una oficina de información al consumidor o a un abogado especializado en arrendamientos.
