Las estafas en el mercado del alquiler son una amenaza que siempre parecen generar temores tanto a los arrendatarios como a los arrendadores. Un inquilino puede dudar de que su casero sea una persona que, llegado el caso, asuma sus obligaciones como parte y que, por ejemplo, lleve a cabo las reparaciones necesarias en el inmueble o devuelva la fianza al vencer el contrato. El arrendador, por su parte, además de preocuparse por el estado de su vivienda, siempre tendrá la incertidumbre de que su inquilino empiece a adeudar mensualidades. Por suerte para él, un propietario siempre podrá consultar, antes de firmar el contrato de alquiler, un fichero de morosos para, así, descartar aquellos inquilinos más proclives a generar impagos.
Qué ficheros de morosos hay y cuál mirar
Un fichero de morosos es, en esencia, un registro que contiene los nombres de todas las personas que tienen obligaciones pendientes con algún prestamista o servicio. Es decir, se trata de un listado en el que pueden ser inscritas aquellas personas que se hayan convertido en deudoras para un tercero. Obviamente, aparecer en un fichero de morosos supone, para la persona afectada, que las posibilidades de obtener financiamiento por parte de las entidades bancarias se vean disminuidas o, incluso, reducidas a cero; lo mismo puede ocurrir a un inquilino en su búsqueda de piso, pues ningún arrendador quiere como arrendatario a alguien que ya ha demostrado (justificada o injustificadamente) que puede devenir en morosa.
Es importante resaltar que existen distintos tipos de registros de morosidad, desde aquellos genéricos en los que se puede incluir a cualquier persona que acumule deudas (superiores a 50€ en el caso de personas físicas y 300€ si se trata de una persona jurídica) a aquellos otros específicamente orientados al mercado inmobiliario.
Ficheros de morosos genéricos
- Fichero de Incidencias Judiciales: Se incluyen únicamente las deudas contraídas con organismos estatales, como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social.
- Ibercheck: Registro privado al que las entidades financieras proporcionan información sobre sus clientes morosos.
- BADEXCUG: Se trata de un registro de pago en el que se incluyen datos de personas físicas y jurídicas que se hayan convertido en morosas.
- Registro de Impagados Judiciales: Recoge las deudas líquidas, vencidas y exigibles no inferiores a 50€ que hayan sido reconocidas mediante una resolución judicial firme
- El Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI): Se centra en las deudas de personas jurídicas que adeuden un mínimo de 300€.
Fichero de Inquilinos Morosos (FMI)
El Fichero de Inquilinos Morosos (FMI) recoge todas las incidencias relacionadas con impagos en el alquiler, tanto de personas físicas como jurídicas. Su base de datos se considera totalmente fiable, ya que se exige que los propietarios o agencias inmobiliarias puedan justificar la veracidad de la deuda de forma fehaciente, por lo que se les solicita tanto el contrato de arrendamiento como el documento que acredite la reclamación previa del pago.
Por último, indicar que la gestión del FIM está en manos de la empresa FIM Ibérica, que también ofrece a los propietarios de inmuebles la posibilidad de realizar un estudio de solvencia de los inquilinos, aunque estos no estén incluidos en el fichero.
Cuándo puede aparecer alguien en un fichero de morosos
Evidentemente, dado que incluir a una persona en el registro de morosos puede condicionar muy negativamente su vida, no es una gestión que pueda hacerse a la ligera y, por ello precisamente, las entidades que las gestionan establecen unos requisitos mínimos que han de cumplirse.
Entre los, destacamos los siguientes:
- Cuantía de la deuda. Sólo podrán inscribirse en un fichero de morosos impagos superiores a los 50€, se produzca por único pago o por la acumulación de varios (por ejemplo, una persona que deje de abonar dos recibos del agua de 30€ cada uno, sí podría ser inscrita; si sólo adeuda el primero, no). Para el caso de personas jurídicas la cuantía mínima asciende a 300€.
- Acreditación fehaciente de la deuda. El impago debe estar demostrado y, además, haberse superado el plazo máximo establecido para el pago. Para ello, las agencias podrán solicitar documentación con la que verificar la realidad de la situación (cartas de cobro, recibos, facturas y/o contratos, por ejemplo).
- Datos del moroso. Obviamente, de cara a poder inscribir a una persona en un fichero de deudores, han de aportarse datos personales suficientes. El reclamante (arrendador, en este caso) será la persona que deba hacerlo.
- Acreditar notificación previa al deudor. De cara a no incurrir en incumplimientos de la Ley de Protección de Datos, ha de avisarse con antelación suficiente al inquilino moroso de la necesidad de liquidar la deuda y de la posibilidad de inscribirlo en un fichero de impagos de no satisfacerse en un plazo indicado. Esta notificación, además, ha de hacerse con sistemas que garanticen acuse de recibo: correo certificado o burofax.
- Plazo de cortesía. Si, pasados 30 días, la deuda sigue impagada, se podrá realizar la inscripción en el registro.
Por lo tanto, si una persona aparece en un registro de morosos será consecuencia de que se den las siguientes circunstancias sucesivamente:
- Se acumulan 50€ ó más en deudas con un sólo acreedor.
- Ha expirado el plazo original establecido para el pago.
- El acreedor ha solicitado el pago de la deuda mediante notificación vía correo certificado o burofax.
- El deudor ha hecho caso omiso a la notificación.
- El acreedor ha solicitado la inscripción del moroso en un fichero de deudas, facilitando los datos de la persona que responsable de los impagos.
- El moroso no ha abonado la deuda en los 30 días de cortesía.
Por último, debemos decir que las deudas que permanecen más de 5 años en un registro deben eliminarse y que, obviamente, las que se generasen con esa misma antigüedad o superior, no podrán ser inscritas en ningún caso.
Cómo saber si un inquilino tiene deudas
Como decimos, la Ley General de Protección de Datos (LGPD) no permite que cualquier persona acceda a los datos de morosidad de otra, por más que se sea la parte perjudicada. Para poder consultar el registro económico de pagos e impagos de un inquilino será necesario aportar su DNI (o su NIE o pasaporte), documento que, obviamente, tiene carácter personal, como también lo tiene el histórico económico de su propietario.
Por tanto, para comprobar si un arrendatario está registrado en un listado de morosos, deberemos contar con la autorización firmada y expresa de la persona afectada. Es decir, si el inquilino no consiente a que se compruebe que no mantiene ninguna deuda que se haya incluido en un fichero de morosidad, no podremos hacer nada por comprobarlo.
Eso sí, la lógica dice que alguien que no tenga nada que esconder se mostraría transparente y no pondría pega alguna a que se comprobase su situación. A fin de cuentas, recordemos que, una vez saldada la deuda, el moroso es borrado del listado, por lo que, aunque se hayan producido impagos en el pasado, si en el presente no hay adeudos superiores a 50€, ningún inquilino debería ser reticente a que se verifique su situación.
