Comprar una vivienda es siempre una decisión complicada. Uno de los principales problemas radica en la cantidad de dinero que el comprador debe aportar para que el banco acceda a concederle una hipoteca. En algunos casos, la situación puede ser algo más leve si la adquisición del inmueble la realizan dos personas de forma solidaria. Sin embargo, tanto en el caso de la compra individual como en pareja, conviene tener claro cuál es la suma que se necesita tener ahorrada antes de aventurarse a convertirse en propietario de un piso o casa.
Qué importe hay que dar de entrada al contratar una hipoteca
Al solicitar una hipoteca para comprar una vivienda, es esencial considerar varios aspectos importantes. Uno de los principales es tener en cuenta cuál es el porcentaje que los bancos suelen financiar del valor total de la transacción. Por norma general, es raro que se supere el 80% del importe de tasación del inmueble. Por lo tanto, el comprador deberá cubrir un pago inicial para completar el precio de la entrada.
Como decimos, pues, lo más habitual es que el comprador deba asumir el 20% del coste total del inmueble; esta cantidad deberá ser abonada íntegramente por el futuro propietario y quedará fuera del montante a financiar mediante el crédito bancario. No obstante, esta cantidad puede variar según factores como la solvencia económica del comprador y su nivel de ahorro, llegándose a darse casos muy excepcionales en que las entidades bancarias puedan llegar a asumir hasta el 90% del importe o, incluso, la cuantía total de la compraventa.
Cuánto dinero hay que tener para comprar una casa de 200.000 euros
A continuación vamos a simular cuánto dinero hay que tener ahorrado para acceder a la hipoteca de una vivienda mediante diferentes métodos de cálculo. Para ello, tomaremos por caso un inmueble con un coste de venta de 200.000 euros, que se decide financiar a 30 años y para el que el banco ofrece un tipo de interés del 3%.
Estimación manual
Los pasos a seguir son los siguientes:
- Calcular la entrada inicial. Como decimos, el porcentaje a aportar por parte del comprado suele ser del 20% del valor del piso. En este caso, por tanto hablaríamos de 40.000 euros.
Entrada = 200.000 * 20 / 100 = 40.000 euros
- Calcular el importe del préstamo. Si la cantidad a aportar por parte del comprador es de 40.000 euros, el banco deberá asumir los 160.000 euros restantes hasta cubrir los 200.000 que cuesta el inmueble.
Importe a financiar= 200.000 – 40.000 = 160.000 euros
- Calcular la cuota mensual de la hipoteca usando la fórmula del pago mensual de una hipoteca.
M = P * [(1+r)^n] / [((1+r)^n)−1]
- Donde:
- M es el pago mensual.
- P es el monto del préstamo (160.000 euros).
- r es la tasa de interés mensual. En este caso, es un 3% anual o, lo que es lo mismo un 0,25 mensual (12 meses = 0.03 / 12 = 0.0025).
- n es el número total de pagos. En este caso 360 pagos mensuales (30 años * 12 meses/año = 360 pagos).
- Se sustituyen los valores en la fórmula. Para hacerlo más sencillo, calculamos cada parte de forma independiente:
- Numerador. (1+r)^n = (1+0.0025)^360
- Denominador. ((1+r)^n)−1 = ((1+0.0025)^360)−1
- Operamos en la fórmula obteniendo una cuota mensual de 674,57 euros.
En este caso, pues, las características de esta hipoteca serían las siguientes:
- Entrada inicial: 40.000 euros.
- Importe del préstamo: 160.000 euros.
- Cuota mensual: 674,57 euros.
Es decir, para comprar un piso de 200.000 euros con una hipoteca a 30 años al 3% de interés anual y una entrada del 20%, se necesita una entrada inicial de 40.000 euros y estar preparado para pagar una cuota mensual de aproximadamente 674,57 euros durante 30 años.
Calculadora online
Como comentábamos, el método previo es aproximado, ya que, entre otras cosas, no tiene en cuenta la inflación o la posibilidad de que la hipoteca tenga un interés variable. Para alcanzar valores más ajustados, se puede utilizar algunas de las calculadoras y simuladores online de hipotecas. La de Idealista, por ejemplo, da unos resultados bastante ajustados. Así, en el supuesto elegido, tendremos las siguientes opciones:
- Interés fijo:
- Precio del inmueble: 200.000 euros.
- Entrada: 40.000 euros.
- Cuota mensual: 732 euros.
- Importe de la hipoteca: 173.725 euros.
- Porcentaje de financiación: 87 %.
- Impuestos y gastos de compra: 13.725 euros.
- Coste total del inmueble: 213.725 euros.
- Importe hipoteca: 173.725 euros.
- Interés hipoteca: 89.950 euros.
- Coste total con hipoteca: 303.675 euros.
- Interés variable:
- Precio del inmueble: 200.000 euros.
- Entrada: 40.000 euros.
- Cuota mensual: 819 euros.
- Importe de la hipoteca: 173.725 euros.
- Porcentaje de financiación: 87 %.
- Impuestos y gastos de compra: 13.725 euros.
- Coste total del inmueble: 213.725 euros.
- Importe hipoteca: 173.725 euros.
- Interés hipoteca: 121.259 euros.
- Coste total con hipoteca: 334.984 euros.
Qué otros gastos hay al comprar una casa
Comisión de apertura
La comisión de apertura de la hipoteca es un gasto inicial de formalización que generalmente oscila entre el 0,5% y el 2% del monto total del préstamo. Por ejemplo, si se solicita una hipoteca de 150.000 euros, la comisión de apertura podría variar entre 750 euros y 3.000 euros.
Comisión de estudio
Otra comisión negociable que puede cobrar el banco al conceder una hipoteca es la comisión de estudio. Este importe se cobra por evaluar la solicitud y solvencia económica del solicitante. Aunque es menos común, generalmente equivale a alrededor del 1% del valor total del préstamo.
Siguiendo el ejemplo anterior, si la hipoteca fuera de 150.000 euros, y el banco aplicara esta comisión, el beneficiario pagaría aproximadamente 1.500 euros.
Productos vinculados a la hipoteca
Las entidades financieras suelen requerir la contratación de productos vinculados, como seguros, cuentas bancarias o tarjetas, para reducir el tipo de interés del préstamo y ofrecer condiciones más atractivas.
Si se opta por contratar una hipoteca con estos productos vinculados, también se debe considerar los gastos adicionales. Aunque algunos productos puedan ser gratuitos, el gasto total dependerá de las condiciones que se hayan negociado con el banco.
Tasación de la vivienda
La tasación de la vivienda es un requisito obligatorio al solicitar una hipoteca para formalizar la operación de compraventa. Antes de aprobar el préstamo, el banco necesita realizar la tasación para determinar el valor real del inmueble, sobre el cual se basará la cantidad a prestar. Este coste, que generalmente oscila entre 300 y 600 euros, corre a cargo del solicitante de la hipoteca.
¿Hay alguna ayuda para la entrada del piso?
Sí, tanto a nivel nacional como autonómico existen diferentes ayudas destinadas a cubrir parte de la compra de la vivienda y muchas de ellas, precisamente, tienen como fin abonar el importe correspondiente al pago de la entrada de la hipoteca. Es el caso de los créditos ICO que, como decimos, saldarán hasta el 20% del precio de la vivienda (importe habitual de la entrada de una hipoteca convencional), aunque puede llegar al 25% según el inmueble.
