Cuándo puedes pedir una indemnización al casero por problemas en el piso: cómo cuantificarlo y qué derechos tienes

Alquilar una vivienda implica derechos y obligaciones tanto para el inquilino como para el propietario. Pero, ¿qué ocurre cuando el piso presenta problemas graves que afectan al día a día del inquilino? ¿Puede éste exigir una indemnización? ¿Está obligado el casero a descontarle parte del alquiler si la ducha no funciona o si hay varios días con un corte de luz?

Qué derechos tiene el inquilino en caso de que haya que hacer una reparación en el piso

Según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (Artículo 21, Conservación de la vivienda), las reparaciones necesarias para garantizar la seguridad y habitabilidad del inmueble corren siempre a cuenta del arrendador. Por su parte, el inquilino sólo debe asumir las pequeñas reparaciones que sean necesarias por uso ordinario (comúnmente, se establece un límite de 150€ para distinguir lo que es o no una reparación menor) o las que se deriven de una mala utilización, independientemente de su coste.

Artículo 21 de la LAU – Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

[…]

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Por lo tanto, en el momento en que surge una avería que pone en tela de juicio el uso seguro y saludable del inmueble, el arrendatario está legalmente capacitado para reclamar al propietario la reparación y, para ello, lo primero que deberá hacer es comunicárselo de forma inmediata y por escrito (correo electrónico, burofax, etc.). Desde ese momento, se activa la obligación legal de la otra parte de hacer todo lo posible para mantener el inmueble en buen estado.

Además, si la reparación implica obras que impidan el uso normal del piso (por ejemplo, si se debe salir de casa varios días o no se puede usar una habitación), no solo se tiene derecho a una rebaja proporcional del alquiler, sino que también se puede llegar a reclamar una indemnización por las molestias. En algunos casos, como pueden ser las reformas estructurales impuestas por el propietario o por orden administrativa, situaciones ambas en las que no hay una avería previa, también se puede exigir una compensación económica por el perjuicio ocasionado.

En este sentido, existe una lista bastante muy extensa sobre todas reparaciones que son responsabilidad exclusiva del arrendador y conviene tenerla a mano para saber se cuándo puede exigir que éste se haga cargo, no sólo del importe de reparación, sino de las gestiones necesarias para llevarla a cabo. Entre otros, destacamos los problemas estructurales, las humedades o las filtraciones.

¿Tiene el inquilino derecho a una rebaja en el alquiler por un problema eléctrico o de fontanería?

La respuesta corta es: sí, pero con matices. Como hemos citado previamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Evidentemente, esto incluye instalaciones eléctricas, de fontanería, calefacción o agua caliente. Si alguna de estas partes falla y el casero no lo repara con rapidez, se considerará que está incurriendo en un incumplimiento de su deber de mantenimiento.

En estos casos precisamente, el inquilino puede solicitar una rebaja proporcional en la renta mientras persista la incidencia. Pero, claro, la clave está en demostrar que el problema afecta al uso normal de la vivienda. Por ejemplo, un fallo puntual en un enchufe no justifica una rebaja, pero quedarse sin luz en varias estancias durante días sí puede dar pie a una reducción del alquiler e incluso a una reclamación por daños y perjuicios.

Además, si el arrendador se desentiende de sus responsabilidades, es importante saber que existen mecanismos legales para exigirle el cumplimiento. Uno de ellos, por ejemplo, sería gestionar la reparación por cuenta del inquilino y luego reclamar el importe; eso sí, habrá que demostrar que la avería era urgente y se había informado previamente al casero. Una vez solucionado el problema y factura en mano, se podrá reclamar a casero el importe y, de no acceder éste al pago, elevar la reclamación a instancias mayores o, incluso, a los juzgados.

He estado una semana sin ducha por una avería: ¿cuánto puedo pedir?

Quizá con un ejemplo práctico, sea más fácil entender cuál es la compensación económica que se puede reclamar ante una situación así. Imaginemos este caso: una avería en el calentador o en las tuberías deja a un inquilino sin poder ducharse durante varios días. No solo es una molestia, sino una problemática que afecta directamente al bienestar del arrendatario y a la habitabilidad del piso arrendado. Y, por tanto, tal y como hemos explicado, y como defienden la mayoría de expertos en la materia, el inquilino tiene derecho a solicitar una compensación proporcional al perjuicio sufrido.

¿Y cómo se cuantifica? Evidentemente, no hay una tabla oficial, pero se suele aplicar un criterio en relación al tiempo sin servicio y a la importancia del problema. Por ejemplo, si se ha estado una semana sin ducha en un solo mes, se podría pedir una rebaja del 25% del alquiler de ese periodo. Dado que se entiende que es un problema grave y la falla se ha generado durante una cuarta parte del tiempo que abarca el pago de la renta, parece razonable exigir ese mismo importe en forma de contraprestación.

Este criterio se basa en el hecho de que los inconvenientes no se limitan sólo no tener agua en casa, sino que, seguramente, habrá sido necesaria una solución alternativa para garantizar la higiene durante ese tiempo. De hecho, si esto ha supuesto un gasto extra (tener que hacer uso de instalaciones deportivas a las que no se estuviese inscrito previamente, por ejemplo, para poder tener una ducha disponible), se pueden incluir éstos en la reclamación.

No obstante, insistimos, por un lado, siempre es imprescindible que se haya comunicado el fallo al propietario y éste no haya actuado con diligencia para solucionarlo; por otro lado, parece razonable aplicar el concepto de proporcionalidad y si, por ejemplo, el problema, aún siendo de causa mayor, no ha supuesto grandes inconvenientes al usuario (durante esa semana coincidió que estaba de viaje y sólo un día, al volver, no pudo ducharse), el importe de la reclamación quizá podría ajustarse y ser más moderado.

¿Puedo dejar de pagar el alquiler si el casero no arregla algo importante?

Esta es una de las dudas más frecuentes y la respuesta siempre será la misma: una falta en el cumplimiento de las obligaciones de una parte no faculta a la otra a cometer, también, un incumplimiento igual o peor. Es decir, no se recomienda dejar de pagar directamente el alquiler, por más que pueda parecer la reacción natural. De hecho, hacerlo podría derivar en un proceso de desahucio por impago.

Así pues, lo legalmente aconsejable es:

• Comunicar por escrito el desperfecto.
• Conservar copia de los avisos enviados.
• Si no hay respuesta, acudir a mediación, reclamar judicialmente o realizar uno mismo la reparación (sólo en casos urgentes) y después reclamar el importe.
• Si el problema persiste y es grave, solicitar judicialmente una rebaja de la renta o la resolución del contrato.

Es importante insistir en que el hecho de que dejar de pagar la renta sin que exista un respaldo legal que lo justifique (una resolución judicial, por ejemplo) puede perjudicar muy seriamente al inquilino. Además, siempre es posible buscar soluciones alternativas más conciliadoras. Por ejemplo, si el problema afecta gravemente a la vivienda, se puede negociar con el propietario una rebaja temporal, y si no accede, con su negativa, iniciar el procedimiento legal correspondiente.

¿Qué pasa si el casero dice que no es su responsabilidad?

Lógicamente, muchos propietarios intentan esquivar sus responsabilidades alegando que ciertos desperfectos son culpa del inquilino. No debemos sorprendernos, ya que esto, además de poder ser una reacción natural, tiene mucho que ver con el desconocimiento que existe, tanto por una como otra parte, sobre la legislación vigente.

Por eso mismo es muy importante tener claro qué arreglos son responsabilidad del arrendador. Como ya hemos comentado, existen guías que detallan punto por punto cuáles son estas reparaciones, incluyendo fallos en electrodomésticos instalados por el casero, averías estructurales y otras incidencias que claramente no dependen del uso del inquilino.

No obstante, lo más habitual siempre será buscar la causa y, una vez localizada, decidir:

• Si la reparación es menor y se debe al uso de la vivienda, será responsabilidad del inquilino.
• Si la reparación es mayor, pero se debe al uso de la vivienda, será responsabilidad del casero. Pensemos que una lavadora o una televisión se rompen por el uso, pero que, dado lo elevado de su importe y que permanecerán en la vivienda al terminar el contrato, será el casero quien deba asumir los arreglos.
• Si la reparación es mayor, pero se debe a un mal uso o accidente provocado por el inquilino. Éste debe repararlo.
• Si la reparación es mayor y no la ha provocado el inquilino, será el casero quien la deba solucionar.

En los casos en los que la responsabilidad sea de la propiedad y ésta intente evadir su obligación, el procedimiento será el mencionado antes: notificación, reclamación y denuncia.

Además, recordemos que si el contrato contiene cláusulas abusivas que intentan trasladar al inquilino la responsabilidad de ciertas reparaciones que legalmente no le corresponden, éste puede impugnarlas. En estos casos, la ley protege al arrendatario frente a este tipo de abusos y hay jurisprudencia sobrada que declara nulas las partes del contrato que vayan contra el marco legal vigente.