Revisar periódicamente si la cantidad que un inquilino abona cada mes a su casero es proporcionada o no a sus ingresos es una práctica aconsejable. Sobre todo porque, con el pasar de los años, el gasto asociado al día a día de cualquier persona se incrementa (consecuencia de la inflación, de la subida de precios en los suministros…), mientras que, lamentablemente, los sueldos tienen a mantenerse mucho más estables de lo que todo asalariado desearía. Pero, ¿cómo calcular el importe máximo que un inquilino puede permitirse de alquiler? ¿Cómo valorar si un piso es barato o está fuera de mercado?
Cuál debe ser el porcentaje del alquiler respecto a los ingresos
Aunque existen muchas formas de estimar el gasto máximo que un arrendatario debería destinar al pago de la renta de su piso de alquiler, dentro del mercado inmobiliario y económico, dos son las reglas que más se suelen emplear.
Regla del tercio o del 30%
Según esta recomendación, el alquiler de un piso debería no sobrepasar el 30% de los ingresos netos totales del núcleo familiar una vez eliminadas las deudas, fijas o variables, de cada mes. Por tanto, si en una vivienda hay dos o más fuentes de ingreso de dinero, estas deberían sumarse y, al total, restarle todos los gastos que se prevean (pago de suministros, créditos bancarios…). A la cantidad resultante, se le calcula el 30%, obteniendo así el importe del alquiler máximo recomendable a contratar.
Obviamente, esta es solo una cantidad orientativa y que no debe tomarse como dogma de fe, ya que, en determinados municipios, es muy posible que, debido a la situación específica del mercado inmobiliario local, sea realmente complejo encontrar pisos disponibles con un alquiler cercano al generado de esta manera. En grandes ciudades, casi con total seguridad habrá que aumentar el porcentaje hasta el 40%.
Límite de las 40 veces
Esta regla establece que el sueldo neto anual de todos los integrantes del núcleo habitacional que participen en el pago de la renta debe sumar, al menos, 40 mensualidades o más. Al igual que ocurría con la Regla del tercio, se trata, simplemente, de una estimación bastante conservadora que pretende que, para el inquilino, el pago de la renta no sea una carga y que pueda, así, llevar una vida relativamente desahogada.
Cómo calcular el porcentaje que puedes permitirte: ejemplo práctico
Tomemos por caso un núcleo familiar integrado por una sola persona que, además, cobra el salario mínimo interprofesional; es decir, sus ingresos salariales son de aproximadamente 1.000 euros en 14 pagas. Para simplificar el cálculo, suponemos que las dos pagas extra están prorrateadas, por lo que mensualmente recibe 1.166,67 euros.
Aplicación de la ‘Regla del tercio o del 30%’
Si damos por hecho que el caso de estudio no tiene deudas ni, por ejemplo, letras asociadas al pago de un vehículo, habría que descontar de su salario exclusivamente los gastos correspondientes a los suministros (luz, agua, gas, basuras e internet), que, a modo de cálculo por redondeo, se estima que serán de unos 150 euros aproximadamente (esta cantidad podrá variar mucho en función de la ciudad considerada).
Por tanto, al restar las deudas previstas a sus ingresos y aplicar al valor resultante un porcentaje del 30%, obtendremos el máximo alquiler recomendable que este inquilino debería destinar a su alquiler: 305 euros. Obviamente, se trata de una cantidad muy menor por la que difícilmente se podrá obtener un inmueble decente en la mayor parte de las ciudades del país. En este caso, sería interesante que el supuesto inquilino bien se plantease la posibilidad de compartir piso o bien destinase una mayor cantidad de dinero a su alquiler (si subiera el porcentaje hasta el 40%, podría aspirar a inmuebles de hasta 405 euros).
Aplicación del ‘Límite de las 40 veces’
En el supuesto planteado, los ingresos netos del inquilino a lo largo de todo el año ascenderán a 14.000 euros. Si se divide esta cantidad entre 40, se obtiene el importe máximo de alquiler que, según esta regla, podría permitirse; en este caso es de 450 euros. Se puede comprobar que este recomendación es algo más generosa que la anterior y permite que el arrendatario aspire a inmuebles más caros.
Formas de saber si un piso es caro o barato
Lo ideal es realizar un sondeo sobre el estado del mercado inmobiliario de la zona en que se encuentre la vivienda. Lo más inmediato, en este caso, es realizar una búsqueda online en portales especializados como Idealista para encontrar pisos baratos de similares características al nuestro. Dado que son muchos los factores que intervienen en el precio final de la renta mensual de un piso de alquiler, es importante que, al llevar acabo la comparativa, se tengan el cuenta ciertos aspectos fundamentales.
Antigüedad del inmueble
Como es evidente, cuanto más reciente sea un piso, mayor será su renta. O, incluso, aunque ya tenga unos años, si ha sido reformado hace poco tiempo, su alquiler se disparará. Por tanto, a la hora de comparar, es necesario elegir siempre inmuebles cuya fecha de construcción o reforma sean similares a la del piso en que ya se reside.
Orientación
Que una vivienda tenga la mayor parte de sus habitaciones en dirección sur o que, por contra, estas reciban luz exclusivamente de norte es algo trascendental que todo inquilino debe analizar con detenimiento. A fin de cuentas, la orientación de un piso determina el grado de confort lumínico y de temperatura que podrán disfrutar sus inquilinos y, además, tiene una repercusión directa en las facturas de luz y gas. Una vivienda con una orientación favorable siempre será, en principio, más cara, aunque, a la larga, debido al consecuente ahorro de suministros, es muy posible que, mes a mes, pueda resultar más rentable.
Superficie
Puede resultar evidente, pero, a la hora de sondear viviendas, han de compararse inmuebles que tengan aproximadamente los mismos metros cuadrados. Es importante resaltar que la presencia de terrazas y patios, sean compartidos o no, suelen repercutirse en la superficie de cada vivienda y que, lógicamente, llevan aparejada una renta mayor. Del mismo modo, la parte proporcional de superficie referida a las zonas comunes y plazas de aparcamiento suelen sumarse a la correspondiente a la vivienda en muchos portales inmobiliarios.
Suministros
Muchas veces las inmobiliarias y particulares ofertan vivienda con algunos suministros incluidos. A la hora de hacer la comparativa del gasto mensual, se deben sumar estos ya que, además, algunos de ellos (como las basuras) tienen un valor distinto en función del barrio considerado.
¿Qué hacer para encontrar pisos más baratos?
Elegir un momento de recesión en el mercado
A lo largo del año la demanda de alquileres es muy variable. En ciudades con alta presencia universitaria o turística, hay meses en los que el mercado se dispara y, con él, las rentas. Pasado ese pico, los propietarios se ven en la tesitura de enfrentarse a una demanda a la baja y, con frecuencia, compensan esta situación con una disminución en la renta.
Pisos sin amueblar
Alquilar un piso amueblado no siempre es una ventaja. La estética y distribución se ve muy condicionada por la presencia de unos muebles que no tienen por qué ser acordes a las necesidades del nuevo arrendatario. Por otro lado, los propietarios de este tipo de viviendas son, lógicamente, más reticentes a que se realicen según qué actividades en su interior o a que, por ejemplo, pueda haber mascotas. Además, se da el caso de que son siempre más caros, por lo que es aconsejable valorar hasta qué punto nos compensa elegir un piso vacío o uno distribuido por el propietario.
Zonas con metro cuadrado barato
Un inmueble similar tiene un alquiler muy distinto en función de que se ubique en una u otra zona de la ciudad. Si la situación económica de un arrendatario es ajustada, seguramente tenga que ampliar su campo de búsqueda a barrios con rentas más bajas. En este sentido, tanto la periferia de los municipios como las poblaciones cercanas a grandes ciudades tendrán una oferta más económica en cuanto a metros cuadrados.
Alquilar sin inmobiliaria
Alquilar a través de terceros siempre es más caro. Por un lado, la empresa mediadora cobrará una comisión (de una o varias mensualidades) y, además, al no tratar directamente con el propietario, la capacidad de negociación se verá muy limitada, haciéndose muy complejas futuras rebajas en el alquiler. Por lo tanto, un arrendatario con un presupuesto ajustado deberá estar muy atento para intentar encontrar un piso de alquiler sin inmobiliaria.
