Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y cómo afectará al alquiler de temporada

El alquiler de alojamientos de corta duración ha experimentado un auge en los últimos años, especialmente debido al surgir de plataformas como Airbnb, que permiten a los propietarios de viviendas alquilar sus espacios de manera temporal, obteniendo un mayor rendimiento que con el tradicional alquiler que se extiende varios años. Sin embargo, con el crecimiento de este mercado, y para evitar posibles abusos, las autoridades han decidido implementar regulaciones más estrictas para garantizar que tanto arrendadores como arrendatarios cumplan con la ley. Una de estas medidas es el nuevo registro único de alquileres de corta duración que empezará a funcionar en breve España.

Qué es el registro único de alquileres de corta duración

En esencia, es una plataforma digital obligatoria en la que deben inscribirse todos inmuebles destinados al alquiler de corta duración o estacional. Este sistema garantiza que los propietarios cumplan con las obligaciones fiscales y administrativas requeridas en este sector.

Mediante esta nueva nueva plataforma centralizada y accesible (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) se pretende simplificar el proceso tanto para los propietarios como para las autoridades, facilitando un monitoreo adecuado de las actividades de alquiler.

Como se ha mencionado anteriormente, con este sistema no solo se pretende regular el mercado, sino también crear una base de datos fiable que permita a los usuarios verificar la legalidad y las condiciones de los inmuebles antes de proceder con su alquiler.

Normativa vigente y entrada en vigor

Actualmente, la normativa vigente para los alquileres de corta duración se encuentra regulada principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y las posibles disposiciones autonómicas y locales que puedan aplicar en cada comunidad. A nivel nacional, la obligación de registro y los controles sobre los alquileres de corta duración comenzaron a ser parte de la agenda política en los cinco años debido al crecimiento descontrolado del sector.

Por su parte, el nuevo registro único se introducirá como parte de un esfuerzo coordinado entre las autoridades nacionales y locales para regular este mercado y garantizar la transparencia y el cumplimiento de las leyes. La entrada en vigor de esta normativa se ha fijado para 2025, lo que permitirá a los propietarios y las plataformas adaptarse a las nuevas exigencias.

Este registro es un paso clave para regular el mercado de alquileres de corta temporada y se espera que ayude a equilibrar la oferta y demanda, favoreciendo tanto a los propietarios como a los inquilinos y contribuyendo a la estabilidad del sector.

Cuándo empezará a funcionar

Como decimos, este registro comenzó a ser obligatorio a al comienzo del año 2025, y se llevará a cabo a través de plataformas digitales gestionadas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. No obstante, pese a que entró en vigor el pasado 2 de enero del 2025, la realidad es que se ha concedido un periodo de adaptación a empresas y particulares que se extenderá hasta julio de 2025.

Por lo tanto, a partir del verano, el registro permitirá a las autoridades obtener información sobre los propietarios que alquilan sus viviendas de forma temporal, lo que facilitará el control sobre los precios y las condiciones de los alquileres. De esta manera, se busca evitar abusos como el alquiler ilegal o la falta de cumplimiento de las normativas de habitabilidad y seguridad.

Además, este sistema contribuirá a la recolección de datos sobre la oferta y demanda de este tipo de alojamientos, lo que podría influir en futuras políticas públicas relacionadas con la vivienda y el alquiler.

Documentación necesaria para el registro

Para poder registrar un alojamiento de corta duración en el nuevo sistema, los propietarios, cumplir con ciertos requisitos, deberán presentar una serie de documentos:

1. Datos del propietario. Se requerirá información sobre el propietario o responsable del alojamiento, incluyendo su identificación y datos de contacto.
2. Detalles del inmueble. Será necesario proporcionar información sobre la propiedad, como su ubicación, el tipo de alojamiento y la capacidad máxima de personas.
3. Cumplimiento de normativas locales. Los propietarios deberán demostrar que su alojamiento cumple con las normativas locales de habitabilidad y seguridad, lo que puede incluir la verificación de los servicios básicos (agua, electricidad, gas) y la adecuación del inmueble a las normativas de accesibilidad y seguridad.
4. Contrato de alquiler. Aunque no siempre es obligatorio, el propietario deberá presentar un contrato de alquiler que cumpla con las normativas locales y nacionales, que refleje la duración de la estancia y las condiciones acordadas entre las partes.
5. En el caso de viviendas destinadas al alquiler turístico, además, se solicitará documentación adicional que justifique que ésta cumple con los requisitos establecidos en la Comunidad Autónoma donde se encuentra la vivienda.

Qué pasa si tengo un piso en Airbnb

Es importante subrayar que el registro único afectará directamente a los alojamientos de corta duración, como los que se publican en Airbnb. De esta manera, a partir de 2025, todos los propietarios deberán registrarse en este sistema para poder continuar operando de manera legal.

En caso de no cumplir con esta obligación, los propietarios se arriesgan a sanciones y multas. Además, las plataformas de alquileres a corto plazo, como Airbnb, podrán eliminar los anuncios de aquellos propietarios que no estén registrados en el sistema correspondiente.

Es especialmente complejo el caso de los subarriendos, en los que una persona alquila una vivienda y, a la vez, realiza alquileres turísticos en plataformas como Aribnb de algunas de sus estancias. En este caso es esencial conocer el tipo de contrato de alquiler que se tiene firmado con el casero original y las posibles limitaciones que éste puede generar a la hora de inscribir la vivienda en el registro.

Cómo sé que mi casero está cumpliendo la ley

Como inquilino, también es importante saber si el arrendador está cumpliendo con las leyes relacionadas con los alquileres de corta duración, ya que, de descubrir las autoridades que se está incurriendo en fraude, el inquilino también podría verse afectado. Por fortuna, existen varias formas de comprobarlo:

1. Verificar el registro del alojamiento. Como decimos, los alojamientos de corta duración deberán estar registrados en el sistema correspondiente. Si un casero no proporciona esta información, es posible que esté operando ilegalmente.
2. Revisar el contrato de alquiler. Si el alquiler tiene una duración menor a la habitual (5 años, según la LAU), conviene asegurarse de que esté redactado correctamente y que cumpla con las normativas sobre alquileres temporales. Recordemos que pueden existir determinadas cláusulas que afecten o mermen la legalidad de algunos contratos, especialmente en el caso de que éstos se realicen por un periodo inferior a 11 meses.
3. Consultar las condiciones de la vivienda. Además del contrato, conviene verificar que el alojamiento cumpla con las normativas locales de seguridad e higiene. Si el piso no está en condiciones óptimas para el alquiler temporal, muy seguramente el casero podría estar incurriendo en una infracción.

En el caso de detectar que el casero no está cumpliendo con sus obligaciones, se trate de un alquiler de corta duración o de un piso turístico, conviene denunciar la situación ante los órganos competentes.

Qué obligaciones legales tiene el arrendador

Entre las principales obligaciones de los arrendadores se incluyen:

1. Registro del alojamiento. Como hemos mencionado, los propietarios deben registrar sus propiedades en el sistema correspondiente, asegurándose de que sus viviendas cumplan con las normativas de habitabilidad y seguridad.
2. Cumplir con la normativa local. En muchas ciudades y municipios, los alquileres de corta duración deben cumplir con normativas específicas que regulan aspectos como el número máximo de días de alquiler, las condiciones del inmueble y el cumplimiento de las leyes de accesibilidad.
3. Garantizar la seguridad del inquilino. El arrendador debe asegurarse de que el alojamiento esté en condiciones óptimas de seguridad. Esto incluye desde la instalación de dispositivos contra incendios hasta la verificación de la estabilidad estructural del inmueble.
4. Contratar un seguro. Aunque no es una obligación universal, muchos arrendadores optan por contratar un seguro de alquiler que cubra posibles daños a la propiedad o accidentes que puedan ocurrir durante la estancia del inquilino.

Por otro lado, lógicamente, el acuerdo firmado no debe incluir ninguna cláusula que pueda ser considerada abusiva y, además, debe corresponderse con cualquiera de los tipos de contrato de alquiler que hay en España que sea aplicable en este contexto.

Consecuencias del incumplimiento de la normativa

Como ya hemos adelantado, el incumplimiento de la normativa sobre el registro de alquileres de corta duración puede acarrear graves consecuencias tanto para los propietarios como para las plataformas de alquiler. Entre las principales se incluyen:

1. Multas económicas. Los propietarios que no se registren en el sistema correspondiente pueden ser sancionados con multas económicas. Estas multas pueden variar en función de la gravedad de la infracción y de la localización del inmueble.
2. Eliminación del anuncio. Las plataformas de alquileres de corta duración, como Airbnb, tienen la obligación de eliminar los anuncios de aquellos propietarios que no estén debidamente registrados. Esto puede resultar en la pérdida de ingresos para el propietario y una interrupción en sus actividades de alquiler.
3. Problemas legales. El alquiler de un inmueble sin cumplir con las normativas locales puede dar lugar a problemas legales más graves, que podrían implicar desde demandas por parte de inquilinos hasta sanciones más severas por parte de las autoridades.