Vender por debajo del valor catastral: qué debes tener en cuenta

Uno de los primeros pasos que suele dar todo propietario al plantearse vender su vivienda es consultar el valor catastral del inmueble; probablemente, también haga lo propio con el valor de referencia catastral, aunque, en ocasiones, no termine de saber la diferencia real que hay entre ambos. Tras conocer estos números, muy seguramente, determine, según su criterio cuánto debe costar, en realidad, su casa. Sin embargo, ¿realmente un propietario puede tasar su piso al precio que estime oportuno? ¿Existen límites legales?

Qué es el valor catastral

El valor catastral es un valor establecido administrativamente para cada bien inmueble. Se determina de manera objetiva mediante los criterios de valoración definidos en la Ponencia de Valores del municipio en que el piso o casa se encuentren ubicados.

Como norma general, para calcular el valor catastral de un inmueble, se tienen en cuenta principalmente los siguientes aspectos:

• La ubicación del inmueble, las condiciones urbanísticas que afectan al terreno y su capacidad de uso.
• El coste de construcción, incluyendo materiales, mano de obra, honorarios profesionales y los impuestos asociados a la construcción, así como la calidad, antigüedad y características histórico-artísticas u otras particularidades de las edificaciones.
• Los costes de producción y los beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores pertinentes en caso de que no haya promoción.
• Las condiciones y valores del mercado, incluyendo el valor del suelo, el valor de la construcción y los costos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

Por qué el valor catastral no es igual al precio de venta

En esencia, distinguimos 5 diferencias esenciales:

• Fluctuación. Se trata, sin duda, de la principal diferencia. En esencia, podemos decir que el valor de mercado suele estar influenciado por el contexto económico, la demanda específica para el inmueble y el horizonte temporal, mientras que el valor catastral no depende de ninguna fluctuación, sino que se basa únicamente en una serie de atributos invariables.
• Escenario de compra-venta. El valor de mercado es esencial para determinar el precio de venta o compra de una vivienda, proporcionando una idea de la rentabilidad del inmueble conforme fluctúa el mercado.
• Fines administrativos. El valor catastral se utiliza para calcular algunos impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía, mientras que el valor de mercado se determina en el momento de la compra-venta.
• Valoración. Un equipo de técnicos altamente cualificados es responsable de determinar el valor con el que un inmueble se inscribe en el Catastro. La normativa establece todo lo necesario para calcular el valor catastral de los inmuebles. Por otro lado, el valor de mercado está influenciado por el precio de la zona donde se encuentra la vivienda y algunas características específicas, como sus dimensiones.
• Gestión. Mientras que el valor de mercado es establecido de manera particular, es decir, por el propio vendedor o comprador, el valor catastral es gestionado por el Catastro, un órgano del Estado que tiene diversas funciones, como la identificación fiscal de los bienes inmuebles, la determinación de los titulares, la notificación de los valores catastrales y la elaboración anual del padrón catastral, entre otras.

¿Es posible vender una casa por debajo del valor catastral?

Se trata, sin duda, de una pregunta compleja ya que el Derecho Civil en España reconoce el principio de autonomía de la voluntad, lo que implica que dos particulares pueden acordar el precio de venta de un piso libremente, siempre y cuando no infrinjan ninguna norma legal.

Sin embargo, el valor catastral tiene una gran importancia fiscal, ya que, como decimos, se utiliza para calcular impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía municipal. Por lo tanto, vender un piso por debajo del valor catastral puede constituir un fraude fiscal, lo que podría resultar en multas e intereses.

Precisamente por eso, desde la propia página web del Catastro se explica que, en general, el valor catastral de los inmuebles no puede exceder el valor de mercado. Para garantizar esto, se ha establecido un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 mediante orden ministerial en el momento de la aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los casos de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no puede superar en ningún caso dicho precio. De esta manera, se intenta evitar, desde la administración, que los particulares puedan incurrir en prácticas que puedan ser consideradas fraudulentas.

Qué pasa si se escritura un piso por debajo del valor catastral

Cuando el valor catastral no coincide con el valor de mercado, pueden darse dos escenarios:

• Que el valor de mercado sea realmente inferior al valor catastral. En esta situación, tanto el vendedor como el comprador pueden solicitar una revisión del valor catastral al Ayuntamiento. Para respaldar la solicitud, pueden presentar pruebas como tasaciones, informes periciales o precios de referencia de otras propiedades similares. De esta manera, se puede evitar pagar impuestos de más o recibir una comprobación de valores por parte de la administración tributaria.
• Que el valor de mercado sea superior al valor catastral, pero se declare un precio de venta más bajo para declarar menos impuestos (las cuantías relativas al ITP, por ejemplo). En esta situación, estaríamos hablando de evasión fiscal, lo cual puede conllevar multas e intereses. Además, el comprador podría encontrarse ante dificultades al intentar vender la propiedad en el futuro, ya que el valor declarado de adquisición sería inferior al real, lo que implicaría pagar más impuestos por la ganancia patrimonial.

Implicaciones tributarias por vender por debajo del valor catastral

Como venimos diciendo, la venta de un inmueble por un precio por debajo de su valor catastral puede acarrear consecuencias fiscales no sólo para el vendedor del mismo, sino también para la persona que lo adquiere en propiedad.

Como hemos indicado, cuando el precio de venta es inferior al valor catastral, la Administración tributaria podría interpretarlo como una infracción (una forma de evitar pagar más impuestos de los que corresponderían) y llevar a cabo una comprobación de valores. En este caso, podría exigir el pago de la diferencia entre el valor real y el declarado, junto con intereses de demora.

Además, no es descartable que se imponga una multa por haber declarado un valor inferior al real, además de los intereses de demora. La cuantía puede variar según la comunidad autónoma, pero suele calcularse como un porcentaje del valor no declarado o declarado incorrectamente.

Cómo evitar sanciones al comprar una propiedad por debajo de su valor

Insistimos: adquirir una casa por debajo del valor catastral puede parecer una oportunidad tentadora, pero conlleva riesgos fiscales importantes.

Para evitar este problema, el comprador puede elegir entre dos opciones:

• Tributar por el valor catastral y luego reclamar la devolución de lo pagado en exceso.
• Tributar por el precio de compra y impugnar la liquidación que le notifique la Administración.

En ambos casos, el comprador deberá demostrar que el valor catastral no se corresponde con el valor de mercado del inmueble, lo que podría requerir un informe pericial.