Siempre que comienza un año fiscal o cuando terminan prórrogas generadas ante situaciones excepcionales (como la que finalizaba el 1 de julio de 2023) surgen dudas sobre cómo afectarán estas situaciones a los contratos de arrendamiento en vigor o a los nuevos que se puedan firmar. Caso similar ocurre cuando se promulga una nueva ley en materia de vivienda; es, precisamente en esos momentos, cuando conviene tener claros todas las novedades y cambios que se hayan introducido.
Cómo afecta la nueva LAU a los alquileres anteriores
Todos los contratos de arrendamiento que se encuentre sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que hayan sido celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda de Mayo de 2023, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Es decir, se considera que las modificaciones introducidas en el nuevo marco legal no pueden tener carácter retroactivo y, por lo tanto, no serán aplicables a contratos que ya estuvieran en vigor antes de su promulgación.
No obstante, si las partes así lo acuerdan, y siempre que lo que se concrete no resulte contrario a las nuevas previsiones legales, los contratos preexistentes podrían adaptarse al régimen jurídico nuevo establecido en esta nueva ley de vivienda y, por lo tanto, modificar las cláusulas incluidas en él que fuera necesario o conveniente actualizar.
Desde cuándo está en vigor la última Ley de Arrendamientos Urbanos
En España, habitualmente, las normativas y cambios legales entran en vigor al día siguiente de haber sido publicados en el BOE. Dado que la Ley por el Derecho a la Vivienda fue publicada el 25 de mayo de 2023, ésta entró en vigor a la mañana siguiente, es decir, la del 26 de mayo.
Eso sí, hay una excepción, ya que no todo el contenido de su cuerpo legal es de aplicación inmediata: lo referente a los cambios en los incentivos fiscales en IRPF para el arrendador de vivienda entraron en vigor, más tarde, concretamente el 1 de enero de 2024.
Cuáles son los principales cambios de la última reforma de la LAU
Honorarios de inmobiliaria
Se establece que, a partir de ahora, los honorarios por intermediación en los alquileres de propiedades deberán ser pagados, en todo caso, por el propietario, acabando con la costumbre de exigirle al inquilino el pago (o a ambas partes). De esta manera, se resuelven todas las posibles dudas y disputas que hasta ahora existían sobre quién tenía que pagar los gastos de gestión inmobiliaria.
Artículo 20 de la LAU – Gastos generales y de servicios individuales
1. […] Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Regulación del pago de la renta
Se impone de manera obligatoria que las rentas se abonen mediante transferencia bancaria, eliminando la posibilidad de realizar liquidaciones en efectivo. La vía tradicional del pago mediante vías no electrónicas quedan limitadas, pues, a situaciones excepcionales en las que el registro bancario no sea posible.
Artículo 17 de la LAU – Determinación de la renta
[…]
3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada
Definición de gran tenedor
Se conoce así a aquella persona, ya sea física o jurídica, que posea más de diez inmuebles urbanos destinados a uso residencial, o bien que sea propietaria de una superficie construida de más de 1.500 m2 destinada a uso residencial. Se excluyen de esta definición los garajes y trasteros.
Artículo 3 de la Ley por el Derecho a la Vivienda – Definiciones
[…] k) Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa
Eso sí, es importante subrayar que la comunidad autónoma tiene la facultad de modificar esta definición, sustituyéndola por «propietario de más de cinco inmuebles«, cuando así lo justifique la administración competente.
Base de datos de contratos de arrendamiento
Se establecerá una plataforma que recopilará los contratos de arrendamiento de viviendas. Esta base de datos se nutrirá de los registros de depósitos de fianzas, registros de la propiedad y otros recursos de información a nivel estatal, autonómico o local, proporcionando a las autoridades una visión más completa de los alquileres y sus transacciones financieras.
[…] A través de la disposición adicional primera se establece la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, que estará vinculada a los actuales registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas, al Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el seguimiento de las medidas, reforzando la coordinación con las comunidades autónomas en materia de intercambio de información sobre la vivienda en alquiler, y estableciendo un proceso específico de colaboración con las comunidades autónomas que hayan avanzado en la conformación de sistemas de referencia de precios del alquiler en sus respectivos ámbitos territoriales
Límite al alquiler
Las autoridades pertinentes tienen la facultad de designar áreas como «zonas de mercado residencial tensionado» (artículo 18 de la Ley por el Derecho a la Vivienda, Declaración de zonas de mercado residencial tensionado), donde existe un riesgo destacado de escasez de viviendas. Esta designación tendrá una duración inicial de 3 años, con la posibilidad de ser prorrogada anualmente. Para declarar una «zona de mercado residencial tensionado», se requerirá la presentación de un informe justificativo que indique que se cumple al menos una de las siguientes condiciones:
- Que el gasto medio en hipoteca o alquiler, más los suministros básicos, represente más del 30% de los ingresos familiares en el área.
- Que el precio de compra o alquiler de las viviendas en la zona haya aumentado en los últimos 5 años al menos un 3% más que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la comunidad autónoma.
Nuevo índice de referencia
Se establece que, antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística establecerá un índice de referencia que se utilizará anualmente para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda. Este índice servirá como límite máximo, con el propósito de prevenir aumentos excesivos en el alquiler de viviendas de forma que, además, así todas las partes implicadas tienen claro cuánto se podrá subir el alquiler en 2024 y años sucesivos.
El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento
Un recargo para los propietarios de viviendas vacías
Según lo establecido en la Disposición Final Tercera de la Ley por el Derecho a la Vivienda, mediante el cruce de datos entre las distintas administraciones, se verificará el uso y destino de las viviendas en todo el territorio. Este proceso se centra especialmente en el análisis de las viviendas desocupadas.
Los Ayuntamientos tendrán la facultad de aplicar un recargo de hasta el 50% sobre la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las propiedades de uso residencial que estén desocupadas de manera permanente.
Para ello, se considerarán desocupadas de manera permanente aquellas propiedades que permanezcan vacías, sin justificación, de manera continua por más de dos años, y que pertenezcan a propietarios con cuatro o más propiedades residenciales, además de otros criterios que puedan establecer las ordenanzas municipales.
Además, cuando la propiedad haya estado desocupada por más de tres años, el Ayuntamiento podrá aplicar un recargo de hasta el 100%. Por último, este recargo podrá incrementarse en un 50% adicional en el caso de propiedades pertenecientes a propietarios con dos o más propiedades residenciales desocupadas en el mismo municipio.
Incentivos fiscales en el impuesto sobre la renta
Según la Disposición Final Segunda de la Ley por el Derecho a la Vivienda, se otorgan los siguientes incentivos fiscales a los propietarios de inmuebles que se encuentren en alguna de estas situaciones:
- Una deducción del 90% en el rendimiento neto del alquiler para aquellos propietarios de inmuebles en áreas de alta demanda que reduzcan el precio del alquiler en más de un 5%.
- Una deducción del 70% en el rendimiento neto del alquiler para aquellos propietarios que cumplan con las siguientes condiciones:
- La vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
- Se alquila por primera vez y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años de edad.
- El arrendatario es una entidad pública o sin fines de lucro y destina la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler.
- Una deducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler cuando la vivienda ha sido objeto de rehabilitación y esta rehabilitación se haya completado en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.
- Una deducción del 50% en el rendimiento neto del alquiler en todos los demás casos.
