Consultar el precio medio del alquiler en una zona o barrio es esencial antes de comenzar la búsqueda de un piso que arrendar. Sin embargo, tan importante como eso, es entender los motivos que propician que los importes de las rentas tiendan a subir, año tras año, pese a que la situación económica y el poder adquisitivo de los ciudadanos se vea mermado en tiempos recientes.
5 motivos por los que el precio del alquiler sigue subiendo
Con el pasar de los años, el importe que los caseros cobran a los inquilinos tiende siempre a subir. No nos referimos, aquí, al incremento que la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a imponer a las rentas al actualizarlas según lo establecido en contrato, sino a que los importes asociados a la oferta de disponible cada vez son mayores. El aumento continuo de este precio del alquiler es un fenómeno, complejo, multifacético e influenciado por factores económicos, demográficos y de políticas públicas.
Grandes ciudades superpobladas
En los últimos años, se ha discutido mucho sobre el problema de la despoblación de pequeños municipios; sin embargo, rara vez se pone el acento en la otra cara de esta moneda: la desmedida superpoblación de las grandes ciudades.
Evidentemente, si la población total de un país como España sigue aumentando año tras año y, además, las familias tienden a abandonar los pequeños pueblos, esto implica que cada vez haya más habitantes en las grandes ciudades. Es decir, el éxodo rural que se iniciara en el siglo pasado, se sigue produciendo de forma continuada, ya que los jóvenes tienden a buscar en las grandes poblaciones formación (universidades) y las oportunidades laborales que en los pequeños núcleos municipales no pueden encontrar.
Este no es un problema exclusivo de España. En Japón, por ejemplo, el Gobierno está considerando aumentar los incentivos económicos para los padres que deseen mudarse fuera de Tokio, con el objetivo de revertir décadas de declive demográfico, migración económica y el atractivo de la mayor metrópolis del mundo. En concreto, se planea ofrecer a las familias hasta 7.600 dólares (1 millón de yenes) por hijo si se trasladan de la superpoblada capital a municipios fuera de la ciudad y regiones cercanas, una cifra que supera con creces los 300.000 yenes que ofrece el plan vigente desde 2019. En España, como es sabido, también existen pequeños pueblos que ofrecen casa y trabajo a cambio de que las familias se muden, de forma permanente, a sus territorios.
Estudios recientes demuestran que la demanda de viviendas en alquiler en las grandes ciudades españolas ha estado en aumento desde 2013, impulsada por diversos factores, como la recuperación económica, la mejora del empleo, la movilidad social, el aumento del número de estudiantes, la inmigración y los cambios demográficos. Sin embargo, pese a esta evidencia, entre 2009 y 2017, apenas se construyeron nuevas viviendas, por lo que la lógica invita a pensar que la demanda de alquiler en España seguirá creciendo y alcanzará niveles de la UE en los próximos años.
Falta de oferta de vivienda en alquiler
Como decimos, aunque se construyan nuevas viviendas, es evidente que el crecimiento de la demanda supera con creces el de la oferta. Esto explica que el stock disponible en un momento dado sea cada vez más reducido, lo que conlleva un incremento de precios y el fenómeno de que las viviendas se alquilan rápidamente, un escenario que se ha vuelto habitual.
La escasez de obra nueva destinada al alquiler, dado que aún se construye poco en comparación con la demanda potencial, y algunas de las nuevas medidas políticas implantadas recientemente, como el límite del 2% al alquiler o la Ley de Vivienda y los nuevos conceptos de Índice de Precio del Alquiler y zonas tensionadas, contribuyen a una menor oferta y a una mayor urgencia en la búsqueda de vivienda. Desde algunos sectores relacionados con los propietarios, se entiende que las nuevas directrices para proteger a los inquilinos, de alguna manera sitúan a los arrendadores en una situación vulnerable o excesivamente expuesta, por lo que, según dichos sectores, sería razonable que muchos dueños de inmuebles sean reticentes a alquilar o que lo hagan a precios mucho más elevados que en situaciones previas.
Aun así, desde webs especializadas, se confirma que los pisos en cartera, si tienen un precio competitivo, se alquilan en menos de 24 horas. El problema, de nuevo, es que son pocos los que tienen una renta asequible; sirvan de ejemplo los datos de Idealista: en octubre de 2022, el 15% de las viviendas disponibles estuvieron en el mercado menos de 24 horas.
Aumento de los tipos de interés y la inflación
El los últimos tiempos, el Banco Central Europeo (BCE) decidió elevar el precio del dinero con el objetivo de frenar la inflación. En nuestro país, por su parte, el IPC ha disminuido hasta 6 puntos su valor interanual.
Pese a esta caída de la inflación, muchos hogares han perdido poder adquisitivo y los préstamos hipotecarios se han encarecido. El euríbor, en los últimos 5 años, ha llegado a alcanzar el 3,018%, su mayor nivel desde 2008. Estas dos tendencias presionan las economías familiares y desincentivan la compra de viviendas, lo que convierte al alquiler en la mejor opción de vida para muchos ciudadanos. Dada esta situación, lógicamente, se prevé que los alquileres tenderán a subir por un aumento de la demanda ya que, ante una situación de incertidumbre financiera, se opta por aplazar la compra de pisos y casas, y el acceso a la vivienda se busca a través del alquiler.
Además, de nuevo, tenemos que mencionar las nuevas políticas establecidas en materia de vivienda, según las cuales hay determinados colectivos que consideran que se ha perjudicado a los arrendadores, limitando sus derechos. Precisamente por esto, al igual que las entidades financieras con la concesión de hipotecas, los arrendadores se han vuelto mucho más selectivos en la elección de inquilino, lo que provoca que un número importante de demandantes de viviendas no puedan acceder ni al alquiler ni a la compra debido a la imposibilidad de cumplir con los requisitos exigidos.
Además, se da otro factor que justifica esta situación: la mayor dificultad para comprar vivienda hace que personas jóvenes, pero de mayor edad, prolonguen su permanencia en pisos de alquiler, lo que aumenta la demanda y reduce la oferta. Es decir, si los jóvenes de hoy en día alcanzan su independencia económica con más edad que las generaciones precedentes, retrasarán la edad con la que adquieren en propiedad su primera vivienda y durante más años permanecerán viviendo en régimen de alquiler, reduciendo la oferta disponible (pisos vacíos) y aumentando la demanda.
Mayor calidad de los pisos en alquiler
No obstante, los motivos no responden siempre a causas con connotaciones negativas. No debemos olvidar que el sector del alquiler se está profesionalizando cada vez más, con la llegada de inversores tanto particulares como institucionales, así como gestores o empresas especializadas. Esto ha derivado en la disponibilidad de pisos reformados con una mayor calidad, lo que los hace más atractivos para los ciudadanos.
Probablemente, esos pisos cuidados y en buenas condiciones atraigan la demanda y sean cotizados a precios muy elevados. Esto estira todo el mercado hacia arriba, porque, por cada zona, se producirá un efecto contagio en los inmuebles circundantes que, si bien pueden no estar en las mejores condiciones, por encontrarse ubicados en barrios en que existen inmuebles con altísimas prestaciones, mejorarán su precio de alquiler. Es decir, evidentemente, habrá un límite superior de precio (el dado por los mejores pisos de la zona), pero también habrá un suelo de rentas (el de aquellos que tengan peores condiciones) que se moverá hacia arriba con respecto al valor que, por lógica, debería tener, sólo por el hecho de que estos pisos y casas se ubiquen en barrios en los que existen otros inmuebles de prestaciones altas.
Cambios socioeconómicos del perfil del inquilino
Cada vez más inmobiliarias, especialmente las que operan en zonas costeras, señalan un aumento en la demanda de alquiler por parte de extranjeros que pueden teletrabajar y eligen ubicar su hogar en zonas de playa.
Por otro lado, entre los ciudadanos españoles, se observa un alargamiento en la edad del inquilino, que tiende a situarse más hacia los 35-44 años. Esta es una generación que, años atrás, probablemente habría sido propietaria de una vivienda. Además, también se está observando un aumento en el número de personas jóvenes y divorciadas que no pueden acceder a la compra de una vivienda y optan por el alquiler como solución habitacional.
El nuevo perfil de arrendatario es el de personas con una edad más avanzada, generalmente en sus 30 años, con una vida más estable y un proyecto de futuro más definido. Aproximadamente el 52% de ellos tienen pareja, familia, etc. Han vivido varios años de alquiler y están considerando la posibilidad de comprar una vivienda, siempre y cuando tengan un poco de flexibilidad para hacerlo. Aún no han podido ahorrar lo suficiente para una hipoteca, que suele ser alrededor del 30% del valor de la vivienda, pero cuentan con ingresos estables, trabajos sólidos, parejas estables y un plan de futuro establecido. Con el tiempo, tienen la intención de comprar una vivienda, pero, por el momento, no pueden acceder a una, por lo que para ellos es esencial la opción del alquiler con opción a compra.
