El mercado inmobiliario en España atraviesa una situación crítica. Una muestra de ello es que cada vez más personas de mediana edad, incluso a partir de los 50 años, opten por vender la nuda propiedad de sus viviendas. Esta modalidad de venta está ganando popularidad, sobre todo entre quienes necesitan liquidez para afrontar su jubilación o complementar su pensión.
Qué es la nuda propiedad
La nuda propiedad es un concepto que surge del derecho inmobiliario y se refiere a la venta del derecho de propiedad de un inmueble, pero sin incluir el usufructo, es decir, el derecho a usar y disfrutar la vivienda. Cuando alguien vende la nuda propiedad, el comprador adquiere la vivienda, pero no puede habitarla ni alquilarla hasta que el usufructuario (generalmente el vendedor) fallezca o renuncie a ese derecho. De este modo, el vendedor sigue viviendo en su casa durante el tiempo que le quede de vida o el plazo acordado.
Este tipo de transacción, como es fácil de entender, es especialmente atractiva para personas mayores que, a pesar de poseer una vivienda, no cuentan con ingresos suficientes para mantener su calidad de vida. Al vender la nuda propiedad, pueden obtener un ingreso inmediato sin tener que mudarse de su hogar.
Un fenómeno en crecimiento: el «boom» de la nuda propiedad
El aumento de la esperanza de vida y la cuantía insuficiente de muchas de las pensiones actuales han impulsado el crecimiento de la venta de nuda propiedad en los últimos años. Según datos recientes, en 2023, las transacciones de nuda propiedad crecieron un 11,3%, alcanzando su punto máximo en la última década con 1.845 operaciones. Aunque estas cifras son aún bajas comparadas con las 580.000 transacciones inmobiliarias tradicionales anuales, la tendencia está en ascenso, especialmente en regiones como la Comunidad Valenciana, Andalucía, Madrid y Cataluña.
Este fenómeno se debe, en gran medida, a que muchos propietarios, incluso a partir de los 50 años, empiezan a ver la venta de su vivienda como una forma de garantizar ingresos extra a largo plazo. Así pues, quienes optan por esta fórmula son personas que, al finalizar su vida laboral activa, ven crecer sus necesidades económicas, pero no cuentan con suficientes ingresos regulares para satisfacerlas.
Ventajas para el vendedor y el comprador
Como venimos insistiendo, para el vendedor, la venta de la nuda propiedad es una manera de obtener una gran parte del valor de su vivienda (generalmente entre el 60% y el 95%, dependiendo de la edad del vendedor y de las características de la propiedad), lo que les permite complementar su pensión o afrontar gastos imprevistos sin perder el derecho a vivir en su casa. En casos en los que el propietario sea una persona mayor sin descendencia, puede ser una alternativa racional y lógica, pero el problema surge cuando si existen posibles herederos o cuando la decisión se toma, cada vez más, entre personas que aún tienen muy lejano el horizonte de jubilación.
Para el comprador, esta modalidad ofrece la posibilidad de adquirir una vivienda a un precio considerablemente menor que el del mercado, aunque sin poder usarla hasta que el usufructuario deje la propiedad. Esto convierte a la nuda propiedad en una inversión a medio o largo plazo, con una rentabilidad potencialmente elevada. Al no incluir el usufructo, el comprador puede beneficiarse de un descuento importante, haciendo que este tipo de inversión sea atractiva para quienes buscan inmuebles a precios más accesibles.
Sin embargo, dado que la trayectoria en lo que se refiere a precios siempre permanece en ascenso, la lógica invita a pensar que ese mismo inmueble, pasados 10 ó 15 años tendrá un valor real sensiblemente más alto, por lo que se puede generar una situación especulativa que, más que solventar el problema, lo agrava.
Por qué personas de 50 años están vendiendo la nuda propiedad
Tradicionalmente, la venta de nuda propiedad estaba más asociada a personas mayores, de 65 años en adelante. Sin embargo, la crisis económica y los cambios en el mercado laboral han hecho que incluso personas de 50 años estén recurriendo a esta opción. Muchos de ellos han perdido su empleo, ven reducidos sus ingresos o temen no poder afrontar una jubilación digna. La venta de la nuda propiedad ofrece una solución para aquellos que necesitan una inyección de dinero sin perder el techo bajo el que viven.
Este fenómeno refleja lo roto que está el mercado inmobiliario en España. Los altos precios de las viviendas, el encarecimiento de los alquileres y la escasez de vivienda social hacen que cada vez sea más difícil para los jóvenes acceder a una casa, mientras que los mayores recurren a la venta de su activo más valioso para sobrevivir económicamente.
Tradicionalmente, ante una situación así, algunas personas optaban por vender la vivienda y arrendar inmuebles que se pudiesen adaptar a sus necesidad. Pero los disparatados precios del mercado de alquiler llevan a muchas personas a descartar esta alternativa. La mayoría piensan que podrían tener que verse afrontando subidas en la renta imprevistas o, peor aún, que un determinado arrendador decidiese vender el piso y que, con una edad muy avanzada, tuvieran, de nuevo, que encontrar casa.
Tal es el caso del usufructuario del piso que el usuario @erraticorunhes compartió en su perfil. En este caso, el inquilino y actual usufructuario de un piso en Madrid por valor de venta de 180.000€ opta por venderlo en nuda propiedad por tan sólo 50.000€, es decir, cerca de tan sólo un 25% de su valor real. como
Situaciones como ésta, en las que, además, el precio inicial se ha rebajado en 5.000€ (9%), ponen de manifiesto la brecha que existe entre las necesidades económicas de la población y la escasez real de ingresos que gran parte de la población percibe, lo que lleva a tomar medidas desesperadas y que los colocan en posiciones vulnerables.
Perspectivas del mercado
Se espera que esta tendencia continúe en los próximos años, con un incremento progresivo de las ventas de nuda propiedad, especialmente en las zonas más pobladas y donde los precios de la vivienda son más altos. Las regiones que concentran el mayor número de operaciones son la Comunidad Valenciana, Madrid, Andalucía y Cataluña, aunque el fenómeno también se extiende a otras zonas del país.
La nuda propiedad y el impacto social
El crecimiento de la nuda propiedad plantea interrogantes sobre el futuro del mercado inmobiliario y el acceso a la vivienda. Por un lado, refleja la dificultad de los mayores para vivir de manera digna con sus pensiones. Por otro, subraya las barreras que enfrentan los jóvenes para acceder a la compra de una vivienda.
Este tipo de venta se ha convertido en una salida para los mayores que no cuentan con ingresos suficientes y necesitan rentabilizar su principal activo, su vivienda, para vivir más cómodamente durante sus últimos años. Sin embargo, es también un indicador de cómo la falta de alternativas económicas está empujando a las personas a medidas extremas para poder subsistir.
La venta de la nuda propiedad ha llegado a ser una solución para muchos, pero también es una señal de que el sistema de pensiones y el mercado inmobiliario necesitan reformas profundas para garantizar una mayor seguridad económica a los mayores y mejores oportunidades de acceso a la vivienda para los jóvenes.
