Dentro de todos los contratos de alquiler que legalmente existen en España, el más habitual, con diferencia, es el de arrendamiento de vivienda. Se trata de un tipo legal cada vez más extendido, dado que no todo el mundo puede acceder a la compra de una residencia. Además, el estilo de vida cambiante que los sectores más jóvenes de la población asumen, les hace ser reticentes a adquirir un inmueble. Sin embargo, los arrendamientos también establecen unos plazos mínimos contractuales que, en ocasiones debido a vicisitudes no previstas, no pueden ser cumplidos por los inquilinos. Es, entonces, cuando se debe rescindir el contrato vigente.
Cuándo puede el inquilino rescindir el contrato de alquiler antes tiempo
Como siempre, debemos recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por un lado, hemos de tener en cuenta que, según el artículo 9, relativo al Plazo Mínimo, legalmente se establece que los contratos firmados con personas físicas tienen una duración de, al menos, 5 años; periodo de tiempo que se extiende hasta los 7 años en los casos en los que el arrendador es una persona jurídica.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Por otro lado, en el artículo 11 de la misma ley, relativo al Desistimiento del Contrato, se recoge que todo contrato de arrendamiento debe cumplirse durante, al menos, los 6 primeros meses inmediatamente posteriores a la firma del mismo, lo que se traduce, obviamente, en que deben abonarse de manera periódica las 6 mensualidades correspondientes. Pasado este periodo, el inquilino podrá, unilateralmente, rescindir el contrato siempre que se notifique la intención de hacerlo con una antelación mínima de treinta días y debiéndose abonar una mensualidad completa por cada año restante de arrendamiento.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Por lo tanto, a priori, podría parecer que un inquilino que dé por terminado el contrato antes de cumplirse los periodos mínimos acordados y recogidos por ley, deberá hacer un desembolso económico, aunque deje de residir en el inmueble. Sin embargo, y por suerte, esto no siempre es así. Existe, de nuevo, dentro de la misma normativa, un amparo legal al que puede acogerse un arrendatario y que le permitiría abandonar la viviendo antes de tiempo sin tener que afrontar pagos.
En este caso, es el artículo 27, referente al Incumplimiento de Obligaciones, el que debemos estudiar. En él se detalla que, si cualquiera de las partes no cumple con sus obligaciones como parte del contrato, este puede ser rescindido por la otra sin que se puedan reclamar contraprestaciones de ningún tipo.
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil
En concreto, para el caso de los inquilinos, el incumplimiento de las obligaciones del arrendador más habituales que pueden llevar a la ruptura del contrato son las siguientes:
- La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
- La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
En este sentido, es importante especificar que las obras a las que se refiere el artículo 21 son las destinadas a la conservación de la vivienda. Es decir, aquellas orientadas a garantizar que el inmueble satisfaga las condiciones de habitabilidad exigibles a cualquier inmueble. De hecho, el concepto de habitabilidad es tan importante (está ligado a la salud y seguridad de los ocupantes) que la LAU le dedica un artículo entero, el 26. En él se especifica que la disolución del contrato se puede llevar en cualquier momento si las condiciones de habitabilidad no están garantizadas.
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
Qué pasa si te vas del piso antes de que termine el contrato
Como hemos comentado, pueden darse cuatro situaciones distintas que, como es lógico, implicarán consecuencias diferentes.
Durante los 6 primeros meses
Si el propietario del inmueble está cumpliendo con sus obligaciones como parte, lleva a cabo las reparaciones que son necesarias en el inmueble y este se corresponde con lo recogido en el contrato (dotación de instalaciones, mobiliario…), el inquilino que abandone la vivienda, aunque sea por causa justificada (un nuevo trabajo en otra ciudad, por ejemplo), deberá hacer frente a lo establecido legalmente. En concreto, el desembolso económico se traducirá en:
- El abono de la totalidad de las rentas completas que resten de los 6 primeros meses. Es decir, si el arrendatario sólo ha permanecido un mes en la vivienda, deberá abonar íntegramente 5 mensualidades más.
- El abono de una mensualidad más por cada año completo de contrato que reste por cumplir y de la parte proporcional para de periodos inferiores a un año. En el mismo ejemplo anterior, habrían de abonarse 4 mensualidades completas más, si el arrendador es persona física, y 6, si es persona jurídica. Además, como del primer año quedaría sin satisfacerse la mitad, lógicamente, debería desembolsarse media mensualidad más para compensar ese incumplimiento.
Cumplidos los 6 primeros meses
Al igual que en el supuesto anterior, si el arrendador está siendo consecuente con sus obligaciones, el inquilino podrá verse en la tesitura de abonar los importes que recoge la ley. En este caso, al haberse cumplido los seis primeros meses, sólo deberá abonar una mensualidad por cada año que reste de contrato por cumplir y la parte proporcional de los periodos inferiores a 12 meses.
En cualquier momento por incumplimiento de obligaciones
La situación, en este caso, cambia radicalmente, dado que el contrato deja de ser de obligado cumplimiento cuando una de las partes no es consecuente con su obligaciones. Por lo tanto, si es el propietario quien está faltando a lo firmado, el arrendatario podrá, en cualquier momento, manifestar su intención de abandonar la vivienda sin que nadie pueda reclamarle pago extra alguno. Eso sí, deberá haber abonado la mensualidad correspondiente al último mes en que haya residido en la vivienda y, como es lógico, estar al corriente de pago de los consumos de los suministros que le sean atribuibles.
En cualquier momento por considerarse inhabitable el inmueble
Este supuesto es muy similar al anterior; de hecho, podría entenderse como un caso concreto de él. Se considera que un inmueble es inhabitable cuando residir en él no puede llevarse a cabo sin que se comprometa la salud o la seguridad de sus inquilinos. Esto se da, por ejemplo, cuando la presencia de humedades es tan excesiva que puede llevar a generar problemas pulmonares en personas de riesgo o cuando haya zonas en las que la estructura e integridad de la vivienda sea puesta en cuestión.
En todos estos supuestos es el arrendador la persona legalmente encargada de darle solución y, de rehusar hacerlo, el arrendatario podrá dar por terminada su relación contractual con la otra parte sin verse obligado a abonar importe alguno.
Rescindir un contrato de alquiler en los primeros 15 días
Como hemos mencionado, sólo en en caso de que el arrendador esté incumpliendo sus obligaciones o cuando la habitabilidad e la vivienda sea puesta en cuestión, se podrá rescindir un contrato de alquiler en los 15 primeros días sin afrontar consecuencias económicas. De lo contrario, el inquilino se verá en la situación más desfavorable, aquella en la que deberá pagar las rentas de los 6 primeros meses de manera íntegra y una más por cada uno de los 4 ó 6 años que resten por cumplir.
A modo de lista, indicamos algunos de los casos que podrían justificar que un inquilino abandone la vivienda en este plazo sin verse reclamado económicamente:
- Cuando la vivienda no es habitable. Esta situación se puede dar, entre otras, como consecuencia de humedades, ruidos vecinales excesivos o carpinterías deficitarias que hagan que la vivienda sea excesivamente fría en determinadas latitudes.
- Cuando, siendo necesarias, no se realicen las oportunas reparaciones en el inmueble. Podemos poner como ejemplos el de una caldera que haya dejado de funcionar y, por lo tanto, el inmueble carece de agua caliente o deficiencias que puedan afectar a la estructura y estabilidad de la vivienda.
- Cuando se perturbe, por parte del arrendador, el uso de la vivienda. Es el caso que se da, por ejemplo, si el propietario insiste en acudir recurrentemente al piso a comprobar el estado de este y eso impide el tranquilo disfrute del inmueble.
- Cuando el piso no se ajusta a lo descrito en el contrato firmado. Puede ocurrir cuando se indique la posibilidad de hacer uso de unas zonas comunes que, finalmente, son vetadas o cuando se refleja que este estará amueblado y, finalmente, carece de todo tipo de mobiliario.
- Cuando sean necesarias obras de tal calado que sean incompatibles con la residencia.
Cómo rescindir correctamente un contrato antes de tiempo
En proceso de desistimiento es realmente sencillo. Bastará con notificar a la otra parte la intención de rescindir el contrato antes de lo establecido en el acuerdo. Para ello, en primer lugar, es importante tener presente que es necesario realizar la comunicación, por escrito, con, al menos, 30 días de antelación. Además, es recomendable utilizar cualquier medio que permita obtener una confirmación de recibo; por lo general, el burofax es el método más comúnmente utilizado.
Por otro lado, convendrá detallar en el escrito las causas que llevar a realizar la renuncia anticipada del acuerdo. Sobre todo en el caso de que se deba a cuestiones ajenas al inquilino y que sean relativas a la habitabilidad o al incumplimiento de las obligaciones del arrendador. En estos casos, será oportuno adjuntar toda la documentación que el futuro exinquilino tenga y que pueda servir como justificación legal para que no le sea reclamado ningún pago. Por ejemplo, si los ruidos vecinales son excesivos, las denuncias que se hayan podido interponer, o, si las humedades del inmueble son tales que peligra la salud de los residentes, un informe pericial que así lo atestigüe.
En este contexto, si el contrato de arrendamiento ha sido firmado a través de una agencia inmobiliaria, el proceso se simplifica considerablemente, ya que serán ellos quienes se encarguen de llevar a cabo todas las gestiones necesarias, solicitando únicamente al inquilino la firma de la correspondiente solicitud de desistimiento. Este es uno de los pros de alquilar un piso con inmobiliarias.
Del mismo modo, en el caso de no tener un contrato de alquiler firmado con el propietario, la situación entraña más riesgos, ya que será complejo demostrar qué tipo de acuerdo se ha sostenido entre las partes y, justificar, así, por ejemplo, si se han cumplido o no los plazos mínimos establecidos por ley a los que hemos hecho referencia.
