A la hora de negociar el precio del alquiler de una vivienda, parece necesario poder tener algún valor objetivo externo que poder utilizar como argumento de peso con respecto a la otra parte, ya se sea arrendatario o arrendador. Ser capaz de esgrimir una fuente fiable e imparcial de datos que refuercen los intereses de los implicados es, sin lugar a dudas, un recurso fundamental. En este sentido, los precios máximos establecidos por la nueva Ley de Vivienda pueden ser una herramienta clave.
Sistema Estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda
Se trata de una herramienta pública y gratuita que proporciona un rango de precios de alquiler con límites superiores e inferiores en diferentes áreas geográficas, con el fin de regular los importes razonables de alquiler que toda vivienda debe tener. Como decimos, se trata de una información orientativa que, por el momento, sólo pasaría a ser obligatoria en el caso de que la zona haya sido designada como tensionada.
La implementación de unos valores informativos al siguiente paso (que se conviertan en límites reales y no meras referencias) es compleja, debido a que la competencia en materia de vivienda es principalmente autonómica y, hasta el momento, pocas son las Comunidades Autónomas que han considerado aplicarla.
Para consultar esta horquilla de precios, se deben seguir los siguientes pasos:
- Acceder al enlace del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Esta herramienta se aplica a viviendas ubicadas en edificios residenciales colectivos con más de cinco años de antigüedad y una superficie construida entre 30 m2 y 150 m2.
- Buscar la vivienda objeto de consulta. Para ello, es necesario introducir la referencia catastral, que, de no tenerse, es fácil de averiguar en la Sede electrónica del catastro.
- En el siguiente menú habrá que rellenar los datos informativos sobre el inmueble que se solicitan. Algunos ya aparecerán completados (como la declaración oficial de zona tensionada o el código censal), mientras que otros habrá de ser completados por el interesado:
- Letra del certificado de eficiencia energética.
- Estado de conservación.
- Existencia o no de elementos complementarios como ascensor, aparcamiento o conserjería.
- Si se trata de una vivienda amueblada o no.
- Si incluye tiene piscina o equipamientos comunitarios.
A partir de esta información introducida, el Sistema Estatal de Índices de Precios del Alquiler de Vivienda devuelve un rango de renta de referencia en euros mensuales. Este, como decimos, es meramente orientativo, no obligatorio.
Como prestación extra, indicar que la herramienta web, además, genera un informe descargable en PDF que contiene los datos básicos del inmueble. Además, en la esquina superior derecha de este documento se muestra un código ID que puede utilizarse en búsquedas posteriores para obtener la información de manera más rápida.
¿Es obligatorio ajustarse al rango de precios alquiler?
Como norma general, no. Ya hemos dicho que el Ministerio de Vivienda ha comunicado que el rango de valores de precios de alquiler de viviendas sirve como una referencia orientativa para establecer la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.
Sin embargo, en áreas residenciales consideradas como tensionadas en el mercado inmobiliario (designadas de tal manera según lo establecido por la Ley de Derecho a la Vivienda), el valor máximo del rango determinará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda pertenecientes a grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas ubicadas en dichas zonas tensionadas, siempre y cuando no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años.
Por lo tanto, una de las primeras cosas que habrá de verificarse a la hora de establecer el precio de una vivienda, será si esta se ubica o no en una zona con restricciones en la renta. Por ello, aunque la aplicación web proporciona esa información al ingresar la referencia catastral, el Ministerio tiene una página web específicamente dedicada a consultar las zonas de mercado residencial con tensiones.
No obstante, debemos decir que a finales de marzo de 2024, no se ha catalogado ninguna zona como tal, pese a que son varias las Comunidades Autónomas que han confirmado la voluntad de otorgar esa asignación a varios de sus municipios.
Cuál es la regulación de las zonas tensionadas
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda situados en zonas de mercado residencial tensionado, la renta acordada no puede exceder el importe de la última renta del contrato de arrendamiento que estuviera vigente en la dicha vivienda durante los últimos cinco años, después de aplicar la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Solo se permite un incremento máximo del 10% en casos específicos relacionados con mejoras y rehabilitaciones.
Para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda (propietario de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial), la renta inicial acordada no puede superar el límite máximo de precio establecido según el citado Sistema de Índices de Precios de Referencia.
Por último, recordar que esta misma limitación se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado en los que no ha habido ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años.
Qué pasa con los alquileres en el resto de zonas
Como venimos indicando, estas medidas de restricción en los precios no se aplican a las viviendas fuera de las zonas de mercado residencial tensionado, donde el rango de valores de referencia proporcionado por la nueva aplicación será meramente informativo. Por lo tanto, en los nuevos contratos, la renta será acordada libremente por las partes involucradas.
Qué pasa si pagas más de alquiler que lo que marca la ley
Por el momento, esta situación no se puede dar, ya que la limitación sólo se aplica a las zonas residenciales tensionadas y en España, actualmente, no hay ninguna región con tal calificación. Cuando eso ocurra, si el precio que se abona por el alquiler supera al establecido por la administración, procederá denunciar la situación a la delegación de vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente, que es la entidad en la que está delegada la aplicación y control de los precios de los arrendamientos en zonas tensionadas; lo mismo ocurrirá en el caso de que el arrendador pretenda subir el importe de la renta en un valor superior al establecido por ley o cuando se quiera incrementar la renta si que se legalmente se esté autorizado.
