Poner en el mercado un bien tan preciado como una vivienda no siempre es fácil. Por pequeño que pueda ser el piso, un inmueble representa una de las propiedades más costosas que una persona acumulará en vida. Precisamente por eso, no es infrecuente que los arrendadores sean especialmente puntillosos a la hora de elegir a sus inquilinos; garantizar la solvencia económica de un arrendatario se convierte en una prioridad antes de estampar la firma en el contrato, ya que será sinónimo de calma y serenidad durante los años que dure en arrendamiento. Sin embargo, en ocasiones, ese exceso de celo puede conducir a reclamar garantías excesivas; ilegales, de hecho.
Qué documentación se necesita para un contrato de alquiler
Dado que son dos los intervinientes en la firma del contrato, ambos han de presentar una serie de documentos que los identifiquen como partes y que, además, en el caso del arrendatario, garanticen que se trata de una persona capaz de hacer frente a las mensualidades periódicas que habrán de abonarse.
Arrendador
- Certificado de eficiencia energética. Se trata de un documento oficial (redactado por un técnico competente) en el que se sopesa el nivel de consumo energético de la vivienda mediante la asignación de una calificación (una letra). Es un trámite relativamente sencillo y su precio suele rondar los 300 €. Además, debe renovarse cada 10 años.
- Cédula de habitabilidad. Es el documento que se utiliza en España para garantizar unas condiciones mínimas de habitabilidad y solidez en las viviendas. Además, es un impreso necesario para poder empadronarse en un piso de alquiler.
- DNI y certificado de titularidad. Se trata de demostrar que el firmante es el dueño del inmueble. Para ello se requiere el DNI (o pasaporte) y algún documento acreditativo de titularidad (las escrituras de la vivienda, por ejemplo).
- Recibos. Habitualmente han de presentarse, también, tanto los últimos recibos de los suministros de la vivienda como el correspondiente al abono del IBI.
Arrendatario
- Identificación. Al igual que en el caso del arrendador, serán válidos los documentos oficiales que identifiquen al arrendatario: DNI, NIE y pasaporte.
- Documentación acreditativa de ingresos. Lo más usual es pedir una nómina y/o contrato de trabajo. En el caso de ser una persona sin ingresos fijos pero que, sin embargo, tenga acumulada una buena cantidad de dinero en el banco, con un certificado de la cuenta corriente que ponga de manifiesto la solvencia del futuro inquilino, sería suficiente. A fin de cuentas de lo que se trata es de dar garantías de los pagos futuros.
No obstante, debemos matizar que, a excepción del DNI, NIE o pasaporte, estos documentos no son de obligada presentación por parte de arrendatario (en ningún apartado de la legislación se hace mención a ellos), pero es innegable que forman parte de los impresos que todo alquilado se ve obligado a entregar en la firma del contrato.
Qué es legal pedir para alquilar un piso
Aunque la situación idílica sería que con la documentación mencionada ambas partes estuviesen conformes, la realidad es mucho más cruda. Lo habitual es que al inquilino se le requiera, al menos, el abono de una fianza y, en ocasiones, también el pago de un depósito y la presentación de un avalista.
Fianza
La fianza es una cantidad en metálico que el inquilino entrega por adelantado como provisión de fondo destinada a cubrir los desperfectos, modificaciones y deficiencias que se produzcan en la vivienda durante el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento y que sean consecuencia directa de la actividad generada por el arrendatario.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Depósito
El depósito se corresponde con una cantidad de dinero extra que el propietario del inmueble puede exigirle al inquilino a la hora de firmar el contrato de arrendamiento. No viene impuesto por ley, pero aparece contemplado en el artículo 36 de la LAU como garantía adicional.
Artículo 36 de la LAU – Fianza
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
El importe de este abono, como puede contemplarse, como máximo será de dos mensualidades completas.
Aval
El aval es otro tipo de garantía exigida por el arrendador para tener la seguridad de que el arrendatario podrá cumplir con sus obligaciones de pago. En este caso, se introduce una tercera persona en el contrato de alquiler, el avalista, que usa su propia solvencia, es decir, su dinero y sus bienes, para responder por el inquilino ante el posible incumplimiento de las mensualidades.
Qué requisitos se consideran abusivos a la hora de alquilar un piso
No obstante, como decimos, muchas veces, al intentar garantizar una seguridad en el pago, algunos arrendadores, sobre todo si se trata de particulares que han decidido no recurrir a agencias de alquiler, solicitan a los futuros arrendatarios algunos requisitos abusivos o, peor aún, ilegales. Por ello, si se desconoce en profundidad la normativa vigente, siempre es recomendable llevar a cabo el proceso de arrendamiento a través de una inmobiliaria.
Algunas de los requisitos abusivos más habituales son los siguientes:
- Exigir un histórico de nóminas. Aunque sí es práctica común solicitar el contrato de trabajo del arrendatario y su última nómina, parece excesivo pedir, como en ocasiones se hace, las tres, cuatro o cinco últimas.
- Solicitar, además de las nóminas, la declaración de la renta y/o una fe de vida laboral.
- Rechazar a aquellos posibles inquilinos que no sean fijos o funcionarios. Lamentablemente, cada vez son más los anuncios que se pueden encontrar en que los propietarios establecen como requisito no sólo tener nónima sino, además, ser indefinido o, peor aún, ocupar plaza de funcionario.
- Solicitar un extracto bancario con los movimientos del último trimestre.
- Pedir el abono de una reserva antes de ver el inmueble que, en principio, será devuelta si no se concreta el arrendamiento. Se supone que, mediante este tipo de prácticas, el arrendador garantiza que el posible inquilino realmente está interesado en el inmueble pero, desde luego, parece absolutamente abusivo y fuera de lugar.
- Abonar varias mensualidades por adelantado. El artículo 17 de la LAU es claro en este sentido: “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
- Solicitar el abono antes del día 7 de cada mes. La LAU indica que la renta deberá pagarse a lo largo de los siete primeros días de cada mes. Si un contrato indicase un plazo inferior a este, se estaría incluyendo una cláusula nula.
- Repercutir los gastos de gestión inmobiliaria en el inquilino. No se podrá obligar al inquilino a pagar los gastos de gestión inmobiliaria si el arrendador es una persona jurídica (una empresa).
