Vivir de alquiler en un bajo: ¿es legal?

Cuando se busca un piso de alquiler las opciones tipológicas que se abren ante el futuro inquilino son múltiples. Apartamentos, estudios, viviendas unifamiliares, adosadas, lofts y chalets. Recientemente han empezado a proliferar, también, los locales y bajos comerciales reconvertidos a vivienda. Se trata de una práctica habitual en otros países que, ahora, se extiende en España. Pero, ¿es legal vivir en un bajo? ¿Y en un local comercial?

¿Se puede vivir en un bajo o local comercial? Qué dice la ley

Lo primero que se ha de tener claro es que las actividades que se pueden llevar a cabo en un local o inmueble dependerán del uso para el que este haya sido catalogado por parte de la administración local. Esto significa que, para poder residir en una determinada sección de un edificio, esta tiene que contar con la calificación de ámbito residencial; del mismo modo, en una vivienda sólo se podrá ejercer un uso distinto del de habitar en el caso de que así lo autorice el Consistorio local y que, del mismo modo, también lo permitan los estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Dicho lo cual, en España no existe una normativa específica que contemple en qué supuestos un bajo o local comercial puede ser utilizado como vivienda. Ante este vacío legal, hemos de asumir que para poder habitar este tipo de espacios de los edificios haciendo de ellos nuestra casa, han de cumplirse todos los requerimientos que se puedan exigir a cualquier vivienda al uso. Estos se concretan en los siguientes:

• El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) debe contemplar el cambio de uso de Comercial o Industrial a Residencial. O, incluso, puede llegar a permitir la compatibilidad de ambos al mismo tiempo. En caso contrario, dado que no se puede habitar un espacio que no tenga como uso el tipo vivienda, de hacerlo, se estará incurriendo en una situación susceptible de sanción.
• Cumplir con lo exigible a nivel territorial y nacional en legislación de viviendas. En este sentido, el local y sus espacios no podrán contravenir lo que se indique en las correspondientes normativas de VPO (las superficies de sus habitaciones y ámbitos deberán ser iguales o mayores a las indicadas en esta norma) y será necesario comprobar si, por ejemplo, le normativa municipal establece algún tipo de criterio respecto a la integración de las viviendas en el conjunto del inmueble como, por ejemplo, que estas estén o no comunicadas directamente con el portal o que se pueda tener habitaciones por debajo de la cota de la rasante de la calle.
• Se deberá estar en posesión de la correspondiente Cédula de Habitabilidad. Se trata de un documento expedido por la Administración que acredita que el espacio cumple con unos estándares mínimos que garantizan la seguridad y salubridad del lugar de cara a sus residentes. En este caso, se trataría de una Cédula de habitabilidad de primera ocupación o de una Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación en función de que, de cara a adaptar el espacio al uso residencial, haya sido necesario reconfigurar su distribución o no.
• Los Estatutos de la Comunidad de Vecinos, en caso de existir, no deben mencionar nada en contra del uso de bajos comerciales como residencias habituales. En caso de no indicarse nada o aparecer una redacción ambigua al respecto, convendrá discutir este punto en una reunión de propietarios y, llegado el caso, reformular los estatutos con el acuerdo establecido.
• Garantizar que se cumple con lo exigido por el Código Técnico de la Edificación (CTE). Es la normativa nacional que recoge los aspectos que toda edificación debe cumplir para satisfacer el uso al que es destinada. En el caso de los espacios del habitar, se recogen aspectos clave relativos, entre otros, a la seguridad y el confort de los inquilinos, a la estabilidad general de la construcción y a las dimensiones mínimas que han de tener las diferentes estancias de una vivienda. Cuando se produzca un cambio de uso, lo normal será requerir un estudio de viabilidad a un técnico cualificado.

Cómo saber si el bajo en el que vives se puede alquilar como vivienda

Como se comprueba de lo explicado hasta ahora, conseguir que un local o bajo comercial pueda estar considerado como un espacio compatible con el uso de vivienda entraña algunas complicaciones que pueden llevar a dudar a un posible inquilino de que este sea o no una vivienda ilegal. Si antes o inmediatamente después de entrar a vivir en un inmueble de este tipo se quiere comprobar la legalidad de la situación del mismo, habrá que certificar que se cumplen todos los requisitos establecidos en el apartado previo.

Dado que son bastantes los aspectos a tener en cuenta, diremos que dos de los documentos antes citados son esenciales: la Cédula de Habitabilidad y la conformidad de la Comunidad de Propietarios. Por un lado, si el Consistorio se ha mostrado favorable al uso de residencia en el local y ha verificado que este cumple con las exigencias mínimas de habitabilidad establecidas en el marco legal nacional y municipal, habrá expedido el documento correspondiente (la cédula de habitabilidad).

Por otro lado, aunque hacer de un local comercial vivienda habitual pueda estar autorizado por parte del Ayuntamiento, sólo se podrá llevar a efecto este uso si la Comunidad de Propietarios no se ha manifestado en contra previamente. Por lo tanto, este será el segundo documento clave que permitirá a un inquilino residir en este tipo de espacios sin preocupación alguna.

No obstante, dado que se trata de un asunto complejo, con muchas aristas y aspectos a tener en cuenta, en la mayoría de los casos compensa delegar estas administraciones en un técnico cualificado en materia de vivienda (arquitecto, aparejador…), ya que se trata de especialistas en el ámbito, y, por lo tanto, cuentan con una capacidad de resolución y práctica de la que un lego en estas cuestiones carece.

Qué hacer si tu bajo es una vivienda ilegal

Vivir en una vivienda ilegal puede conllevar serios problemas para el inquilino de la misma. Si bien él no será el responsable directo ante la administración, pues lo lógico es que no se haya firmado como arrendatario un contrato a sabiendas de que la vivienda no puede ser alquilada (habrá sido víctima de un fraude, en todo caso), sí que verá muy limitados sus derechos como residente.

Por un lado, es muy complicado que pueda solicitar determinados suministros si estos no están dados de alta, ya que las empresas gestoras solicitarán la cédula de habitabilidad pertinente. Además, no le será posible empadronarse en un inmueble que, lógicamente, no aparecerá como vivienda en el Padrón Municipal. Del mismo modo, es posible que, de cara a la Comunidad de Propietarios, la situación no sea fácil, ya que una vivienda ilegal puede pagar una cuota de comunidad menor y el residente estar privado de parte de sus derechos (disfrute de zonas comunes como piscina o gimnasio, por ejemplo).

Por todo lo expuesto, no parece razonable, si se es consciente de ello, vivir en una vivienda ilegal. Así pues, sólo caben dos salidas posibles. Por un lado, rescindir el contrato unilateralmente ya que, de facto, será nulo al partir de un supuesto falso (el inmueble no puede acogerse a la LAU). La otra alternativa será instar al propietario a regularizar la situación en el menor tiempo posible y, en el caso de que, para ello, legalmente el inquilino se vea obligado a abandonar la vivienda temporalmente, exigir las indemnizaciones que se estimen oportunas por los perjuicios ocasionados.

Obviamente, en ambos casos, el afectado podrá recurrir siempre a la vía judicial.

Ventajas y desventajas de vivir en un bajo

Ventajas

• Accesibilidad. Dada su ubicación, un bajo comercial adaptado a vivienda puede ser un emplazamiento ideal para personas con movilidad reducida. El acceso con silla de ruedas, muletas o andador, se realizará de manera mucho más sencilla en estos casos que si, por el contrario, se reside en un ático, por ejemplo.
• Acceso directo al exterior. Además de lo anterior, cabe la posibilidad de que un bajo tenga acceso directo a la calle independiente del acceso mediante zonas comunes. Esto puede ser muy útil en determinadas situaciones como, por ejemplo, una mudanza.
• Patios y terrazas. No son pocas las ocasiones en que un bajo tiene contiguo el patio comunitario o, incluso, una gran terraza privada. Disponer de estos ámbitos de desahogo en viviendas reducidas puede llegar a ser una necesidad, además de que, entre otras, en ellos se pueden llevar a cabo actividades del día a día, como secar la ropa, evitando que esta adquiera mal olor.
• Precio. Por norma general, se trata de partes del edificio con un precio menor. Su mayor exposición a los ruidos y las alteraciones propias del día a día hacen que su importe mensual sea más económico.
• Tamaño y distribución. Los bajos tienden a tener una mayor superficie que los pisos más elevados. Además, en el caso de los locales comerciales, la distribución y organización es más libre. Puede, incluso, que no haya particiones o tabiques interiores, lo que permite al futuro inquilino hacer una disposición más abierta, tipo loft.

Desventajas

• Menor luminosidad. Sobre todo en ciudades altas, con mucha densidad de población y edificios de varias plantas, o en calles muy estrechas, la incidencia luminosa que puede recibir un bajo es muy menor de la que disfrutan los pisos más altos.
• Menos privacidad. Evidentemente, un inmueble cuyas ventanas y puertas exteriores den a la calle o a las zonas comunes de la comunidad a nivel del suelo, tendrá más expuesta la intimidad de sus moradores que uno que se sitúe varios metros por encima del alcance de los viandantes. Pasearse con poca ropa o dormir sin pijama será algo que un inquilino de un bajo podrá hacer, claro, pero a cambio de perder parte de su intimidad.
• Ruido. El mayor foco de ruido de una ciudad siempre está en la acera. Los transeúntes, los coches, las motos y todo el ajetreo provocado por el día a día del mundo urbano generarán siempre un mayor impacto en una vivienda a cota de calle que en una que se eleva varios metros por encima de esta.
• Vandalismo. Es innegable que será más fácil que se produzcan actos vandálicos en las partes de un edificio que tienen más facilidad de acceso. No nos referimos sólo a posibles robos o intromisiones en el hogar, sino, también, a pintadas, roturas de cristales y otros altercados.
• Accidentes. Una vivienda situada al nivel de la calle es susceptible de verse implicada en los accidentes que puedan producirse en la vía pública. Desde un choque entre vehículos que acabe con uno de ellos estrellándose en la acera, a los derivados de actos que se generen en situaciones conflictivas como manifestaciones y protestas sociales violentas. Del mismo modo, una posible riada o inundación afectará en mayor medida a un bajo que a un piso más alto.
• Humedad. La menor incidencia solar lleva aparejada una mayor presencia de humedad. Además, el contacto directo con el suelo, puede derivar en la presencia de humedades por capilaridad.