Aunque intuitivamente podamos deducir que un «gran tenedor» ha de ser una persona con múltiples inmuebles a su nombre, rara vez tenemos claro si esas propiedades han de cumplir algún tipo de rasgo común o, por ejemplo, a partir de qué numero se establece el límite entre un propietario de varias viviendas y un «gran tenedor». Además, lo más habitual es que se desconozca qué implicaciones conlleva tener una catalogación así, tanto para el arrendador como para el arrendatario (¿se pueden alquilar habitaciones en una vivienda propiedad de una sociedad jurídica?, ¿el contrato de arrendamiento es el mismo?). A continuación, damos respuesta a todas esas dudas.
A partir de cuántos inmuebles se es “gran tenedor”
Aunque existe una denominación a nivel nacional, algunas autonomías también han incluido en sus legislaciones locales el concepto de «gran tenedor»; en estos casos, además, lógicamente los requisitos para catalogar así a una persona jurídica (o física, según corresponda) son más laxos, por lo que una entidad que podría no ser considerada como tal a nivel estatal puede ser «gran tenedor» en el ámbito autonómico.
A nivel nacional
Para ser considerado como «gran tenedor», a nivel nacional, ha de cumplirse lo siguiente:
- Ser persona física o jurídica, es indistinto.
- Ser titular de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
No obstante, pese a que esa es la definición que aparece en el borrador de la Ley por el Derecho a la Vivienda es muy posible que en el futuro se considere «gran tenedor» al propietario de menos de 10 viviendas en determinadas circunstancias, ya que es un punto sobre el que se está debatiendo intensamente.
En Cataluña
Desde el año 2015 se considera «gran tenedor» en Cataluña a entidad financiera, fondo de inversión, filiales inmobiliarias o personas jurídicas que sean propietarias de superficies habitables de más de 1.250 metros cuadrados. Como se puede comprobar, se excluyen a las personas físicas como susceptibles de ser catalogadas así y se rebaja el número de metros cuadrados a tener en propiedad; además, es indistinto que las viviendas sean inmuebles urbanos o rurales.
En Baleares y Comunidad Valenciana
La denominación local tiene su origen en los años 2018 y 2017, respectivamente. En estas comunidades, un «gran tenedor» será persona física o jurídica dedicada al mercado inmobiliario titular de más de diez inmuebles, incluyendo viviendas en usufructo. En este caso, pues, una persona física cuya dedicación sea el mercado inmobiliario, puede ser considerado «como «gran tenedor». Además, no sólo computan las viviendas en propiedad, sino también aquellas sobre las que se tenga el usufructo.
Qué consecuencias legales tiene ser «gran tenedor»
En principio, puede parecer que ser un «gran tenedor» en España no tiene implicaciones ningunas. Cabría pensarse que se trata de una persona, física o jurídica, con un gran número de viviendas en su haber y poco más. No obstante, numerosos estudios entienden que la concentración de centenares o miles de viviendas bajo la gestión de un sólo propietario puede ser perjudicial para el mercado inmobiliario, ya que la tendencia al monopolio podrá derivar en que unos cuantos arrendadores, al subir o bajar el importe de las rentas, fueran los encargados de balancear a su antojo la situación inmobiliaria nacional.
Por ello, el anteproyecto de la Ley por el Derecho a la Vivienda, las comunidades autónomas podrían limitar los precios en determinadas zonas vulnerables (una calle, un barrio, un distrito o una ciudad entera) siempre que las viviendas pertenezcan a grandes propietarios con personalidad jurídica (es decir, una empresa).
Esta decisión que, en principio, parece favorecer al arrendatario, según estudios como el de José García Montalvo, Joan Monras y José María Raya o el de Javier Gil, Lorenzo Vidal y Miguel A. Martínez podría ser contraproducente, en realidad, ya que, los propietarios, al ver mermada su capacidad de maniobra con en el precio de las viviendas más caras, terminan compensando el déficit subiendo la renta de los alquileres más baratos y, en consecuencia, generando una mayor dificultad de acceso a vivienda arrendada a aquellos con menos recursos.
Cuántos grandes propietarios hay en España
Actualmente, se considera que hay 16 sociedades en el país con una cartera superior a las 1.000 viviendas. CaixaBank encabeza el listado, teniendo en su haber más 25.000 viviendas, mientras que los 20.000 inmuebles que tiene en cartera Testa Home lo colocan en segundo lugar. El trío de cabeza lo cierra Sareb, con otros 15.583 activos.
Del resto de «grandes tenedores» destacan, a nivel nacional, la gestora española Lazora (9.000 inmuebles) y Cevasa (2.228 inmuebles), mientras que el mercado internacional está copado por la gestora estadounidense Ares Management (7.000 inmuebles), la francesa AXA IM (3.744 inmuebles) y Vivenio (3.500 inmuebles).
A continuación, dejamos el listado de las 10 personas jurídicas que acumulan el mayor número de viviendas en España.
- CaixaBank: 25.000 inmuebles.
- Testa Home: 20.000 inmuebles.
- Sareb: 14.583 inmuebles.
- Lazora: 9.000 inmuebles.
- Ares: 7.000 inmuebles.
- AXA IM: 3.744 inmuebles.
- Vivenio: 3.500 inmuebles.
- Témpore: 2.550 inmuebles.
- Cevasa: 2.228 inmuebles.
- Stay: 2.200 inmuebles.
Cuántos propietarios de pisos en España son personas físicas
Pese a que, en base a los datos que hemos facilitado, pueda sorprender, la realidad es que la cantidad de viviendas en propiedad de personas físicas es mucho mayor a aquellas que son gestionadas por sociedades jurídicas. En concreto, si nos fijamos en las ciudades que tienen los alquileres más caros, comprobaremos que en Madrid sólo el 41% de los pisos en alquiler está en manos de empresas, mientras que un 59% de las viviendas pertenecen a personas físicas. En la otra gran capital española, Barcelona, la situación es similar: el 44% de los pisos son propiedad de empresas y un 56% de pequeños propietarios.
Lógicamente, la presencia de empresas es menor en otras grandes capitales. En Valencia, por ejemplo, sólo un 27% del mercado lo controlan personas jurídicas, frente al 73% de los inmuebles propiedad de personas físicas, mientras que en Sevilla, las empresas tienen un 45% del mercado, frente a un 55% los pequeños propietarios.
Por último, un consejo. Dado que, en ocasiones, puede ser complejo dilucidar a ciencia cierta quién es el propietario de nuestro piso en alquiler, recordamos que solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad podremos resolver esa duda de forma rápida y fiable.
