Cuando un propietario decide poner a la venta el inmueble que tiene arrendado, son muchos los interrogantes que surgen al inquilino. ¿Existe el derecho de tanteo o sólo es aplicable si está reflejado en el contrato? ¿Qué ocurre si la venta no se realiza a un particular sino que la propiedad la va a adquirir un inversor? Por su parte, entre todas aquellas dudas que asaltan al propietario, una será de las más habituales y recurrentes: ¿cómo afectará al valor de tasación del piso que este se encuentre alquilado?
Qué documentos son necesarios para tasar un inmueble
Llevar a cabo una valoración certificada es esencial para determinar el dinero a que equivale una propiedad que se pretende vender o comprar o que se va a utilizar el inmueble como aval bancario al solicitar un crédito. La cuantía asignada al piso o casa no sólo depende de las características propias de este, sino de una serie de condicionantes extra como, por ejemplo, el hecho de que se encuentra ocupado o vacío, el tiempo que lleve construido o la zona de la ciudad en que se encuentre.
De cara a poder solicitar una tasación, por norma general se van a solicitar los siguientes documentos:
- Documentación Catastral. Datos físicos, jurídicos y económicos de la vivienda que constan en Catastro.
- Certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
- Viviendas alquiladas y arrendadas. Fotocopia contrato de arrendamiento, últimos recibos de alquiler y estado de pago y gastos.
- Vivienda de Protección Oficial. Fotocopia de la cédula de calificación definitiva.
Cómo influye el alquiler a la tasación: ¿sube o baja su valor?
La realidad es que vender un inmueble del que el comprador no puede disponer de forma inmediata resulta mucho más complejo que hacer lo mismo con uno que esté desocupado. Por eso mismo, el importe de tasación del piso varía de forma acorde; es decir, si la misma vivienda, si se encuentra desocupada o sólo habitada por su propietario, tendrá un valor mucho mayor al que tendrá si existe un arrendamiento sobre ella.
Cómo afecta el tipo de contrato al valor de tasación
Pisos de alquiler turístico
Nos referimos, aquí, a cualquier tipo de alquiler turístico, ya sea en forma de apartamentos turísticos o propiedades alquiler de vacaciones o cualquier otra forma de arrendamiento de vivienda que cumpla fines similares a las de estos.
Pese a lo que hemos dicho previamente (por norma general, una vivienda ocupada tiene un valor más bajo), si se trata de pisos, chalets o cualquier otro tipo de residencia con un rendimiento económico sólido, verán un incremento en su valoración. O lo que es lo mismo, si el inmueble tiene consolidada su demanda en el mercado del alquiler vacacional, su valor se verá mejorado por esta situación, de manera que será posible venderlo a un precio mucho mayor.
Pisos de renta antigua
Sin duda, se trata de la situación que más penaliza la cotización de un inmueble. Y el motivo es sencillo: son viviendas sobre las que pesan contratos de muy larga duración (20 ó 30 años), lo que hace que, desde que el nuevo propietario los adquiere hasta que realmente pueda hacer uso de ellos, seguramente transcurra, al menos, una década.
Lógicamente, nadie quiere adquirir un bien del que no puede disponer a corto plazo, por lo que son pisos poco demandados. Más al contrario, suelen no venderse hasta que se acerca el periodo de finalización del arrendamiento. Tanto es así que, pese a que, en la actualidad, el contrato de alquiler de renta antigua continúa asociado a cerca de 200.000 inmuebles en España, son muchos los propietarios que no intentan la venta (y eso que se puede subrogar el contrato de alquiler) al entender que sería una operación realizada muy por debajo del valor real.
Pisos de alquiler con renovación anual
Este caso es el más habitual, ya que prácticamente la mayoría de las viviendas que se alquilan en España lo hacen bajo un contrato que se renueva cada 12 meses. Aquí debemos admitir que, aunque el hecho de que se encuentren arrendadas también afectará al valor de tasación, lo hará siempre con una implicación mucho más baja que en los casos vistos hasta ahora (viviendas vacacionales y viviendas de renta antigua).
En este caso, por norma general, la implicación en el valor será a la baja, es decir, el importe resultante de la tasación se verá penalizado. Precisamente por ello (y aunque puede haber casos en que el efecto sea positivo, muchos propietarios tratan de conseguir una tasación en la que la situación sea como libre de cargas en cuanto al alquiler. Como es obvio, este proceder es de dudosa legalidad (porque falta a la verdad) y sólo responde a las urgencias de unos propietarios que quieren poner en venta el inmueble antes de que se ha terminado el contrato de alquiler ocultando su situación real.
¿Puede el inquilino negarse a que entre el tasador al piso?
Como venimos insistiendo, uno de los motivos que llevan a una persona a realizar una tasación de su piso es la intención de ponerlo a la venta. El hecho de que este se encuentre alquilado, no tiene por qué ser un impedimento en este sentido, ya que, de acuerdo a lo establecido en la LAU, de realizarse la transacción, el nuevo adquiriente debería respetar el contrato en todos sus términos.
El problema, claro está, surge con las molestias que se puedan causar al ocupante actual. Por ejemplo, de sobra es sabido que que el casero no podrá enseñar el piso a los nuevos compradores mientras sobre este pese un contrato en vigor (salvo que se tenga autorización del inquilino). Del mismo modo, el arrendatario también puede no permitir el acceso del tasador al piso. A fin de cuentas, nadie puede obligar a otra persona a recibir visitas que él no ha solicitado.
No obstante, la lógica, como siempre, invita a recurrir al diálogo y a consensuar días y horarios en que estas inevitables visitas tengan que llevarse a cabo.
