Al heredar una vivienda en propiedad son muchos los interrogantes que asaltan al nuevo propietario. Al igual que el arrendatario de un inmueble puede no tener claro quién debe abonar el IBI de un piso de alquiler o cuáles son las deducciones autonómicas de las que puede beneficiarse, quien resulta beneficiario de un testamento puede desconocer qué gastos ha de asumir si quiere convertirse en el titular del piso o casa.
Qué impuestos y gastos tienes que pagar al heredar una vivienda
Hipoteca de la vivienda heredada
A la hora de heredar una vivienda pueden darse dos situaciones: bien que se encuentre plenamente adquirida por parte del fallecido o bien que sobre ella pese un crédito hipotecario. En el segundo supuesto, el beneficiario de la herencia y, en consecuencia, nuevo propietario del inmueble, sólo podrá acceder a él si asume el resto de la deuda bancaria que quede por abonar. En caso afirmativo, se deberá realizar un cambio de titular de la hipoteca a través de una subrogación, procedimiento mediante el cual el banco aceptará como prestatario al citado propietario.
Además, si el beneficiario no quiere asumir la hipoteca con su propio patrimonio, siempre puede hacerlo a beneficio de inventario, lo que supone pagar la cantidad pendiente con los otros bienes (o cantidades) que se hayan heredado.
En el supuesto de que no se pueda hacer frente a la hipoteca (o que el banco rechace al beneficiario como titular de la misma), sólo quedaría la alternativa de renegociar los términos del crédito o, en última instancia, renunciar a la casa o piso, ya que bajo ningún concepto se puede adquirir el bien sin hacer frente a sus posibles deudas.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El Impuesto de Sucesiones es un gravamen que se encuentra delegado a las Comunidades Autónomas, por lo que la cantidad a abonar por heredar la misma vivienda en distintos municipios varía enormemente. No obstante, a nivel nacional se establece que cuando se trata de heredar una vivienda, se asigna una reducción para cónyuges y descendientes del 95% de la base imponible; eso sí, siempre con un tope máximo de esta de 122.606 euros. Aún así, insistimos, al ser un impuesto transferido a las administraciones regionales, la reducción puede ser aún mayor en algunas ciudades para viviendas que no superen ese tope; del mismo modo, una vez sobrepasado el límite, el porcentaje de cobro depende de lo que establezcan los gobiernos autonómicos, lo que se traduce en que la diferencia de pago entre regiones puede ser de varios miles de euros.
Como idea general, podemos decir que el valor del importe a pagar en concepto de Impuesto de Sucesiones depende de los siguientes factores:
- Valor de la herencia. Al tratarse de un impuesto porcentual, a mayor valor del inmueble, mayor recuadudación administrativa supondrá. Por ello, puede ser muy útil consultar el valor catastral online del piso o casa a heredar.
- Grado de parentesco. Cuanto más distante sea el grado de parentesco, mayor será el impuesto a pagar.
- Edad de los herederos. Existen determinadas Comunidades Autónomas en que los más jóvenes pagan menos.
- Situación patrimonial de quien hereda. Si la persona beneficiaria tiene patrimonio acumulado, es muy probable que le corresponda pagar más.
- Lugar de residencia del fallecido. Como hemos indicado, en cada Comunidad Autónoma existen criterios de pago en lo referente a las herencias que difieren mucho entre sí.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal, también conocida como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo municipal que se aplica al aumento de valor de los terrenos urbanos en el momento en que se transmiten (se venden, heredan o donan) a otra persona física o fiscal. Para el caso de las personas que son beneficiarias de una donación o herencia, son precisamente ellas las que deben abonar el correspondiente tributo. Además, se dispone de seis meses desde la fecha del fallecimiento del anterior propietario para satisfacer el pago.
Existen, además, dos formas de calcular la base sobre la que aplicar el porcentaje de plusvalía municipal:
- Método objetivo. Mediante la ponderación por unos nuevos coeficientes que se revisan anualmente.
- Método real. A través de la diferencia entre el precio de venta o transmisión y el de compra o adquisición.
En el caso de que se pueda demostrar que el valor del suelo (IBI) final del inmueble (en el momento de ser heredado) es menor del que tenía en el momento originario de compra, el beneficiario podría estar exento de abonar la plusvalía municipal, pero la realidad es que esta situación no suele darse nunca.
Quién está exento de pagar impuestos por heredar una casa
Las exenciones en le pago del Impuesto de Sucesiones, de nuevo, están reguladas por la Comunidad Autónoma correspondiente. Estas fijan un valor mínimo de la vivienda a partir del cual el beneficiario está obligado a realizar el abono de un tributo; además, en ocasiones existen saltos porcentuales en el gravamen, de manera que, a partir de determinadas cantidades de valor catastral de la vivienda, el interés aplicable se incrementa.
Con respecto a la plusvalía municipal, como ya hemos adelantado, sólo estarán exentos del pago aquellas personas que puedan demostrar que el valor del suelo se ha depreciado desde el momento de su adquisición al día en que el inmueble ha sido heredado. En caso contrario, el abono deberá realizarse de forma inexcusable.
Qué pasa si la casa heredada vale menos de 122.606 euros
En las Instrucciones del Modelo 650 de la Autoliquidación del Impuesto de Sucesiones, se dedica un apartado concreto a la reducción por adquisición de la vivienda habitual del causante. En concreto, se establece una reducción del 95% de la cantidad susceptible de ser afectada por el gravamen por cada sujeto pasivo, cuando los adquirentes sean el cónyuge, ascendientes o descendientes del causante, o bien pariente colateral mayor de sesenta y cinco años que hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Es decir, en el caso de que la vivienda sea heredada por la pareja o los hijos del titular de la misma, a los primeros 122.606.47€ de la base imponible se realizará una reducción de 95% (es decir, contarán como si sólo fueran 6.130.32€) a la hora de aplicar los porcentajes de interés del Impuesto de Sucesiones. Para el resto del valor de la vivienda, se aplicará el porcentaje sin reducción alguna. No obstante, como hemos dicho, es posible que algunas comunidades incrementen (nunca se puede reducir) ese 95% en un valor mayor, llegando al 99% en varias de ellas.
Cuánto se paga por heredar una vivienda en cada Comunidad Autónoma
A continuación listamos las bonificaciones que presenta el Impuesto de Sucesiones en las distintas Comunidades Autónomas del país.
- Andalucía. 99% para grupos I y II.
- Aragón. 65% para cónyuge, ascendientes y descendientes.
- Asturias. Reducción de 300.000 para grupos I y II; reducciones de la normativa estatal para el resto de grupos.
- Baleares. 1% al 20% en grupo II hasta bases de 700.000€.
- Canarias. 99,9% cuando la cuota es menor a 55.000€.
- Cantabria. 99% para grupos I y II.
- Castilla-La Mancha. Desde el 80% al 100% en grupos I y II.
- Castilla y León. Reducción de 60.000 euros en grupo I y II.
- Cataluña. 99% en cónyuges; entre 57% y 99% en el resto de herederos de grupos I y II.
- Ceuta y Melilla. 50% cuando el causante es residente en ellas; 99% cuando los causahabientes son el cónyuge, ascendientes o descendientes.
- Comunidad Valenciana. 75% grupo I y discapacitados con nivel superior al 33%; 50% grupo II.
- Extremadura. 99% para grupos I y II.
- Galicia. Reducción de hasta 1.000.000 euros en grupo I; entre 900.000 y 400.000 en grupo II.
- La Rioja. 99% si la base liquidable es inferior o igual a 500.000€; 98% para la base liquidable que supere esta cantidad.
- Madrid. 99% en grupos I y II; 15% o 10% en grupo III.
- Murcia. 99% en grupos I y II.
- Navarra. Del 0% hasta los 250.000€ y del 0,8% a partir de esa cifra en cónyuges; variación entre el 2% y el 16% en ascendientes y descendientes.
- País Vasco. Tributa al 1,5% a partir del valor de los bienes de 400.00€.
Salvo que la Comunidad Autónoma no hubiese regulado las circunstancias que configuran los distintos grupos, se aplicarían las siguientes:
- Grupo I. Adquisiciones por descendientes y adoptados menores de 21 años.
- Grupo II. Adquisiciones por descendientes y adoptados de 21 ó más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes.
- Grupo III. Adquisiciones por colaterales de segundo y tercer grado, ascendientes y descendientes. euros.
- Grupo IV. Adquisiciones por colaterales de cuarto grado, grados más distantes y extraños.
