¿Cuánto es el Índice de Referencia de Alquiler en 2025 y cómo se calcula?

En España, el mercado de alquiler ha estado sujeto a diversas reformas en los últimos años. La implementación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) se ha convertido en una herramienta crucial para regular los aumentos de los alquileres. Precisamente por eso, es imprescindible saber cómo se calcula y las implicaciones que tiene para inquilinos y propietarios.

¿Qué es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)?

Como su propio nombre indica, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es un indicador oficial creado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) con la intención de regular las actualizaciones de las rentas (importe del alquiler) en contratos de arrendamiento de vivienda.

Al igual que ocurre con el Índice de Precios de Alquiler, pretende evitar la arbitrariedad y fluctuación en las transacciones económicas que tienen que ver con los arrendamientos. En este caso en concreto, su propósito es proporcionar una base sólida y estable para la actualización de los precios de alquiler, evitando así aumentos desmesurados o azarosos.

El IRAV tiene un papel fundamental en la nueva legislación sobre vivienda, especialmente en lo que respecta a los contratos de alquiler que se firman a partir de su entrada en vigor, el 26 de mayo de 2023. Por último, es importante insistir en que establece una referencia objetiva y periódica para las subidas de alquiler, con el fin de ofrecer un marco predecible tanto para arrendadores como para arrendatarios.

¿Cuánto es el IRAV en 2025?

Según los datos más recientes, el IRAV de diciembre de 2024 se situó en un 2,28% interanual, y es esta cifra la que marcará la pauta para las actualizaciones de alquileres en 2025. Cabe destacar que el IRAV se calcula sobre una base mensual, por lo que la cifra exacta puede variar ligeramente con el tiempo. Para obtener un valor más preciso, se recomienda consultar las publicaciones oficiales del INE, que lo actualizan regularmente.

Por otro lado, recordemos que este valor tiene una trascendencia a corto plazo, ya que sirve para entender las proyecciones de aumento en los precios de alquiler para el siguiente año. Dicho de otra manera y en términos prácticos, si el IRAV se mantiene en un 2,28%, los contratos de alquiler firmados bajo este índice verán un aumento máximo de ese porcentaje sobre la renta mensual durante el año 2025, pero habrá que esperar a ver la evolución de valores que se ofrecen durante ese mismo año para poder hacer predicciones de cada a 2026.

¿Cómo se calcula el IRAV?

El cálculo del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda se realiza tomando en cuenta varios factores económicos, para así reflejar las condiciones generales del mercado de alquiler en España.

Este cálculo se basa, en esencia, en tres elementos principales:

1. Variación interanual del IPC. El índice refleja el cambio en los precios de una cesta de bienes y servicios, lo que ayuda a medir la inflación general. En caso de que la inflación sea muy alta, puede influir en el aumento de los alquileres, pero siempre de acuerdo con los límites establecidos.
2. Variación interanual del IPC subyacente. Este indicador excluye los precios de los alimentos no elaborados y la energía, lo que ofrece una visión más estable de la inflación subyacente.
3. Tasa de variación anual media ajustada. El INE ajusta este indicador para moderar los aumentos excesivos, utilizando un sistema de corrección para limitar el impacto de incrementos altos en un periodo determinado.

El valor final que resulta de este cálculo será el IRAV, que establece el límite para las subidas de alquiler, garantizando que no supongan un aumento excesivo en base en estos indicadores.

¿A qué contratos se aplica el IRAV?

El IRAV solo se aplica a los contratos de alquiler firmados después del 26 de mayo de 2023 y siempre que incluyan una cláusula de revisión o actualización de la renta. Para estos contratos, el propietario puede aplicar el IRAV como base para las actualizaciones anuales.

Para los contratos firmados antes de esta fecha, la actualización de la renta se realiza bajo las condiciones especificadas en el contrato, generalmente utilizando el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Mi contrato es posterior a la entrada en vigor del IRAV pero la cláusula de actualización habla del IPC, ¿qué ocurre en este caso?

Si el contrato es posterior al 26 de mayo de 2023, pero especifica que se utilizará el IPC como criterio para la actualización del alquiler, la situación es un poco más compleja, ya que, con la nueva normativa, se establece el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) como el índice principal para determinar la actualización de la renta. Sin embargo, en este caso, dado que el contrato menciona expresamente el IPC, lo que se espera es que propietario e inquilino sigan el acuerdo pactado en dicho contrato.

En principio, hemos de decir que, si en el contrato se pactó explícitamente el uso del IPC como el criterio de actualización, las partes deberían respetar lo estipulado; eso sí, siempre que no se contradiga la normativa vigente o se genere una situación que perjudique a la parte implicada que la ley pretenden proteger. Esto que parece muy complejo, se traduce de forma sencilla en que, pese a que en el contrato se especifique el uso del IPC, el propietario estará obligado a aplicar el IRAV cuando la aplicación del IPC suponga una situación más desfavorable para el inquilino; o lo que es lo mismo, cuando implique una subida de alquiler mayor.

Lo lógico, para evitar problemas a futuro, es revisar el contrato y actualizarlo a la norma que ya estaba vigente cuando se firmó, modificando la cláusula que menciona el IPC y para sustituirlo por el IRAV.

¿Qué pasa si mi casero me quiere subir el alquiler por encima del IPC o del Índice de Referencia?

Uno de los aspectos clave del IRAV es que ofrece una referencia clara y reglamentada para las subidas de alquiler. Si tu casero intenta aplicar un aumento superior al establecido por el IRAV, se considera una subida ilegal.

En este caso, el inquilino tiene derecho a negarse a aceptar una subida que sobrepase el límite del índice. Además, si la subida no sigue el procedimiento establecido en el contrato o en la normativa vigente, el inquilino puede recurrir a los tribunales o a los mecanismos de resolución de conflictos establecidos por las autoridades locales. Si te encuentras en esta situación, asegúrate de revisar la normativa y considerar hablar con un experto legal en arrendamientos.

¿Me puedo negar a pagar más de lo que marca el Índice de Referencia?

Sí, como inquilino tienes todo el derecho de negarte a pagar un alquiler superior al que marca el Índice de Referencia. Si el aumento no respeta los límites establecidos por el IRAV, puedes exigir que se respete el índice.

Es importante recordar que los contratos de alquiler deben incluir una cláusula que permita la revisión de la renta según un índice oficial, ya sea el IPC, el IRAV o algún otro mecanismo acordado entre las partes. Si un contrato no incluye esta cláusula o el incremento es superior al permitido, el inquilino tiene bases legales para rechazar el aumento.

Mi casero lleva varios años sin subirme el alquiler, ¿hasta cuánto podría subírmelo?

Si un casero no ha actualizado la renta en los últimos años, se plantea una situación compleja. Según la nueva legislación, los propietarios pueden aplicar el índice acumulado del IRAV, lo que significa que, aunque no se haya subido el alquiler en los años anteriores, el propietario puede actualizarlo conforme a los índices de años pasados.

Esto permite al propietario «recuperar» los aumentos que no se aplicaron en años anteriores, pero dentro de los márgenes establecidos por el IRAV. Recordemos que esto es algo que ya se podía aplicar en contratos de más antigüedad cuando la referencia de actualización era el IPC. En estos casos, se recomienda consultar a un experto legal o utilizar una herramienta como la calculadora de precios de alquiler del MIVAU para conocer los aumentos permitidos.