Idealmente, cuando un nuevo arrendatario se incorpora a su nuevo piso de alquiler, lo lógico es que permanezca en él hasta que el contrato venza completamente. Sin embargo, pueden surgir, por una u otra parte, condicionantes que impidan que el acuerdo llegue a su fin. Especialmente delicada es la situación en que la salida del inquilino se produce durante el primer mes de contrato, ¿qué ocurre en este caso?
Cuándo se puede rescindir un contrato antes de tiempo
Como sabemos, en España los contratos de alquiler tienen una duración de 5 ó 7 años en función de que la persona arrendadora sea física o fiscal; se trata de un aspecto regulado por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo
Por lo tanto, en principio, una vez firmado el acuerdo, éste debería respetarse hasta que se alcanzasen los citados plazos, momento en que podría disolverse el contrato sin que existieran penalizaciones para ninguna de las partes. No obstante, existen excepciones a esta norma, ya que el arrendatario tiene la opción de terminar el contrato de arrendamiento una vez transcurridos seis meses, siempre y cuando avise al arrendador con al menos treinta días de anticipación; es lo que se conoce como desistimiento del contrato y viene recogido en el artículo 11 de la LAU.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización
Como se ve, las partes pueden acordar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta vigente por cada año que quede del contrato. Los períodos menores a un año generarán la parte proporcional de dicha indemnización.
Por último, existe otro caso que habilita al inquilino a rescindir el contrato de forma anticipada: si el arrendador incumple las obligaciones establecidas en el contrato en relación con la vivienda, el arrendatario podrá romper el acuerdo sin importar el tiempo que lleve habitando el inmueble. Esto viene recogido en el artículo 27 de la LAU y es una medida que puede ser ejercida, también, por parte del arrendador en el caso de que sea su inquilino quien no esté siendo coherente con lo acordado en el contrato.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil
Rescindir un contrato antes del primer mes
En base a lo comentado hasta el momento, una vez firmado el contrato de alquiler, no podrá ser rescindir en un plazo de 30 días sin enfrentar penalizaciones y cualquier arrendatario debería esperar los seis meses estipulados por la LAU, salvo, claro está que haya motivos que justifiquen una salida anticipada y que tengan que ver con las obligaciones del arrendador. Tal es el caso de que la vivienda no cumpla con las condiciones de habitabilidad o que, por ejemplo, el casero acceda al inmueble a su libre antojo.
Ambas excepciones vienen recogidas en los artículos 26 y 27 de la LAU.
Artículo 26 de la LAU – Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Como se ve, si las obras que han de ejecutarse en una vivienda hacen que ésta sea inhabitable temporalmente, el inquilino tiene dos opciones. Por un lado, puede aplazar o suspender el contrato hasta que las actuaciones estén totalmente finalizadas; una vez esto ocurra, podrá volver a habitar el inmueble en las mismas condiciones previas y sin haberse descontado un sólo día del tiempo de permanencia y disfrute en la vivienda. La otra opción supondría, como decimos, la ruptura del acuerdo sin posibilidad de enfrentar ningún tipo de penalización.
Por otro lado, el artículo 27 de la LAU plantear dos situaciones en las que el inquilino puede considerar el acuerdo como finalizado de manera unilateral: bien cuando la vivienda necesite de unas intervenciones de cara a asegurar su habitabilidad (por ejemplo, por unas humedades tales que impidan llevar una vida normal en el piso o casa) y que el arrendatario se niegue a hacerlas o bien que el casero impida al inquilino el libre y tranquilo disfrute del bien arrendado.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
[…]
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
El mismo artículo, lógicamente, también posibilita al arrendador a actuar de la misma forma ante las siguientes situaciones:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el inquilino cuando el permiso de este sea necesario.
- Cuando en la casa tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de residencia del inquilino.
Qué ocurre si un inquilino se va antes de finalizar el contrato
Como hemos dicho dependerá del caso. Si la situación responde a la realización de obras de calado en el inmueble que hacen la vida insostenible en él, el arrendatario se podrá ir sin tener que esperar ninguna consecuencia en su contra. Lo mismo ocurre si, siendo necesarias, el casero no lleva a cabo obras como las mencionadas que, además, sean necesarias para garantizar la habitabilidad del piso o casa o si el mismo propietario no pone de su parte para que el arrendatario pueda habitar el bien alquilado sin conflictos y en situación de tranquilidad. Esto es aplicable en cualquier momento del periodo contractual, incluso durante los quince primeros días de vigencia del arrendamiento.
Por otro lado, si ya han pasado los seis primeros meses, siempre podrá desistirse el contrato, pero recordamos que aquí la ley posibilita a que el arrendador reclame una mensualidad completa al inquilino por cada año que falte por cumplir del acuerdo por ambas partes firmado.
En cualquier otro caso, el casero podrá reclamar a su arrendatario todas las mensualidades pendientes e, incluso, retener el importe de la fianza. Por ejemplo, pongamos por caso a un inquilino que, pasado el primer mes, decida abandonar la vivienda pese a que el propietario no perturbe a la otra parte y el inmueble esté en perfectas condiciones habitables. En esta situación, el casero podría reclamar las siguientes cantidades:
- Una mensualidad completa por cada mes que reste por cumplir de los seis mínimos establecidos para ejercer el desistimiento del contrato. En este caso serían 5 rentas.
- Una mensualidad completa por cada año que falte hasta cumplir el periodo mínimo de alquiler. Es decir, 4 ó 6 mensualidades completas más, en función de que el arrendador sea persona física o fiscal. Además, por el primer medio año restante, también se podría reclamar media mensualidad.
- El importe de la fianza, equivalente a una mensualidad más.
Por lo tanto estaríamos hablando de hasta 10,5 ó 12,5 mensualidades íntegras.
Con qué tiempo debe avisarse de la disolución de un contrato
Para el caso del desistimiento, la antelación mínima con la que ha de notificar la salida anticipada de un piso de alquiler debe ser de 30 días naturales. De realizar el aviso al casero con una antelación menor, el propietario podrá cobrar parte de la mensualidad y los gastos restantes que falten hasta cumplir los 30 días.
