Llegado el momento de buscar un piso de alquiler, es frecuente que un arrendatario consulte cuáles son los gastos que ha de abonar. A fin de cuentas, un cambio de residencia siempre implica una serie de gastos previos que han de preverse para estudiar la viabilidad del cambio. Contratar una empresa de mudanzas o un camión para llevar muebles y enseres o contratar algunos suministros extra (Internet y TV por cable, por ejemplo), son algunos de los desembolsos a los que habrá de prestar atención el nuevo inquilino para valorar su presupuesto y decidir, así, si puede o no permitirse vivir en el nuevo piso. Existe uno de estos gastos que genera especial controversia, sobre todo tras las últimas modificaciones de la ley. Se trata de la comisión de gestión inmobiliaria que, normalmente, equivale a una mensualidad completa. ¿Quién debe pagarla? ¿Qué dice la ley al respecto?
Quién debe pagar los honorarios de la inmobiliaria, ¿qué dice la ley?
Hasta la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dejaba al acuerdo de las partes decidir quién debía abonar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato salvo cuando este fuera persona jurídica, en cuyo caso deberían ser abonados, en todo caso, por la parte arrendadora.
Sin embargo, tras la actualización del marco legal, desde el 25 de mayo de 2023, esta libertad de elección desaparece del texto normativo, de manera que la comisión inmobiliaria, desde la fecha indicada, será a costa del propietario de la vivienda.
Artículo 20 de la LAU – Gastos generales y de servicios individuales
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador
Sin embargo, pese a que la legislación es clara, bien sea por desconocimiento, bien por costumbre o bien por motivos menos honestos, la realidad es que hay algunas inmobiliarias que siguen estableciendo como condición, en sus anuncios en Idealista o Fotocasa, por ejemplo, que sea el futuro inquilino quien pague los citados gastos de gestión.
Ante esta situación, las principales asociaciones relativas al mercado del alquiler aconsejan denunciar a los grupos inmobiliarios y particulares que así actúen y, en el caso de haber abonado el pago, reclamarlo formalmente.
Cómo reclamar la comisión de la inmobiliaria
Nos ponemos en el caso más extremo: un inquilino se ha mudado a un nuevo piso de alquiler tras el día 25 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la reforma de la LAU) y ha abonado los gastos de gestión inmobiliaria como condición, de la otra parte, para firmar el contrato de arrendamiento. Esta situación, antes de la fecha indicada, sería perfectamente legal; sin embargo, tras ella, incumple norma y, por tanto, procede reclamar.
Antes de nada, hemos de matizar un aspecto, la ilegalidad del hecho es independiente de lo que indiquen las cláusulas del contrato de arrendamiento. Siempre hay que tener presente que un apartado de un acuerdo entre partes que contradiga lo especificado en la ley aplicable se considerará inválido, o, dicho de otra forma, la cláusula será nula, pues la legislación prevalece y no se pueden llegar a pactos que vayan contra ella.
Por otro lado, conviene reclamar a la inmobiliaria, antes de realizar ninguna otra gestión, la factura correspondiente al pago realizado. Es importante que se trate de una factura completa, es decir, que identifique a pagador y cobrador, que incluya IVA y que refleje bien claramente el concepto. Bajo ninguna circunstancia debe aceptarse una factura que haga referencia a algo que no sea el pago de los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato. Además, no deberá incluir ningún otro tipo de concepto extra. Es decir, sólo deberá aparecer el importe correspondiente a la comisión de la agencia.
Con este documento en poder del arrendatario y tras haber firmado el contrato, llega el momento de reclamar. Para ello, el arrendatario deberá personarse en las oficinas de la inmobiliaria haciéndole saber que, tras informarse de la normativa vigente, se ha dado cuenta de que ha realizado un pago indebido y que solicita formalmente el reintegro. Somos plenamente conscientes de que este paso puede ser fútil en ocasiones, pero siempre parece aconsejable dar un voto de confianza a la empresa y pensar que pueden no estar actualizados en lo referente al contenido legal.
Si esta primera tentativa no fructifica, habrá que reclamar a la administración competente. En el caso de los arrendamientos, se trata de las Comunidades Autónomas. Concretamente, habrá que dirigirse a las oficinas de consumo regionales solicitando una multa contra la empresa por la vulneración de la normativa, además del correspondiente reintegro, claro. Normalmente, con este paso suelen quedar zanjadas las diferencias, ya que la empresa inmobiliaria se enfrenta a sanciones de calado, pero, en caso contrario, habrá que recurrir a los juzgados a interponer una denuncia.
Dado que, por regla general, el abono realizado será inferior a 2.000€, esta puede realizarse en nombre del propio interesado, sin necesidad de procurador y abogado. Es lo que se conoce como demanda sucinta, que derivará en un juicio verbal (artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, al presentarla, el demandante habrá de incluir la factura de la inmobiliaria relativa al pago de los gastos de gestión que antes mencionábamos.
Qué hacer si aún no has firmado el contrato de arrendamiento
En este caso, en principio, parece que sólo hay tres alternativas. Por un lado, considerar, directamente, no alquilar con ellos. Una empresa que pretende actuar contra ley quizá no sea la más fiable puesto que, en lugar de velar por los intereses de una de las partes, pretende sacar rédito económico de su desconocimiento. Si insiste en el cobro tras hacerle saber que somos conscientes de que ese pago es ilegal, aún más se deberá recelar de esta inmobiliaria. Aún más si recurre a estrategias poco honestas como son la de maquillar y en mascarar el nombre del concepto (reserva del inmueble, gastos de asesoramiento…) para que, así, parezca que no están realizando nada contra ley. Por lo tanto, buscar una alternativa parecería lo más razonable. Además, obviamente, se podría denunciar ante la autoridad competente (y los portales en que la agencia anuncie sus inmuebles) la mala praxis.
La segunda opción es, directamente, amenazar con denunciar. Dejar muy claro a la inmobiliaria que quiera cobrar la comisión que se es consciente de la mala fé del acto y de su naturaleza contra ley y explicar que de insistir en el cobro y establecerlo como requisito para acceder al arrendamiento, se interpondrá la correspondiente denuncia en la oficina de consumo de la Comunidad Autónoma. Y, obviamente, no alquilar. Sabemos que esta medida puede ser la más conflictiva, ya que es complicado que un arrendamiento que comienza con estas presiones y amenazas, rara vez será tranquilo, pero la posibilidad de proceder así es real.
Por último, y este es el más arriesgado de todos los caminos, queda la opción de pagar, solicitar la factura que antes comentábamos y, con ella en nuestro poder, reclamar tal y como se ha indicado previamente (solitud a la propia empresa primero, denuncia en consumo como segunda opción y, como solución última, denuncia judicial).
Qué hacer si has pagado una comisión antes de la nueva Ley de Vivienda
Como hemos comentado, la modificación del este artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos entró en vigor el 25 de mayo de 2023, de manera que antes de esta fecha existía libertad para que las partes decidieran a quién correspondía hacer frente al pago de los importes de gestión inmobiliaria. De esta manera, si un arrendatario ha pagado una comisión antes de la fecha indicada, se habrá procedido de acuerdo al marco legal del momento y, lamentablemente, no corresponderá reclamar la cantidad satisfecha.
