Tener una vivienda en alquiler puede suponen sumergirse en una amplio abanico de dudas de no fácil resolución. Saber cómo actuar si, como casero, se necesita el piso para vivir o tener claro cómo proceder ante posibles impagos son algunas de las incógnitas más habituales. Del mismo modo, no es habitual que los propietarios estén al tanto de las ventajas fiscales de las que pueden disfrutar por arrendar su vivienda.
Plan Estatal de acceso a la vivienda 2022-2025
Con el fin de incrementar la vivienda pública, desde el Gobierno se han aprobado 13 programas de ayuda que forman parte del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda y que tienen una vigencia que abarca a horquilla de años de 2022 hasta 2025. Para este periodo, el presupuesto asignado es de 1.717 millones de euros, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
En concreto, dos son los programas que pueden considerarse como ayudas a los arrendadores de vivienda.
Programa 10 del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda
Es el conocido como Programa de fomento de la puesta a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos de viviendas libres para su alquiler como vivienda asequible o social, según el cual los propietarios de viviendas sociales podrán recibir una ayuda equivalente a la mitad de la diferencia entre el alquiler social determinado por la comunidad autónoma y el índice de precios de alquiler medio registrado en el Sistema Estatal de Índices de Precios del Alquiler.
Además, en caso de que se requieran obras de habitabilidad, accesibilidad o adecuación, los propietarios podrán recibir una ayuda de hasta 8.000 euros por vivienda para dichas obras. Esta ayuda cubrirá hasta el 75 % de los costes de las obras, incluidos gastos profesionales e impuestos, siempre que estén debidamente documentados y acreditados.
Eso sí, existen ciertos requisitos a cumplir:
- Los inmuebles deben cederse o incorporarse a los programas de movilización de viviendas vacías de las comunidades autónomas, entidades locales o a sus entidades dependientes o vinculadas, así como de entidades y fundaciones sin ánimo de lucro en cuyos estatutos figure la promoción y/o gestión de viviendas protegidas.
- La cesión habrá de ser por un plazo de al menos siete años.
- El precio del alquiler será determinado por la Comunidad Autónoma, y nunca podrá ser superior a 400 euros por vivienda y mes.
- El precio será actualizado anualmente conforme al IPC.
Programa 13 del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda
En este caso, responde al nombre del Programa de ayuda al pago del seguro de protección de la renta arrendaticia y establece una ayuda destinada al pago del seguro de protección de la renta arrendaticia. Esta medida tiene como objetivo respaldar a los propietarios que tienen una o más viviendas alquiladas que se plantean qué hacer cuando surgen problemas con sus inquilinos. De esta manera, se busca garantizar que los arrendadores se sientan seguros frente a posibles impagos de alquiler, promoviendo, así, la estabilidad y seguridad en el mercado de alquiler.
Es importante matizar que, en este caso, los beneficiarios podrán ser tanto personas físicas como jurídicas que cumplan los requisitos siguientes:
- Ser titular, en calidad de arrendatario, de un contrato de arrendamiento de vivienda o de un contrato de cesión de uso o de arrendamiento o cesión de uso de una habitación.
- La vivienda o habitación arrendada o cedida deberá ser la residencia habitual y permanente de la persona arrendataria. Además, esta situación deberá certificarse de manera fehaciente (mediante certificado o volante de empadronamiento).
Además, la cantidad contemplada en el seguro de impago deberá ser, como mínimo, de la misma cuantía que el alquiler. Por su parte, el importe de ayuda será del 5 % de la renta arrendaticia anual y tendrá una vigencia de 12 meses, pudiéndose renovar en periodos sucesivos mientras el Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda siga en vigor.
Planes autonómicos de ayudas a arrendadores
Algunas comunidades y municipios han implementado diversos planes de ayuda adicionales. Se trata de iniciativas locales complementan a las estatales, que no generan incompatibilidad con éstas y que, además, suelen adaptarse a las necesidades específicas de cada región o municipio. Entre otras, destacamos las de las Comunidades de Murcia y Madrid.
Comunidad de Murcia
En Murcia existe un Plan Regional de Vivienda propio, según el cual los propietarios de viviendas que hayan estado vacías durante, al menos, tres meses y que no estén relacionadas con ninguna actividad económica o profesional del propietario pueden recibir una subvención del 75% del gasto de un seguro de impago durante un máximo de dos años. La subvención tiene un límite máximo de 400 euros anuales.
Comunidad de Madrid
Por un lado, en la Ciudad Madrid se encuentra el Programa Reviva, que proporciona una ayuda fija mensual a los propietarios que cedan sus viviendas vacías al Ayuntamiento de Madrid por un período determinado. La Comunidad, por su parte, también se ha desarrollado el Plan Alquila Madrid que, entre otras cosas, ofrece seguro de impagos durante un año y asesoramiento jurídico a los propietarios.
Deducción a la Declaración de la Renta
En la declaración de la renta del año 2025, los pequeños propietarios de viviendas (todos aquéllos que no sean considerados como grandes tenedores, es decir, que tengan menos de 5 inmuebles a su nombre) tendrán la posibilidad de deducir entre el 50% y el 90% de los ingresos generados por el alquiler de cada una de las viviendas, siempre y cuando cumplan con ciertos criterios establecidos.
La bonificación está contemplada en la Ley por el Derecho a la Vivienda, concretamente en la Disposición final segunda, y entró a efecto desde el día 1 de enero de 2.024. Su propósito es fomentar el alquiler de vivienda habitual y, como resultado, frenar el aumento de los precios de alquiler. Esta medida busca incentivar a los propietarios a poner en alquiler sus viviendas y así contribuir a una oferta más amplia de viviendas en el mercado, ayudando a mitigar la presión sobre los precios del alquiler.
Según lo especificado en el apartado citado de la ley, las deducciones posibles son las siguientes.
Deducción del 90%
Disposición final segunda de la Ley por el Derecho a la Vivienda
a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Es decir, para que se pueda aplicar esta bonificación fiscal deben cumplirse simultáneamente los siguientes supuestos:
- La vivienda debe haber estado arrendada con anterioridad.
- Debe estar ubicada en una zona de mercado designada como tensionada.
- La renta debe haber sido actualizada según la cláusula anual de renovación que se indique en el contrato.
- Una vez obtenido el precio, el arrendador deberá aplicar una rebaja de, al menos, el 5% con respecto al precio resultante.
Deducción del 70%
Disposición final segunda de la Ley por el Derecho a la Vivienda
b) En un 70 por ciento cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) [deducción del 90%] anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
[…]
2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
Para la deducción del 70% se contemplan, por tanto, dos casos:
- Si la vivienda no ha estado arrendada previamente, se podrá deducir esta cantidad cuando se verifiquen las siguientes circunstancias simultáneamente:
- Debe estar ubicada en una zona de mercado designada como tensionada.
- El arrendatario debe tener entre 18 y 35 años.
- Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, la reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a cada uno de los que cumplan los requisitos.
- Si el arrendador es una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, deben verificarse alguno de los siguientes requisitos:
- Debe destinarse al alquiler social por un importe inferior al en el programa de ayudas al alquiler del Plan Estatal de Vivienda 2022-25.
- Debe destinarse al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Debe formar parte de algún programa público de vivienda.
Deducción del 60%
Disposición final segunda de la Ley por el Derecho a la Vivienda
c) En un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores [90% y 70%], la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
Si un propietario ha realizado una reforma en la vivienda objeto de arrendamiento en los dos años previos al inicio del contrato de alquiler, automáticamente también podría beneficiarse de una bonificación mínima del 60% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sobre los ingresos generados. Esta medida, además, persigue garantizar una mejore en el mantenimiento de las viviendas destinadas al alquiler, promoviendo así una oferta de mayor calidad en el mercado y beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos. Por último, debemos matizar que las obras aquí indicadas deben considerarse de calado, por lo que quedan descartadas las reparaciones menores que normalmente caen a cargo del inquilino y las pequeña modificaciones que pueda gestionar el casero.
Deducción del 50%
Disposición final segunda de la Ley por el Derecho a la Vivienda
d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso.
En cualquier circunstancia en que no se verifique ninguno de los supuestos anteriores, el propietario aún podría deducir el 50% del importe del alquiler, independientemente de que sea o no gran tenedor, que se hayan realizado obras de mejora en la vivienda o no o de la edad y situación personal de los arrendatarios.
