Las obras que se pueden realizar en un piso de alquiler son de muy diversa índole. Por un lado, están aquellas reformas que un inquilino puede llevar a cabo y que, por norma general, deben contar con la autorización del arrendador. Y, por otra parte, están aquellas otras que surgen a iniciativa del propietario: obras de mejora o conservación que, a buen seguro, complicarán el desarrollo de una vida normal y apacible en la vivienda. La duda surge, siempre, con estás últimas, ¿existe la posibilidad de reclamar al propietario una indemnización por alquiler?
Qué derechos tiene el inquilino en caso de que el arrendador haga obras
En función del tipo de obra que se esté llevando a cabo, los derechos del inquilino serán unos u otros.
Obras realizadas por iniciativa propia
Dado que se trata de reformas promovidas por el arrendatario, no ha lugar reclamar ningún tipo de contraprestación. El inquilino es el que ha estimado la necesidad de llevarlas a cabo y, tras solicitar la autorización del propietario, ha decidido ejecutarlas. Legalmente, no existe vía alguna que le permita obtener rendimiento económico alguno, si bien es cierto que, dado que las reformas, en principio, serán permanentes, es frecuente que, tras hablarlo con el propietario del inmueble, se llegue a algún tipo de pago solidario (habrá que negociar qué porcentaje abona cada parte).
Pequeñas reparaciones
Dado que se trata de las pequeñas obras y reparaciones menores que se derivan del uso de la vivienda, según el artículo 21.4 de la LAU, son responsabilidad directa del inquilino, que será, también, el encargado de gestionarlas y de abonar los costes que supongan.
Obras de mejora
Son las obras orientadas para mejorar el inmueble, aportándole un valor adicional al que actualmente tiene. Vienen reguladas por el artículo 22.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en él se especifica que el propietario debe realizar la comunicación con mínimo 3 meses de antelación. Además, se da la opción al inquilino de desistir su contrato de alquiler durante el primer mes a contar desde el día en que le fue notificado.
Dado que el arrendatario está legalmente obligado a soportar las obras, «tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar«. O, dicho de otra forma, podrá solicitar una contraprestación económica.
Obras de conservación
Se incluyen aquí todas las obras y reformas que tengan como fin asegurar la habitabilidad de la vivienda. En este caso, al igual que ocurre con las obras de mejora, el inquilino está obligado a soportarlas y sólo podrá reclamar la reducción de la renta si estas se prolongan más de 20 días.
Qué es una indemnización por obras
Se conoce así a la compensación económica que el arrendador ha de abonar a su inquilino como consecuencia de las molestias que le haya podido causar tener que convivir con la realización de obras en el inmueble en que está arrendado. También se contemplan en esta indemnización los posibles importes que el arrendatario haya tenido que desembolsar si, por ejemplo, seguir viviendo en el inmueble no ha sido posible y, durante las reformas, ha tenido que buscar un alojamiento temporal.
Cómo se calcula la indemnización
Como hemos comentado, la naturaleza de las obras determinará el tipo de compensación. Sólo dos serán las situaciones en las que el inquilino pueda reclamar importes a su casero: en las obras de conservación y en las obras de mejora.
Obras de conservación
Dado que, según la ley, el inquilino que decida soportar las obras, pues la finalidad de estas es garantizar la estabilidad y habitabilidad de la vivienda, no procede solicitar una indemnización mayor a la deducción de la renta durante el periodo en que las labores se estén llevando a cabo siempre que la duración de estas sea de más de 20 días. Además, no se trata de un descuento neto en el importe del alquiler, sino que se aplica solo en la proporción de los días que la vivienda no se haya podido utilizar y solo respecto a los ámbitos del inmueble que hayan permanecido sin uso.
Por ejemplo, si una vivienda tiene una renta de 500,00€ mensuales y las obras han durado 20 días afectando exclusivamente al salón (de 15 metros cuadrados dentro de un piso de 50 m2), el importe a descontar sería de tan solo 100,00€.
Obras de mejora
El proceso es similar al contado para las obras de conservación con dos salvedades. Por un lado, el inquilino puede reclamar la indemnización desde el primer día. Por otra parte, también está legitimado para solicitar que se le abonen los importes que haya tenido que asumir en el caso de que el desarrollo de una vida normal haya sido inviable durante la ejecución de las obras y se haya visto obligado a arrendar otra vivienda. En esta situación, el casero deberá asumir la totalidad de las rentas de ese alojamiento temporal.
Además, dado que la ley contempla la posibilidad de rescindir el contrato durante el primer mes, no es infrecuente que, ante esa situación, un inquilino utilice este argumento como baza para conseguir una indemnización aún mayor. El porcentaje y/o la cantidad extra a obtener, dependerá de la habilidad del inquilino y la comprensión del arrendador.
Por último, al igual que ocurre con el plazo máximo que un casero tiene para reclamar indemnización por daños a su inquilino, en el caso inverso (el que nos atañe), tampoco parece haber un margen temporal establecido, sino será el que las partes acuerden.
¿Puede el inquilino negarse a que se hagan las obras?
Rotundamente, no. Como hemos comentado, tanto en las obras de mejora como en las de conservación el inquilino está obligado a soportarlas el tiempo que estas duren. Además, solo en el caso de las primeras se podrá disolver el contrato, no pudiendo ejercerse esa rescisión en aquellas destinadas a asegurar el correcto mantenimiento del inmueble.
