Desde hace algunos años el término «alquiler seguro» ha ido ganando popularidad en el mundillo inmobiliario. Cada vez hay más propietarios preocupados por asegurar sus ingresos y son muchas las agencias que avivan sus servicios con este extra. Ahora bien, ¿qué es exactamente el alquiler seguro y hasta qué punto es posible garantizar el pago del alquiler?
Qué es el alquiler seguro
El alquiler seguro es un servicio adicional que algunas inmobiliarias prestan a los arrendadores. El objetivo de este servicio es que estos alquilen sus propiedades asegurando por un lado el pago de la renta y gestionando por otro imprevistos tales como la marcha anticipada del inquilino.
Por supuesto, el compromiso de la inmobiliaria por asegurar el pago puntual de la renta y el alquiler interrumpido del inmueble, tiene un coste. Veámoslo a continuación.
Cuánto suele costar el servicio de alquiler seguro
Tal y como marca la nueva Ley de Vivienda, la inmobiliaria no puede cobrar comisión al inquilino por un servicio de alquiler seguro. Es el propietario el que abona el servicio según considere la agencia.
Por lo general, la agencia cobrará el habitual mes de alquiler (ojo, siempre lo paga la parte arrendadora) y, en el caso del alquiler seguro, es común que se pacte adicionalmente un porcentaje de la renta mensual, el cual suele oscilar entre el 3 y el 5%.
Si por ejemplo queremos alquilar un piso por un valor de 1000 euros al mes con un extra de alquiler seguro, tendremos que:
- Pagar un mes de honorarios (1000 euros).
- Pagar entre 30 o 50 euros al mes (el 3 o el 5% de 1000 euros) mientras el contrato esté vigente.
Por supuesto las tarifas variarán en función de la agencia inmobiliaria. En ocasiones el porcentaje será superior pero este incluirá un seguro de impagos. Otras veces no habrá fee mensual pero habrá que pagar dos meses de honorarios en vez de uno. Otras nos tocará firmar un contrato de varios años con la agencia, etc.
Como ya te puedes imaginar el precio final del alquiler seguro dependerá de la inmobiliaria. A fin de cuentas, existen agencias que desde siempre han incluido el alquiler seguro en su portfolio de servicios, solo que este no se comercializa de manera separada, sino que ya entra dentro de su habitual «paquete de alquiler».
Cómo funciona el alquiler seguro
En esta vida no hay nada seguro y por muy tentador que suene el servicio de alquiler seguro hay que comprender que tiene sus limitaciones, tanto para los arrendadores como para los arrendatarios. Veamos cómo funciona con exactitud.
Cuando una inmobiliaria asegura el alquiler, puede hacerlo, básicamente, a través de dos vías: un seguro de impagos y un exhaustivo casting de arrendatarios.
En el caso del seguro de impagos, tal y como su nombre indica, se trata de un seguro especial que protege al propietario ante una falta del pago. Si por algún motivo el inquilino deja de pagar, el seguro de impagos cubre esa parte. Lo mismo si se dan casos de vandalismo en el inmueble o si hay alguna deuda de suministros pendiente. Aunque no es necesario hablar de alquiler seguro para contratar un seguro de impago de alquiler, sí que es cierto que, por norma general, las agencias que ofertan un servicio de alquiler seguro suelen incluir en el paquete este seguro de alquiler. Si por lo que sea el inquilino falla en la renta de un mes o deja de pagar, el seguro de impagos entra en acción.
Por otro lado, la gran baza de las inmobiliarias de alquiler seguro es el cribado de los inquilinos. Estas agencias suelen contar con una base de datos de inquilinos tan amplia como trabajada, por lo que les es fácil dar con un inquilino que pueda afrontar un contrato de alquiler estable y de largo recorrido. Los planes de alquiler seguro suelen complementar este proceso de selección del llamado «inquilino perfecto» con planes de marketing y con un estudio pormenorizado de la zona. De esta manera no solo darán con un inquilino adecuado en poco tiempo, sino que también se asegurarán de ofertar el piso a un precio de mercado justo para todas las partes implicadas:
Además del seguro de impagos y del ya comentado casting de arrendatarios, el alquiler seguro incluye otra serie de compromisos y garantías.
Así, es común que muchas agencias garanticen al propietario el cobro de la renta antes del día 5. Ahora bien, dado que la LAU establece que el arrendatario tiene derecho a pagar el alquiler durante los primeros 7 días del mes, cabe pensar que las agencias que ofertan este servicio de pago a los 5 días lo que hacen es adelantar de su caja la mensualidad al arrendador.
Por lo demás, el alquiler seguro también hace que la agencia gestione de una forma más eficaz incidencias tales como desperfectos en el piso, problemas de mantenimiento o posibles cambios en los suministros. En definitiva, la inmobiliaria se asegura de que el inmueble se alquile de manera continuada, minimizando cualquier imprevisto que pueda surgir.
En qué afecta al inquilino el alquiler seguro
En general, el alquiler seguro no tiene demasiadas ventajas directas sobre el inquilino. Aunque que puede servir para agilizar ciertos trámites (firma y/o modificación de contratos, gestión de suministros, etc.) lo cierto es que el inquilino poco o nada ganará con respecto a lo que puede ofrecer una agencia inmobiliaria normal.
Dicho esto, el que un arrendador este alquilando su propiedad con una fórmula de alquiler seguro sí que repercutirá en el inquilino en ciertos aspectos.
Como ya hemos comentado, la inmobiliaria que oferta servicios de alquiler seguro busca inquilinos solventes por lo que se asegurará, por todos los medios a su alcance, de que los potenciales arrendatarios dispongan de medios económicos suficientes. Por eso mismo hay una serie de documentos que las agencias pedirán al potencial inquilino, tales como las últimas nóminas, contrato de trabajo, avales bancarios o incluso cierto historial de movimientos bancarios. Algunas agencias también funcionan con un sistema de pago de reservas que obliga al inquilino a dar una señal o adelanto para ver y/o reservar el inmueble.
En esa misma línea la inmobiliaria también puede condicionar el alquiler a la contratación de un seguro de impagos o un seguro específico gestionado por la agencia. También es posible que el alquiler seguro dificulte la adición de nuevos arrendatarios en el contrato de alquiler, ya que estos deberán volver a pasar por el cribado que hace la agencia de alquiler seguro.
