Vivir en un piso compartido, aunque puede parecer una alternativa atractiva a priori, no está exenta de aspectos negativos. El hecho de habitar en una inmueble con más personas, conocidas o no, y cuyas circunstancias y rutinas repercuten mutuamente en las de los demás, requiere de comprensión, paciencia y buen entendimiento. Sin embargo, a veces, por más esfuerzo que se haga, la situación puede resultar inviable y, entonces, surge la duda, ¿es posible echar a un inquilino de una habitación alquilada? ¿En qué casos?
Lo que dice la ley
Lo primero que se debe aclarar es hasta qué punto en los alquileres de habitaciones en pisos compartidos puede ser aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos o si, por el contrario, los acuerdos para la cesión de este tipo de espacios están regulados exclusivamente por el Código Civil.
Por el momento, no parece haber un quorum entre los distintos juzgados a la hora de discernir qué normativa es de aplicación. Pensemos, sin embargo, que este punto es clave, ya que, de poderse amparar a la LAU, un inquilino de una habitación alquilada tendría consideración de arrendatario y, por tanto, gozaría de mayores protecciones legales de las que disfrutaría si su contrato sólo estuviese regulado por los artículos 1554 y siguientes del Código Civil.
La LAU, en los artículos 1 y 2, relativos al Ámbito de aplicación y el Arrendamiento de vivienda, respectivamente, subraya la necesidad de que los inmuebles en los que se habite satisfagan la necesidad permanente de vivienda.
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
De la lectura de ambos artículos se deduce que, por ejemplo, un estudiante que habite en una habitación durante el curso lectivo, no podría considerarse un arrendatario, ya que su permanencia en la vivienda es circunstancial y temporal. Sin embargo, y de ahí que el Tribunal Supremo no tenga una postura clara, existen otros casos en los que personas solteras, por ejemplo, puedan decidir alquilar las habitaciones de un inmueble de forma indefinida, haciendo de este su residencia permanente, empadronándose en él y compartiendo gastos y el resto de estancias de la casa. En este caso, obviamente, sí podrían acogerse a lo indicado en la LAU.
No obstante, nos vamos a centrar en el primer caso, ya que se trata, sin lugar a dudas, de la situación más frecuente y la que, por eso mismo, más dudas genera.
En qué casos sí que se puede echar a un inquilino de una habitación
Como en todo contrato, el derecho de uso de una habitación alquilada está supeditado al cumplimiento de las cláusulas firmadas. Obviamente, al tratarse de un acuerdo establecido según el Código Civil exclusivamente, existe mucha más libertad a la hora de pactar los distintos aspectos que van a regular la relación entre las partes. Sin embargo, casi todos los acuerdos incluyen una serie de puntos que, de incumplirse, permitirán al propietario solicitar la rescisión del contrato y el abandono de la parte alquilada del inmueble:
- Impago de la renta. Normalmente los contratos de alquiler de habitaciones se llevan a cabo por días, meses o años, de manera que el pago ha de realizarse por esos periodos de tiempo. Es decir, si se alquila por meses, cada mes; si se hace por años, mediante un pago único al año. Un retraso en el pago, sobre todo si este es diario, podría derivar en la disolución del acuerdo.
- No respetar las zonas comunes o de otros inquilinos. Al alquilar una habitación se accede al uso y disfrute de esta y, si así se determina, de los espacios comunes, que, además, podrán tener una limitación horaria. Acceder a las zonas de uso común fuera de las horas acordadas o, peor aún, allanar las habitaciones del resto de cohabitantes podría derivar en la expulsión inmediata.
- No respetar las normas de convivencia y descanso. Al igual que una persona alquilada en un piso completo no puede generar actividades molestas (por ruidosas o por nocivas o ilegales) en el interior de la vivienda, tampoco podrá hacer lo propio quien sólo alquile una habitación.
- Subarrendar o realquilar la habitación si en el contrato no se autoriza. Como decimos, los acuerdos que rigen los alquileres de habitaciones dependen de las limitaciones que establezcan las partes. Saltarse una regulada por el contrato derivará en el cese del mismo.
- Tenencia de animales o fumar si no está permitido. Ocurre exactamente igual que en el punto anterior. Pensemos, además que se trata de dos situaciones que puede generar un malestar sanitario al resto de convivientes. Si, por ejemplo, un cohabitantes es alérgico al pelo de los animales o tiene algún tipo de enfermedad respiratoria (asma), se podría considerar que tanto fumar como tener una mascota en casa derivaría en una actividad molesta para el resto de los integrantes del piso y, por lo mismo, susceptible de ser vetada. Ni que decir tiene que, en caso de que explícitamente se prohíban en el contrato, la situación será más grave aún.
- Impago de la parte proporcional de los consumos atribuida. Se trata de una situación muy similar al imago de la renta, con el añadido, además, de que supone un agravio para el resto de compañeros de piso.
¿Te pueden echar de una habitación sin contrato?
Esta situación, en realidad, nunca se va a dar, ya que el contrato, el acuerdo, siempre existe, aunque no se haya dejado constancia por escrito, ya que se habrán acordado las condiciones de manera verbal. Recordemos que, en este sentido, el Código Civil, en su artículo 1278, solo hace mención a la necesidad de la existencia de un contrato que medie el acuerdo independientemente «de la forma en que se haya celebrado», por lo que el contrato verbal tiene plena validez en España.
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.
Así pues, toda persona que reside en una habitación de una vivienda compartida estará igualmente amparada por la ley, independientemente de que se haya o no dejado por escrito constancia de lo acordado. Otra cosa serán, obviamente, las dificultades que podrá encontrar una inquilino que sólo haya negociado viva voz las condiciones ante posibles conflictos o, más aún, cómo se resolverán determinadas situaciones que puedan presentarse y cuyo arbitrio no haya sido acordado previamente, como, por ejemplo, qué ocurre si la persona con la habitación alquilada decide que su pareja se vaya a vivir con ella (de qué manera afecta a los suministros o al resto de convivientes).
Qué derechos tiene una persona que alquila una habitación
En esencia, entre los derechos que tiene la persona que vive en una habitación alquilada destacamos los siguientes:
- Hacer uso de la vivienda de forma puntual o habitual de los espacios alquilados.
- Hacer uso de las zonas comunes tanto interiores como exteriores de la vivienda según los horarios establecidos por contrato.
- Determinar la duración de contrato y sus renovaciones.
- Renovación del contrato de forma tácita mientras el inquilino esté al corriente de pago, lo que le permitirá seguir viviendo en el piso.
- Establecer la forma de pago.
- Posibilidad del subarriendo de la habitación o su realquiler, salvo que se pacte lo contrario.
- Inviolabilidad de la habitación por parte del arrendador mientras dure el contrato.
Cuánto tiempo tiene el inquilino para desocupar una habitación
Una vez más debemos recordar que este tipo de contratos se rigen por los acuerdos establecidos entre las partes, por lo que no hay un tiempo legal para el que el desalojo debe llevarse a efecto. En principio, parece más o menos lógico dar de margen unos cuantos días o, en el caso de que el contrato sea mensual, que la salida del compañero se realice al vencimiento del último mes pagado. En el caso de que se trate de un alquiler anual, este tiempo puede ser excesivo y, por eso mismo, suele tomarse como referencial el tiempo de 30 días naturales.
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