Dentro de un contrato de alquiler existen numerosos apartados que, para el no experto en leyes, pueden parecer legales aun cuando contravengan el marco vigente. Cuestiones como el pago de la mensualidad en negro o no declarar los importes correspondientes al alquiler quedan fuera de toda duda. Sin embargo, hay otros aspectos sobre los que, normalmente, hay más discrepancias. Por ejemplo, la obligación por parte del inquilino de pagar determinados gastos, por más que se incluya de forma sistemática en casi todos los acuerdos de arrendamiento, en determinados casos, derivará en lo que se conoce como una cláusula abusiva.
- Qué es una cláusula abusiva
- Ejemplos reales de cláusulas abusivas
- Renuncias a las prórrogas del contrato de arrendamiento
- Penalizaciones por no cumplir un año residiendo en la vivienda
- Avisar con, al menos, dos meses de la finalización del contrato
- Penalizaciones aleatorias por rescindir el contrato
- Obligar a pagar en un día concreto del mes
- Pago anticipado de varias mensualidades
- No bajar la renta si el IPC es negativo
- Subir el alquiler por encima del IPC
- Exigir actualizar la renta fuera de plazo o con efectos retroactivos
- Subir la renta por obras o mejoras
- Gastos de gestión a cargo del inquilino
- Obligar al inquilino a realizar todas las reparaciones
- Obligación de permitir al arrendador acceder a la vivienda
- He firmado un contrato con una cláusula abusiva, ¿y ahora qué?
- Cómo reclamar una cláusula abusiva
Qué es una cláusula abusiva
Una cláusula abusiva es un epígrafe presente en un contrato de arrendamiento que perjudique los derechos de los clientes o consumidores (el arrendatario). Estas cláusulas se incluyen a favor de los empresarios o proveedores de servicios (en este caso, el arrendador o propietario) mediante una decisión unánime, generando un desequilibrio significativo en la relación contractual.
Para el caso de arrendamientos de inmuebles, el concepto de cláusula abusiva viene recogido en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice
Cuando nos encontramos ante este tipo de cláusulas, será necesario recurrir a los tribunales civiles, en los que el juez tendrá la autoridad para declarar su invalidez.
Ejemplos reales de cláusulas abusivas
Renuncias a las prórrogas del contrato de arrendamiento
Contraviene el artículo 9 de la LAU, Plazo mínimo, mediante el que se establece que los contratos serán de duración anual con sucesivas prórrogas, también anuales, hasta alcanzar el periodo total de 5 ó 7 años (en función de que el arrendador sea persona física o fiscal).
Penalizaciones por no cumplir un año residiendo en la vivienda
En el artículo 11 de la LAU, Desistimiento del contrato, se indica que el periodo mínimo de permanencia es de seis meses, por lo que un arrendatario sí podrá rescindir un contrato antes de un año.
Avisar con, al menos, dos meses de la finalización del contrato
De nuevo, en el artículo 11 de la LAU, Desistimiento del contrato, se indica que el preaviso ha de realizarse con 30 días de antelación.
Penalizaciones aleatorias por rescindir el contrato
Una vez más, en el artículo 11 de la LAU, Desistimiento del contrato, se indica que sólo habrá de abonarse una mensualidad por cada año completo que reste de contrato (hasta alcanzar los 5 ó 7, en total), y la parte proporcional de aquellos periodos de tiempo inferiores.
Obligar a pagar en un día concreto del mes
El artículo 17 de la LAU, Determinación de la renta, establece que la mensualidad se abonará en los 7 primeros días del mes. Por lo que serán inválidas las cláusulas que exijan en pago antes de ese periodo o en un día concreto.
Pago anticipado de varias mensualidades
En el mismo apartado de la normativa, se indica que en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
No bajar la renta si el IPC es negativo
Según el artículo 18 de la LAU, Actualización de la renta, si las partes han acordado la posibilidad de revisar el importe del alquiler, este podrá ser actualizado al IPC anualmente a condición de que la parte interesada (normalmente el arrendador) lo notifique a la otra con 30 días de antelación. En el caso de que IPC haya tenido un incremento negativo, será el arrendatario el que deba ponerse en contacto con el arrendador y este estará obligado a actualizar el importe a la realidad del momento.
Subir el alquiler por encima del IPC
En el mismo artículo se establece que el Índice de Precios al Consumo será el indicador máximo de renta actualizable para cada renovación de la renta.
Exigir actualizar la renta fuera de plazo o con efectos retroactivos
Por más que se pueda indicar en un contrato un proceder contrario, sólo se puede actualizar la renta de manera anual y con previo aviso de 30 días. De no realizar la comunicación en esos plazos, el importe del alquiler no podrá ser variado hasta el año siguiente.
Subir la renta por obras o mejoras
Según el artículo 19 de la LAU, Elevación de renta por mejoras, el incremento en la mensualidad como consecuencia de la realización de obras en el inmueble sólo puede exigirse a partir del quinto (o séptimo) año de vigencia del contrato.
Gastos de gestión a cargo del inquilino
Tras las últimas modificaciones incluidas en la normativa (artículo 20 de la LAU, Gastos generales y de servicios individuales), los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador.
Obligar al inquilino a realizar todas las reparaciones
El arrendatario sólo es responsable de llevar a cabo las labores de mantenimiento derivadas del uso cotidiano de la vivienda (por norma general, suponen un gasto inferior a 150€) y aquellas provocadas directamente por su acción sobre el inmueble; el resto son obligación del arrendador (artículo 21 de la LAU, Conservación de la vivienda).
Obligación de permitir al arrendador acceder a la vivienda
La Constitución, en su artículo 18.2, recoge que la vivienda es inviolable para su morador, por lo que cualquier cláusula que indique algo en sentido contrario o que coarte este derecho, será, del todo punto, inválida. Por lo tanto, un arrendatario no estará obligado a permitir el acceso libre de su arrendador ni de posibles visitas de futuros inquilinos o compradores del inmueble.
He firmado un contrato con una cláusula abusiva, ¿y ahora qué?
Antes de nada, debemos decir que, obviamente, lo ideal es no llegar a este punto. Precisamente por eso, es esencial dedicar el tiempo que sea necesario a revisar todos los apartados de un contrato de arrendamiento y, en caso de ser necesario, recurrir a un abogado experto en cuestiones inmobiliarias que nos asesore sobre la legalidad de los distintos apartados incluidos en el documento a firmar.
No obstante, somos conscientes de que las prisas y las presiones que tanto la propiedad como la inmobiliaria pueden ejercer sobre un arrendatario son importantes, lo que puede llevar a tomar una decisión precipitada firmando un documento que no ha sido analizado con calma. Ante esta situación, si, a posteriori, descubrimos que un propietario pretende hacer cumplir una cláusula del contrato que hemos detectado que es abusiva, deberemos acudir a la acción judicial, ya que sólo un juez del tribunal de lo civil tiene la competencia para dejar sin efecto esta condición contractual que atenta contra nuestro derecho como consumidor.
Además de recurrir a los tribunales, es recomendable presentar una queja ante la Administración de Consumo, de forma independiente a la instancia judicial. Aunque esta entidad no tiene la capacidad de intervenir en la aplicación de la cláusula, ya que solo un juez puede hacerlo, sí tiene la facultad presionar o, incluso, imponer sanciones, dentro de su ámbito, al propietario o arrendador que pretenda hacer efectiva una cláusula abusiva.
Cómo reclamar una cláusula abusiva
Como hemos indicado, deberemos acudir al arbitrio de un juez, interponiendo la correspondiente reclamación ante un tribunal de lo civil. Una vez recibida la queja, el juez citará a las partes tras haber analizado el contrato y su adecuación a la normativa vigente (LAU, Código Civil, Código Penal y Constitución).
En esa citación de partes, el juez establecerá si la citada cláusula es abusiva o no. En caso favorable para el arrendatario, se determinará la nulidad de ese epígrafe del contrato, lo que se traducirá en su inaplicación. Es decir, a efectos prácticos, es como si la cláusula no hubiera sido incluida en el texto firmado por ambas partes.
Sin embargo, también es potestad del juez declarar el alcance la de nulidad, ya que pueden darse dos situaciones diferenciadas:
- Que se declare nula, exclusivamente, la parte o partes sobre las que se establecía la reclamación (o alguna más, si el juez así lo estima oportuno), dejando el resto del contrato con plena vigencia.
- Que se declare nulo el texto completo firmado (esto sólo suele ocurrir cuando se acumulan muchas cláusulas ilegales o su contenido contra ley es excesivamente grave).
Del mismo modo, el juez podrá establecer sanciones e indemnizaciones. Por ejemplo, en el caso de que una cláusula abusiva haya generado un pago excesivo por parte del arrendatario, este deberá ser reintegrado al pagador con las correspondientes indemnizaciones que se estimen oportunas.
