Las personas en riesgo de exclusión social, por definición, afrontan dificultades económicas que les hacen plantearse ciertas dudas e incertidumbres en su estabilidad habitacional. Saber si pueden o no se expulsados de un piso de alquiler social, conocer qué es una ejecución hipotecaria y el tiempo que toma en llevarse a cabo o conocer cuáles son los derechos reconocidos a los ocupas según la ley, son sólo algunas de ellas. Sin embargo, no muchos de ellos son conscientes de que, tras la promulgación de la nueva Ley de Vivienda, gozan de ciertos derechos extra adquiridos.
Qué dice la ley
La nueva Ley de Vivienda, que modifica la Ley 1/2000 del 7 de enero, además de establecer, entre otros aspectos, los pasos que debe seguir un propietario de un apartamento de alquiler si el inquilino deja de pagar la renta, contempla ciertos casos en los que se detendrá el desahucio debido a la situación vulnerable del arrendatario.
Este concepto, el de vulnerabilidad asociado al arrendamiento de inmuebles, aparece mencionado en numerosos artículos de la ley, siendo el más destacable el 14, Situaciones de especial vulnerabilidad, en el que se definen algunas de los casos en que este concepto sería aplicable y, además, se enuncia el espíritu de la ley en relación al término.
Artículo 14 de la Ley de Vivienda – Situaciones de Espacial Vulnerabilidad
1. Las políticas en materia de vivienda tendrán especialmente en cuenta a las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, ya sea tanto en entornos urbanos como en zonas rurales, a las personas sin hogar, a las personas con discapacidad, a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social, a los menores tutelados que dejen de serlo y a cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación
Además, en el mismo artículo, se establece que serán las administraciones locales las que tenga la competencias correspondientes «[…] promoviendo en su ámbito territorial el acceso a soluciones habitacionales de alojamiento en condiciones adecuadas por parte de las personas en situación de sinhogarismo y la plena inclusión de las personas sin hogar desde una perspectiva integrada e intersectorial».
Qué es un inquilino vulnerable
Para que un inquilino sea considerado en situación de vulnerabilidad, debe cumplir al menos uno de los siguientes criterios:
- Haber perdido el empleo o experimentado una disminución sustancial de ingresos, en el caso de ser autónomo o profesional, de, al menos, el 40%.
- Además, los ingresos totales de la unidad familiar no deben superar los siguientes umbrales establecidos por la ley:
- Como norma general, 3 veces el IPREM. Dado que el IPREM mensual es de 537,84 euros, el máximo a percibir será de 1.613,52 euros.
- Si se tienen hijos a cargo, se incrementa el límite en 0,1 veces el IPREM por cada hijo. Es decir, 53,78 euros más.
- Si se trata de familias monomarentales y monoparentales, el incremento es de 0,15 veces el IPREM por cada hijo. Es decir, 80,67 euros más.
- Si existen personas mayores de 65 años en la unidad familiar, se incrementa en 0,1 veces el IPREM por cada una. Es decir, 53,78 euros más.
- Cuando se trata de familias con miembros con discapacidad o enfermedades incapacitantes, los límites de ingresos, de nuevo, se incrementan como sigue:
- Si en la unidad familiar existe un miembro que tiene declarada una discapacidad superior al 33%, tiene situación de dependencia o una enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral, el límite se incrementa a 4 veces el IPREM, es decir, 2.151,36 euros.
- Si el firmante de la hipoteca padece parálisis cerebral, discapacidad intelectual (igual o superior al 33%), discapacidad física o sensorial (igual o superior al 65%) o una enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral, el límite se incrementa a 5 veces el IPREM, es decir, 2.689,20 euros.
Por último, debemos aclarar que la unidad familiar abarca a la persona que suscribió el contrato de alquiler, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho registrada, los hijos de cualquier edad que vivan en la vivienda (incluyendo aquellos bajo tutela), y cónyuges o parejas de hecho que cohabiten en el mismo domicilio.
Cómo acreditar la vulnerabilidad económica
Los documentos e informes necesarios para demostrar la condición de inquilino en situación de vulnerabilidad económica son:
- Si se encuentra en situación legal de desempleo, se requerirá un certificado expedido por el SEPE, las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social o el Instituto Social de la Marina.
- En caso de cese de actividad como autónomo, se necesitará un certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la comunidad autónoma, basado en la declaración de cese de actividad del interesado.
Además, de cara a acceder a las ayudas relacionadas con el derecho a la vivienda, será necesario lo siguiente:
- Para demostrar el número de personas que viven en la vivienda habitual, se puede presentar el libro de familia o un documento que acredite la pareja de hecho, el certificado de empadronamiento de las personas que residen en la vivienda, y una declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad laboral permanente.
- Para demostrar la titularidad de los bienes, se necesita una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Además, se requiere una declaración responsable del deudor o deudores en relación con el cumplimiento de los requisitos necesarios para considerarse sin recursos económicos suficientes.
Por último, aclarar que, para presentar la documentación, el interesado debe enviar una solicitud al juzgado junto con los documentos requeridos y solicitar un informe de los servicios sociales competentes. Si el tribunal determina que se encuentra en situación de vulnerabilidad, notificará a los servicios sociales para que lo evalúen.
¿Se puede desahuciar a una persona declarada como vulnerable?
Según la nueva ley mencionada, los inquilinos vulnerables morosos con casos abiertos relacionados con reclamaciones de renta o incumplimiento de contratos según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 no pueden ser desalojados. Esto se aplica tanto si el proceso de desahucio ha sido suspendido previamente como si no lo ha sido.
En estas circunstancias, los arrendatarios pueden solicitar una suspensión extraordinaria del desahucio ante el juzgado, argumentando una situación de vulnerabilidad económica que les impide encontrar una alternativa habitacional para ellos y sus convivientes.
Si no se ha fijado una fecha para el desahucio debido a la no celebración de la vista o porque no ha transcurrido el plazo de 10 días establecido por ley, dicho plazo o la vista también se suspenderán.
Prórrogas para inquilinos vulnerables
Si los inquilinos con deudas se encuentran en una situación de vulnerabilidad, un juzgado puede determinar una pausa de dos meses para personas físicas y de cuatro meses para personas jurídicas.
Una vez aprobado el desahucio, será necesario notificar tanto al inquilino como al arrendador la fecha y hora precisas de la ejecución (lanzamiento). Si el arrendatario está en situación de vulnerabilidad, la nueva ley establece que se debe informar a las autoridades competentes en vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social, así como a las encargadas de brindar asistencia inmediata a personas en riesgo de exclusión social, para que tomen medidas si corresponde.
Además, para tramitar una demanda de desahucio, se requerirá proporcionar cierta información, como si el inmueble es la residencia habitual del inquilino, si el demandante es considerado un gran tenedor y, en caso afirmativo, si el demandante también está en una situación de vulnerabilidad económica. Cuando el demandante sea un gran tenedor, se deberá demostrar la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
