Cada vez hay más inmobiliarias y no son buenas noticias para los inquilinos: su simple existencia provoca más subidas de alquiler

En un contexto donde acceder a una vivienda digna se ha convertido en una carrera de obstáculos, el crecimiento imparable del número de inmobiliarias en el mercado del alquiler no es una señal de mejora, sino un síntoma claro de un sistema cada vez más desequilibrado que pone al inquilino en una situación muy desfavorable. Lejos de facilitar el acceso a la vivienda o de mediar eficazmente entre propietarios y arrendatarios, estas empresas históricamente han contribuido —y lo siguen haciendo— al encarecimiento del alquiler, a la opacidad del mercado y a un aumento generalizado del malestar entre quienes deciden no comprar una vivienda en propiedad.

Un auge camuflado de profesionalización

En los últimos años, especialmente en grandes ciudades como Barcelona y Madrid, las agencias inmobiliarias han ido ganando terreno a pasos agigantados. En la capital catalana, por ejemplo, tres de cada cuatro contratos de alquiler están gestionados por intermediarios. En Madrid, aunque su presencia es menor, el crecimiento ha sido vertiginoso: del 26,6 % hace cinco años al 41,7 % en la actualidad. Esta profesionalización del mercado se ha vendido como una garantía de transparencia, eficiencia y protección jurídica. Pero los datos muestran todo lo contrario: más intermediarios no han supuesto una mejor experiencia para los inquilinos, sino que la han empeorado.

Además, no debemos olvidar que no existe una estructura profesional real que garantice que los integrantes de una agencia inmobiliaria sean conocedores reales de sus atribuciones legales y, sobre todo, de sus responsabilidades. Sólo hay que echar un vistazo a algunos portales inmobiliarios para comprobar que, en muchas ocasiones, se siguen promocionando anuncios cuyos requisitos son contrarios a la normativa vigente (por ejemplo, cargar los gastos de gestión inmobiliaria al inquilino) lo que implica un profundo desconocimiento de la legislación o, peor aún, una actuación consciente contra lo que ésta establece.

Más agencias, más costes, menos derechos

Como decimos, uno de los puntos más conflictivos de esta creciente intermediación es el cobro de honorarios. A pesar de que la Ley de Vivienda de 2023 prohíbe que las inmobiliarias carguen comisiones al inquilino —ya que quien contrata sus servicios es el propietario—, esta práctica persiste, en ocasiones de forma encubierta o disfrazada bajo conceptos como «gastos de gestión» o «renovaciones de contrato». Muchas personas que buscan piso siguen encontrándose con la sorpresa de tener que pagar entre una y dos mensualidades por un servicio que no han solicitado ni les corresponde abonar. En muchos casos, ni siquiera se explica con claridad por qué se cobra esa comisión, ni a quién corresponde pagarla realmente, lo que genera confusión, impotencia y, en algunos casos, auténtica indefensión legal.

Pese a que nos pueda sorprender, este tipo de situaciones son más comunes de lo que debería, y han sido objeto de análisis detallado en espacios que tratan de aclarar la maraña normativa del alquiler. Basta con indagar un poco para descubrir que la realidad es mucho más gris que lo que marcan las leyes en papel.

La falsa neutralidad del intermediario

Lo más preocupante de todo este fenómeno es que la figura del intermediario inmobiliario, lejos de actuar como un árbitro neutral entre inquilinos y propietarios, se alinea casi siempre con los intereses del arrendador. Y no es difícil entender por qué: las agencias cobran, directa o indirectamente, en función del precio del alquiler. Esto significa que cuanto más caro sea el piso que gestionan, más ganan. En otras palabras, tienen un incentivo económico directo para que los precios suban, y para que los contratos se renueven cada vez con condiciones más desfavorables para el inquilino.

Esto explica por qué los datos muestran que quienes alquilan a través de una agencia sufren más subidas de precio que quienes tratan directamente con el propietario. De hecho, se establecen diferencias de hasta 23 puntos porcentuales entre unos y otros.

Además, a la agencia no le interesa sólo que el alquiler se actualice, sino que su objetivo debe ser que exista un alto nivel de rotación de los inquilinos ya que cada firma de contrato que se realice se traduce en una comisión inmobiliaria que será cobrada casi siempre al inquilino y, en ocasiones, también al propietario.

Y no sólo eso, las inmobiliarias, al posicionarse del lado de la parte que más rendimientos económicos les genera (el propietario), provocan que el inquilino también tenga más posibilidades de enfrentarse a cláusulas abusivas, reparaciones que nunca llegan o tasas encubiertas, ya que, en una disputa, resulta evidente a cuál de los implicados darán su apoyo.

Insistimos, lamentablemente, en lugar de aportar equilibrio al mercado, las inmobiliarias han introducido una lógica empresarial centrada exclusivamente en la rentabilidad.

Discriminación y exclusión: una barrera más

La profesionalización no sólo no ha resuelto los problemas estructurales del alquiler, sino que ha contribuido a amplificarlos. Uno de los aspectos más graves es el aumento de la discriminación en el acceso a la vivienda. La mediación de una inmobiliaria incrementa las posibilidades de exclusión por razones como la situación laboral, el país de origen, el color de piel o la composición familiar.

No es de extrañar que quienes tienen hijos menores de tres años, mascotas, fumen o tenga un contrato de trabajo temporal, se vean obligados a ocultar parte de su realidad personal por miedo a ver casi eliminadas sus posibilidades de acceder a un piso en alquiler.

Por su parte, como garantías, las agencias, al actuar como filtros de acceso, aplican criterios de selección cada vez más rígidos, exigiendo nóminas que tripliquen el alquiler, contratos indefinidos o avales imposibles de conseguir para una parte significativa de la población. Esta sistematización de la exclusión convierte el alquiler en una carrera de fondo donde solo unos pocos pueden competir, mientras muchos otros quedan fuera del mercado sin ni siquiera entender por qué.

Un mercado cada vez más opaco

Además, resulta evidente que la intermediación contribuye a la opacidad del mercado. En torno al 20 % de los inquilinos que tratan con una inmobiliaria no saben quién es el propietario real de la vivienda que ocupan y en raras ocasiones han tenido una mínima conversación con él. Esto no es un detalle menor. Desconocer la identidad del arrendador puede hacer imposible denunciar prácticas abusivas, reclamar reparaciones o exigir el cumplimiento de la normativa.

Esta falta de información, además, vulnera principios básicos de transparencia que sí se exigen en otros sectores. Resulta llamativo que podamos consultar en tiempo real el historial de un coche de segunda mano antes de comprarlo, pero no sepamos a quién le pagamos cada mes el alquiler.

¿Por qué suben los alquileres?

Este modelo de intermediación también está directamente relacionado con el aumento generalizado de los precios. Las razones por las que los alquileres no dejan de subir no se explican sólo por la oferta y la demanda, sino también por una lógica especulativa alimentada por agentes que ganan más cuanto más caros son los contratos que firman. El modelo está diseñado para expulsar al inquilino menos solvente y sustituirlo por otro que pueda pagar más, con la excusa de la renovación o de una simple mejora del contrato.

Así, la vivienda deja de entenderse como un derecho y se convierte en una fuente de rendimiento financiero que se gestiona con criterios casi bursátiles. En este entorno, las inmobiliarias juegan un papel clave: no son sólo intermediarias, son aceleradoras de una dinámica de precios al alza.

La consecuencia: inestabilidad y malestar

Todo esto tiene un efecto directo sobre la vida de millones de personas. Los inquilinos que alquilan a través de una inmobiliaria tienen más intención de cambiar de vivienda en el corto plazo, sienten más inseguridad y están menos satisfechos con sus condiciones habitacionales. Es decir, la presencia de una agencia en el proceso no mejora la experiencia del inquilino, la empeora.

Esta sensación de inestabilidad no es anecdótica: afecta al bienestar emocional, a la planificación familiar, al arraigo en el barrio y, por supuesto, a la salud financiera de los hogares. Cuando vivir de alquiler se convierte en una fuente constante de ansiedad, el sistema está fallando.

¿Y ahora qué?

La solución no pasa únicamente por nuevas leyes, aunque también. El problema está en cómo se aplica —o se ignora— la normativa vigente. La Ley de Vivienda ha supuesto un avance importante al prohibir el cobro de honorarios a los inquilinos, pero sin mecanismos de inspección y sanción, muchas de estas prácticas seguirán ocurriendo.

Hace falta una regulación efectiva del sector inmobiliario, que acabe con los incentivos perversos y que obligue a las agencias a actuar realmente como mediadoras. También es necesario reforzar los derechos de los inquilinos, promover modelos de alquiler asequible y garantizar la transparencia total en todos los contratos.

Además, se deberían impulsar herramientas públicas que faciliten el acceso a la vivienda sin intermediarios, como bolsas de alquiler social o plataformas gestionadas por ayuntamientos, que garanticen precios razonables y condiciones dignas.

Conclusión: más intermediarios, menos justicia

En lugar de convertirse en una solución al problema del alquiler, las inmobiliarias se han transformado en un obstáculo más. Su crecimiento no ha traído profesionalización, sino precarización. Lejos de equilibrar el mercado, lo han descompensado todavía más a favor de los intereses de los propietarios, especialmente de los grandes tenedores y fondos de inversión.

Si de verdad queremos un mercado del alquiler justo, accesible y digno, hay que repensar el papel de las inmobiliarias desde la raíz. Porque mientras sigan operando con un modelo basado en la maximización del beneficio a costa del inquilino, su simple existencia seguirá siendo, irremediablemente, una mala noticia.