¿Comprar o alquilar piso? Cómo calcular qué te conviene más en cada momento

Vamos al grano: estás planteándote si merece la pena comprar una casa o si es mejor seguir de alquiler, ¿verdad? Y claro, seguro que todo el mundo tiene su opinión. Que si “alquilar es tirar el dinero”, que si “con lo que pagas de alquiler podrías estar pagando una hipoteca”, que si “mejor tener algo en propiedad”.

Pero no es tan sencillo. Comprar o alquilar no es una opción emocional ni un eslogan de banco. Es una decisión económica y personal que depende de muchos factores: tus ingresos, tu estabilidad laboral, tus planes de vida, la zona donde vives, los precios del mercado, y sobre todo, de cuánto tiempo piensas quedarte en ese piso.

Por lo tanto, hablemos claro, con números y sin rodeos. Para que, al final, puedas decidir con información real y no con frases hechas.

Comprar vs alquilar: ¿en qué se diferencian realmente?

Como en todo en la vida, lo primero es entender bien qué implica cada opción. Es decir, tener bien claro que estamos eligiendo y, sobre todo, qué estamos descartando, cuando nos decantamos por una u otra alternativa

• Comprar una vivienda. Significa hacer un desembolso grande al principio (puede que muy grande), pagar impuestos, firmar una hipoteca y hacerte cargo de todo lo que ocurra en casa. Sí, a cambio, puede que estés construyendo un patrimonio o, incluso, una inversión a rentabilizar, en el caso de que, pasados unos años, decidas vender.
• Alquilar. Te da flexibilidad, necesitas menos dinero de entrada, y si algo se estropea, en teoría, lo arregla el casero. Eso sí, el dinero que pagas cada mes no puede ser recuperado, porque, por decirlo de una manera sencilla, se paga por un servicio.

Cuánto necesitas para comprar una vivienda

Para que la situación sea lo más fácil de explicar, vayamos a un ejemplo concreto. Imagina que quieres comprar un piso de 150.000 euros. Aunque es una cantidad moderada (recuerda que existen formas de calcular online cuánto vale realmente una vivienda), es un precio bastante habitual fuera de las grandes capitales o, incluso, relativamente común si lo que buscas es algo modesto o que pueda mejorar sensiblemente con una buena reforma.

Qué tienes que pagar

• Entrada. Es el dinero que necesitas aportar de tu bolsillo antes de que el banco te conceda una hipoteca ya que éste, en muy raras ocasiones, financia el total del importe. Normalmente, la entrada ronda el 20%; en nuestro caso, unos 30.000 €.
• Gastos de compraventa. Son todos los gastos adicionales que se generan cuando compras una vivienda, además del precio del inmueble. No son negociables y deben ser asumidos por el comprador. Los más comunes (ITP o IVA, AJD, de notaría, registro de la propiedad, de gestoría, de tasación y seguro de hogar ) representan, aproximadamente, el 10-12% del valor del inmueble, es decir, unos 15.000 €.

Por lo tanto, de entrada, para poder acceder a esa vivienda se necesita tener una liquidez económica de, en torno a, 45.000 euros y, quien no cuente con ese saldo, no podrá siquiera plantearse la inversión.

Después vendrá la hipoteca. Supongamos que, como hemos dicho, consigues una financiación del 80% (es decir, 120.000 €), a 25 años y con un interés fijo del 3%.

Aplicando la fórmula de cálculo de obtendremos una cuota mensual de hipoteca de unos 570 €/mes a los que habría que añadir otros costes transversales (como el IBI, la Comunidad o el seguro) que fácilmente pueden alcanzar los 150€/mes.

Por lo tanto, el coste mensual real por comprar una vivienda de 150.000€ sería de 720 €.

Qué ocurre si optas por alquilar

Hay que admitir que, aquí la cosa cambia bastante. Y no tanto por el ahorro mensual conseguido, como porque se evita el tener que abonar ninguna cantidad en concepto de entrada. En números generales, podemos asegurar que, para ese mismo piso, el alquiler podría rondar los 700 euros mensuales.

Gastos iniciales

Aunque, lógicamente, no vas a tener que negociar una entrada e hipoteca, con la firma del contrato de alquiler siempre se asumen unos gastos iniciales que, sí o sí, el arrendatario debe pagar:

• Fianza. Aunque lo más habitual es que se pida sólo un mes, es decir, 700 €, es posible que las partes acuerden algún tipo de garantía adicional.
• Primer mes de alquiler, o sea, 700 €.
• Gastos de agencia. Aunque, actualmente, éstos deben ser repercutidos siempre en el propietario, algunos contratos no respetan la ley en este punto. De ser este tu caso, hablaríamos de un mes adicional más o, lo que es lo mismo, otros 700 €.

Por lo tanto, pese a que el desembolso inicial que debas realizar puede oscilar entre 1.400 y 2.100 euros, se aleja mucho de los 45.000 € que necesitarías para comprar ese mismo inmueble en propiedad.

No obstante, para que no se te pase nada por alto, debemos recordad que pueden existir otros gastos laterales asociados al cambio al alquiler de una vivienda que, en determinadas ocasiones, deberán incluirse y que deben ser estudiados caso por caso (por ejemplo, el alta en algunos suministros).

Qué diferencias hay a nivel de impuestos

Aquí, de nuevo, hay otra diferencia importante que muchas veces pasa desapercibida y que pocas veces se tiene en cuenta pese a que puede ser determinante a la hora de decantarse por una u otra opción.

Si decides comprar

• ITP o IVA. Si la vivienda es de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6%-10%, según la comunidad). Si es nueva, el IVA (10%) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD, (1%-1,5%).
• IBI. Que debe abonarse todos los años.
• Plusvalía municipal. En este caso, sólo se pagará si algún día vendes y el piso ha subido de valor.

Si decides alquilar

• Tendrás la ventaja de que no pagas ningún impuesto directamente. Sólo tendrás que hacerte cargo de aquéllos que estén incluidos en los gastos propios de la vivienda, como los incluidos consumos de suministros.
• En algunas comunidades podrás deducirte parte del alquiler en la declaración de la renta, si cumples ciertas condiciones (edad, nivel de ingresos, etc.).

A partir de cuántos años una hipoteca empieza a ser más rentable que un alquiler

Esta es la gran pregunta para poder decidir qué opción es más conveniente. Y, sin andarnos con rodeos, la respuesta corta es: depende del tiempo que vayas a quedarte.

Para resumirlo muy brevemente, vamos con una regla muy sencilla:

• Si vas a vivir menos de 5 años en la vivienda, alquilar te saldrá casi siempre mejor
• Si vas a vivir entre 5 y 10 años, dependerá de las condiciones del alquiler, los tipos de interés y la evolución del mercado
• Si vas a vivir más de 10 años en la vivienda, comprar suele empezar a compensar.

Ejemplo práctico

Recuperemos la situación del mismo piso que previamente habíamos considerado. Piso de 150.000 euros las condiciones de compra siguientes:

• Gastos en el momento de compra. Entrada + gastos asociados, 45.000 €
• Cuota mensual de hipoteca, 570 €/mes
• Costes mensuales adicionales, 150 €/mes
• Total de gastos mensuales, 720 €

Y, por su parte, consideremos que, como hemos dicho, el alquiler de esa misma vivienda te cuesta, al mes 700 €; demos por hecho, no sólo hay que abonar un mes de fianza, sino, también los gastos de mediación inmobiliaria (1.400€ en total).

En esta situación, el coste total de comprar y alquilar, durante 5 años consecutivos, será el reflejado en la tabla inferior. Como vemos, alquilar supondría un ahorro de más del 50% del importe desembolsado.

La conclusión, por tanto, es inmediata: para 5 años, no te compensa comprar; has puesto mucho dinero al inicio y apenas has recuperado valor.

Veamos qué ocurre ahora con un periodo de tiempo más largo: en 15 años. La situación de alquilar, como se ve en la tabla, sigue siendo más ventajosa a nivel económico, sin embargo, la cosa cambia. Porque el piso es tuyo. Si ha subido de valor, puedes venderlo. Y si no, puedes vivir sin pagar alquiler (una vez termines la hipoteca).

Cómo calcularlo tú mismo: el PER

Para no tener que hacer este simulacro con cada escenario de años posible, existe una forma rápida de saber si te conviene más comprar o alquilar: usarel PER (Price to Rent Ratio).

Se trata de un cálculo muy sencillo que se resume como sigue:

PER = Precio del piso / (Alquiler anual del mismo piso)

En función del valor obtenido, se determinará qué te es más conveniente, el alquiler o la compra:

• Si el PER es menor a 15, comprar probablemente te conviene más.
• Si el PER está entre 15 y 20, dependerá de tus planes y situación.
• Si el PER superior a 20, siempre será mejor alquilar.

En el ejemplo que antes mencionamos el cálculo sería como sigue:

• Piso de 150.000 €
• Alquiler: 720 €/mes → anual: 8.640 €
• PER = 150.000 / 8.640 = 17,36

Según hemos comentado, ambas opciones serán razonablemente válidas y decantarse por una u otra dependerá de las condiciones particulares que tengas.

Cómo está el mercado ahora

Obviamente, no podemos pecar de ingenuidad, ya que esto también influye, tanto en el caso de la compra como en el de la venta.

Concretamente, en 2024-2025, podemos decir lo siguiente:

• El precio de la vivienda en propiedad sigue siendo alto, pero con cierta estabilidad.
• El alquiler sigue subiendo, sobre todo en ciudades grandes como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.
• Los tipos de interés han bajado respecto a 2023, pero siguen lejos del 1%-2% que vimos hace unos años.

Esto significa que ahora mismo alquilar no es barato, pero comprar sigue exigiendo un esfuerzo enorme al principio. Si no tienes un buen colchón, el banco no te dará la hipoteca. Y si lo tienes, hay que pensar si te merece la pena usarlo todo en una vivienda.