Encontrar un piso compartido no siempre es una tarea sencilla. Convivir con personas que, se conozcan o no, tienen sus propias rutinas y costumbres, puede generar incertidumbre en cualquier inquilino. Además, a estas se suman las propias dudas que surgen ante cualquier alquiler. Una de ellas, posiblemente de las más habituales, reside en el hecho de no tener claro si un casero puede o no acceder a un piso que se ha alquilado, por partes, a varios residentes.
Arrendamiento y alquiler
En primer lugar, es esencial tener clarificados dos términos que, con frecuencia se utilizan de manera indistinta, pero que, en realidad difieren sensiblemente y pueden ser determinantes para concluir si el casero puede o no acceder a una vivienda en la que residen inquilinos mediando un contrato. Se trata de los conceptos de arrendamiento y de alquiler.
El primero viene recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (precisamente, un texto legal cuya finalidad es regular este tipo de acuerdos), en su artículo 2.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
Por lo tanto, se deduce que, para que pueda tenerse la consideración de que, cuando una persona (física o fiscal) cede un bien inmueble a otra, lo hace en régimen de arrendamiento el inquilino debe satisfacer dos requerimientos:
- Hacerse cargo de la totalidad de la vivienda y no sólo de parte de ella.
- Residir en el piso o casa de manera habitual. Se considera que esto se cumple cuando el morador habita en el inmueble en periodos de tiempo iguales o superiores a un año.
El resto de circunstancias en que un inmueble se pueda ceder a otra u otras personas, pues, no se considerarán arrendamientos, sino, exclusivamente, alquileres y, por lo tanto, quedarán fuera del amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo el marco legal aplicable el establecido por los Códigos Civil y Penal.
Cuándo el casero no puede entrar a un piso
Una vez aclarados los términos, debemos tener en cuenta que la máxima principal a respetar será la de la inviolabilidad de la vivienda, recogida como Derecho Fundamental en el artículo 18 de la Constitución Española.
[…] 2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito
Así pues, podemos deducir que la potestad del casero para entrar en una vivienda que se encuentre arrendada o alquilada dependerá de qué parte de esta se considere como domicilio de los inquilinos. Para dilucidar este punto que puede antojarse algo confuso, hemos de decir que la clave está, casi siempre, en analizar si la vivienda está alquilada por completo, o sólo en parte, y en el tipo de contrato que se haya establecido con los inquilinos.
A continuación, analizamos la casuística más habitual.
Arrendamiento o alquiler de toda la vivienda a un único arrendatario
En este caso, ya se trate de un arrendamiento al uso o de un mero alquiler de temporada o de segunda vivienda, la respuesta será la misma siempre: el casero no puede acceder libremente al inmueble y, para hacerlo, tendrá que solicitar permiso al inquilino. De no hacerlo, estaría incurriendo en un delito de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal), castigado con hasta 2 años de prisión (4 si se hace uso de la violencia).
1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.
En el fondo, lo establecido en la norma responde a la lógica: durante el tiempo que la totalidad del inmueble permanezca alquilado o arrendado, este pasa a ser, a todos los efectos, la morada del inquilino y nadie, salvo él, podrá autorizar el acceso a la vivienda. De este modo, cualquiera que pretenda acceder a él mientras medie el contrato sin haber solicitado previamente autorización a su residente, tendrá la misma consideración de allanador de morada, pese a que el inmueble al que esté accediendo sea de su propiedad y para entrar haga uso de un juego de llaves y no recurra a medios forzados o violentos.
Piso compartido mediante arrendamiento
Esta es una situación híbrida entre el alquiler de habitaciones individuales y el arrendamiento tradicional de una vivienda concreta. La sistemática es la que sigue: uno de los inquilinos figura como titular del inmueble arrendado y paga la totalidad de la renta, mientras que el resto abonan a este la parte proporcional que a cada uno corresponde. Se trata de un contrato frecuente entre estudiantes que intentan tener garantizada la misma vivienda, curso tras curso, en las mismas condiciones y precios.
De este modo, aunque son varios los inquilinos y, a efectos prácticos, pueda darse el caso de que no todos los años sean los mismos (salvo el firmante, el resto pueden cambiar), dado que el pacto abarca la vivienda completa, las conclusiones serán las mismas que indicamos en el apartado anterior: los moradores son los únicos autorizados para hacer libre entrada y salida de la vivienda y quienquiera que desee acceder al piso, aunque sea su dueño, deberá tener el consentimiento de estos para no cometer un delito.
Eso sí, debemos matizar que, para que este tipo de situación pueda tener lugar, el propietario ha debido de consentir por escrito al inquilino firmante (el único arrendatario, en realidad), la posibilidad de realquilar espacios (artículo 8 de la LAU). Además, este no podrá obtener beneficio del alquiler. De lo contrario, el propietario podría rescindir el acuerdo.
Artículo 8 de la LAU – Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
Piso compartido mediante alquiler de habitaciones a distintos inquilinos
Este, sin duda, es el caso en que más complicaciones puede existir. Dado que los inquilinos sólo alquilan como propias las habitaciones, mientras que los espacios comunes se ceden, con derecho a uso y disfrute, por ser indivisibles de la vivienda, la situación difiere ampliamente de las dos situaciones antes mencionadas.
Por lo tanto, en el alquiler individual de viviendas, un casero sí podrá acceder a los espacios colectivos del piso o casa. Precisamente por ello es por lo que muchas de estas viviendas tienen dos llaves de acceso: la general que comunica con el exterior y la de la propia vivienda.
No obstante, hay que matizar varios puntos. Por un lado, al igual que en el contrato de alquiler suelen indicarse (a fin de facilitar la convivencia y evitar los conflictos) los horarios en que se puede hacer uso de las zonas colectivas (baños, cocina, salón…), del mismo modo es habitual que se indiquen los posibles tramos del día en que un casero puede acceder a ellas. O, incluso, la necesidad de avisar a los habitantes de la intención de hacerlo. A fin de cuentas, una visita, por más que sea del dueño de la vivienda, no siempre puede ser oportuna.
Por otro lado, que el casero pueda entrar en la vivienda no quiere decir que pueda hacer uso de las propiedades de los residentes. Es decir, un propietario podrá entrar a la cocina, por ejemplo, si quiere enseñar la casa a un nuevo inquilino o ha de hacer alguna reparación, pero bajo ningún concepto podrá usar los enseres o alimentos de los residentes actuales.
Qué se considera zonas comunes
Existen dos tipos de zonas comunes asociadas a un piso compartido. Por un lado, nos referimos a los espacios colectivos de la comunidad de vecinos. Aquí incluimos los jardines, las zonas de juego, la piscina y las pistas deportivas, entre otros. Se trata, pues, de zonas exteriores al piso o casa alquilados a las que, por norma general, el casero podrá tener acceso, pero no podrá usar, ya que el disfrute de estas se reserva a los moradores de la vivienda. Así pues, un propietario que haya alquilado por habitaciones un piso, si todas están ocupadas, no podrá bañarse en la piscina, ya que serán los inquilinos quienes puedan hacerlo. En el caso de que alguna de las habitaciones sí estuviera deshabitada, sí podría acudir como el residente de esta.
Por otro lado, también son zonas comunes del interior de la vivienda de un piso compartido todos los espacios que no sean las habitaciones propiamente dichas. Es decir, el salón, la cocina, los baños y las terrazas. Estos ámbitos, como hemos indicado antes, no están incluidos como alquilados en el contrato, sino que de ellos se cede el uso y disfrute (ya que no pueden alquilarse a varias personas a la vez en distintos contratos). Precisamente por eso, son lugares a los que sí puede acceder el casero.
¿Puede el arrendador entrar en una habitación alquilada?
En este caso, la respuesta es sencilla: no, salvo que tenga el consentimiento expreso del inquilino. En cualquier otra situación, el acceso supondrá cometer un delito tipificado en el Código Penal. No obstante, es cierto que, en determinados casos, puede ser conveniente que el casero acceda a la habitación (necesidad de enseñarla a un futuro inquilino, hacer obras de reparación…), por lo que, para evitar problemas mayores, siempre habrá que contar con el acuerdo del residente.
Eso sí, en caso de que la estabilidad y/o seguridad de parte o la totalidad del piso estén en riesgo, sí podrá acceder el arrendador o quien se designe sin necesidad de que el inquilino lo autorice. Pongamos por caso un incendio o que la propia persona alquilada se encuentre en el interior de la habitación y en situación de riesgo, en ambos casos, acceder al espacio privativo del residente estaría justificado debido a unas circunstancias de fuerza mayor que así lo respaldan.
