No es descartable que, residiendo de alquiler en una vivienda, el propietario decida poner a la venta el inmueble. Si el inquilino está cómodo en ella y la ha hecho suya de alguna manera, seguramente se planteará ejercer su derecho de tanteo y compra preferente. Sin embargo, muy posiblemente desconozca los estándares del mercado inmobiliario y los precios que sería lógico asumir. Por ello, es esencial que, antes de lanzarse a negociar con el propietario, estime un valor de tasación ajustado; cosa que, por su lado, la otra parte también deberá hacer si quiere no salir perdiendo en la transacción.
Cómo saber cuánto vale una casa sin tasación
Determinar el valor de un piso, si no se es una profesional en estos asuntos, puede ser complejo, pues son muchos los factores que condicionan que una casa cueste más o menos dinero. No obstante, hay 7 aspectos que deben tenerse en cuenta siempre a la hora de cuantificar el importe por el que se debería poder comprar o vender una residencia.
Ubicación
Dos pisos de idénticas características pueden variar enormemente su precio en función de dónde se encuentren ubicados. Las cantidades por las que se venden o arrendan viviendas en Barcelona o Madrid, por ejemplo, son mucho mayores a las que se realizan las mismas gestiones en ciudades de menor tamaño. La comparación, cuando se realiza con viviendas situadas en municipios pequeños o pueblos es aún más exagerada.
Pero dentro de una misma ciudad, el precio del metro cuadrado variará ostensiblemente conforme la vivienda esté más retirada del centro. Del mismo modo, será más bajo si se sitúa en barrios humildes o conflictivos.
Metros cuadrados
En este caso, el cálculo es sencillo: a más metros cuadrados de vivienda, mayor precio de tasación. Eso sí, no hay que llevarse a engaños, el doble de superficie no se traduce en el doble de valor. De hecho, en este aspecto hay que tener muy claro que los metros que suelen contemplarse son los útiles, no los construidos, por lo que para hacer una buena valoración, siempre será necesario atender sólo a la superficie pisable y aprovechable del inmueble.
Número de habitaciones
La lógica invita a pensar que cuantas más habitaciones tenga una casa, más grande será y, en consecuencia, también resultará más cara. Pero, ¿qué ocurre cuando dos viviendas tienen los mismos metros cuadrados útiles, pero una de ella cuenta con más habitaciones? La respuesta es que, muy seguramente, esta última será, también, más cara. Por el sencillo hecho de que disponer de más dormitorios garantiza que todos ellos cuenten con la suficiente iluminación y ventilación natural, cosa que no tiene por qué ocurrir con una gran habitación (tan grande como dos de las anteriores) que, cuando se quiera partir en dos independientes, se compruebe que no es posible por sólo tener ventanas en una de sus paredes.
Calidad de los materiales
La presencia de suelos de mármol o de madera, al existencia de sistemas de climatización integrados (calefacción por aerotermia, suelo radiante o, sencillamente, aire acondicionado) o unas buenas carpinterías que aseguren el necesario aislamiento térmico y acústico, serán factores que repercutirán en el incremento del valor del piso.
Año de construcción
Las viviendas envejecen y, como tal, exigen reparaciones. Al pasar los 10 años, algunas de las instalaciones deben ser revisadas y, a los 20, muy seguramente, las ventanas no sean capaces de garantizar los estándares de confort del momento. Una vivienda que ha cumplido varias décadas demanda a su propietario una reforma o mantenimiento; o, lo que es lo mismo, un gasto extra. Si el piso que se va a vender tiene una edad, lógicamente, su precio debe reducirse sensiblemente.
Estado de conservación
Igual que un coche que se conserva en perfecto estado es más caro al venderse como vehículo de segunda mano, un piso que no acuse el paso de los años, aunque sólo sea estéticamente, tendrá un mayor valor. Pensemos que quien adquiere una vivienda la demanda como nueva y, si esta presenta un aspecto deteriorado, le supondrá un gasto añadido, por lo que, lógicamente, el valor de tasación deberá ser menor.
Precios de los pisos de la zona
Los pisos que haya alrededor son siempre un buen baremo a la hora de cuantificar el importe de la vivienda en que se esté interesado. A fin de cuentas, es una estrategia común en el mercado inmobiliario (en los alquileres, por ejemplo). Por lo que no sólo es una forma lógica de hacer una aproximación al valor de una vivienda sino, además, un buen argumento de negociación, ya se sea el comprador o el vendedor en la transacción.
Cómo saber cuánto vale una casa con un tasador
Se trata, sin duda, de la forma más cómoda de conocer el valor de un inmueble, ya que un profesional docto en la materia se encarga de realizar todas las gestiones necesarias. Eso sí, como contrapartida, habrá que abonar una cantidad de dinero extra por sus servicios.
Una vez elegido el tasador correspondiente, este sigue un conjunto de pasos para determinar el valor de la propiedad:
- Realiza una visita a la vivienda, llevando a cabo un análisis inicial que abarca el estado de conservación, la ubicación, la iluminación, entre otros aspectos.
- Durante la visita, el tasador toma fotografías y elabora un plano detallado de la vivienda.
- Además, utiliza viviendas de referencia en la zona, conocidas como «viviendas testigo», para realizar comparaciones.
- Verifica la exactitud de la información registral de la propiedad.
- Asegura la conformidad con las normativas urbanísticas mediante la obtención de una nota simple.
- Después de completar estos pasos, el tasador de viviendas elabora un informe, proceso que suele tardar entre 48 y 72 horas desde la visita inicial.
Por último, indicar que la tarifa media de una tasación de una propiedad generalmente oscila entre 100 y 400 €. Esta horquilla se debe, esencialmente, a dos factores determinantes:
- Ubicación del inmueble. Este aspecto resulta crucial, ya que tasar una vivienda en una capital o ciudad grande difiere significativamente de tasar una propiedad en un pueblo más pequeño. Además, de encontrarse este último alejado del lugar en que el tasador tenga su oficina, es posible que haya recargos por desplazamiento.
- Información adicional. El tasador puede necesitar datos extra, como planos o notas registrales, los que, obviamente, suponen un impacto en la tasación y, por ende, en el precio final.
Cómo saber cuánto vale una casa con el catastro
Obtener el valor catastral de una vivienda es relativamente sencillo y, además, gratuito. Tan sólo es necesario acceder a la propia web del Catastro y proceder como sigue:
- Obtener la referencia catastral de la vivienda (realizando una búsqueda del inmueble, bien mediante la ubicación o dirección, en la misma página).
- Dentro de la web, pulsar sobre la pestaña «Valor de Referencia».
- Elegir el apartado Consulta de valor de referencia.
- Identificarse como usuarios de la Sede Electrónica (mediante DNI/NIE, certificado digital o Cl@ve).
- Indicar la fecha del valor que se quiere consultar (la web da la posibilidad de conocer los valores históricos de un piso o casa).
- Elegir la finalidad que mueve al usuario a realizar la consulta:
- Efectos informativos.
- Tributación en Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Tributación en Impuesto sobre Sucesiones y Transmisiones.
- Otras.
- Finalmente, será necesario incluir la referencia catastral del inmueble.
- En la última página, se presentarán los resultados; es decir, tanto los datos identificativos de la vivienda (referencia, localización, clase de suelo y uso del mismo) como la fecha y el valor catastral buscado.
Usar un simulador online de tasación
Por suerte, para facilitar las gestiones de tasación de una vivienda, existen, a disposición de cualquier, usuario plataformas online gratuitas que permiten simular el valor de un inmueble. Tal es el caso de Fotocasa, cuya herramienta de cálculo, aunque estimados, ofrece unos resultados bastante fiables y ajustados. Para usarla, sólo hay que seguir los pasos que se indican:
- Acceder al simulador de tasación en la web de Fotocasa.
- Elegir entre búsqueda por referencia catastral o por dirección del inmueble.
- Introducir los datos necesarios según la opción elegida (dirección completa o referencia catastral).
- En caso de no haber seleccionado los datos catastrales, será necesario aportar alguna información complementaria (tipo de vivienda, año de construcción, metros cuadrados…).
- Elegir para qué se desea conocer la tasación: compra, venta, alquiler o mera curiosidad.
- Se obtendrá el precio mínimo y máximo estimados tanto de venta como de alquiler de la vivienda.
