Vives de alquiler y, de repente, el arrendador fallece. En ese momento, saltan las alarmas y, sobre todo, muchas dudas: ¿qué pasa ahora con el contrato de alquiler? ¿A quién hay que pagárselo? ¿Los herederos pueden reclamar la vivienda? ¿Me pueden echar de un piso de alquiler si muere el propietario?
Qué pasa con el contrato si muere el arrendador del piso
Para saber si el contrato de alquiler sigue en vigor o se extingue tras la muerte del arrendador, es esencial conocer si era pleno propietario o bien, si era usufructuario del inmueble.
El casero era el propietario de la vivienda
Si el casero era el propietario de la vivienda, independientemente de quién la herede, el contrato de alquiler sigue vigente en los mismos términos y con las mismas condiciones pactadas. El contrato sólo puede extinguirse una vez venza el plazo establecido en el mismo.
Si, tras la muerte del propietario, uno de los sucesores recibe el usufructo de la vivienda y otros de la propiedad, el contrato seguirá vigente tal y como se firmó, salvo que la persona que recibe el usufructo será el nuevo arrendador.
El casero era usufructuario de la vivienda
Si el arrendador no era el propietario de la vivienda y era un simple usufructuario, la cosa cambia. Según el artículo 513 del Código Civil, el usufructo se puede extinguir en siete ocasiones distintas:
El usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del usufructuario.
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción.
Esto significa que el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario; es decir, del arrendador, en este caso. De igual manera, en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que los arrendamientos otorgados por usufructuario acabarán al término del derecho del arrendador:
Artículo 13.2 de la LAU – Resolución del derecho del arrendador
Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
En resumen: si el arrendador era usufructuario de la vivienda pero no propietario, el contrato de alquiler acaba con su fallecimiento.
A quién hay que pagar el alquiler
Como hemos mencionado en el punto anterior, si el arrendador era el propietario del inmueble, el nuevo arrendador pasará a ser aquella persona que reciba el usufructo de la vivienda y, por lo tanto, será la que deba encargarse de recibir las mensualidades de la misma y depositarlas en el organismo competente de la Comunidad Autónoma.
En este caso, lo lógico sería que los herederos avisaran a los inquilinos de este hecho y de quiénes pasan a encargarse de la vivienda. El problema es que no viene nada regulado de forma específica en la ley al respecto; de hecho, en ocasiones los herederos ni siquiera saben que existe un alquiler o están pasando por un momento personal muy duro con el fallecimiento de su familiar como para preocuparse de gestionar esta situación.
Por ello, en realidad se pueden dar varios casos dependiendo de si los herederos avisan o no al inquilino de la muerte del arrendador.
Si los herederos no avisan al inquilino de la muerte del arrendador
En este supuesto, la solución es fácil: el inquilino sigue ingresando la renta en la misma cuenta de siempre, tal y como se estipula en el contrato de alquiler.
Al fin y al cabo, son los herederos los que tienen la obligación y responsabilidad de informar tanto del fallecimiento del arrendador como de a quién hay que pagar a continuación. Si no lo hacen, el inquilino puede seguir actuando como de costumbre sin que tenga ninguna consecuencia.
Si los herederos sí avisan al inquilino de la muerte del arrendador
En este caso, la cosa se complica. Los herederos deben indicar al inquilino a quién y cómo se van a pagar ahora las mensualidades. Si sólo hubiera un heredero, no tiene mayor complicación porque el inmueble pasa a ser suyo, pero si hay varios herederos pueden surgir diferentes escenarios.
Si hay varios herederos y la propiedad del inmueble queda repartida de forma conjunta entre ellos, algo muy común en las herencias, como todos son copropietarios, todos son arrendadores, por lo que uno de ellos deberá convertirse en el representante del grupo para decirle al inquilino con quién tiene que hablar y dónde debe ingresar el dinero. Es muy importante que todo esto quede plasmado por escrito y sin ápice de duda para evitar problemas a largo plazo.
Si los coherederos no se ponen de acuerdo y no deciden dónde hay que ingresar el dinero y la antigua cuenta no está operativa, el inquilino puede evitarse disgustos haciendo una consignación judicial o notarial.
Si hay varios herederos y no se reparte la herencia, nos encontramos ante una comunidad hereditaria y en lo que al inquilino respecta, sólo tienen que indicarle quién representará a dicha comunidad y dónde debe abonar el dinero. De nuevo, que quede constancia por escrito.
Por último, si hay varios herederos y unos se quedan con la propiedad y otros con el usufructo, el inquilino deberá hablar con quien se quede con el usufructo, ya que el usufructuario es el que subroga en la posición del arrendador y los propietarios de la vivienda no tienen nada que decir al respecto. Y recuerda: si muere el usufructuario, termina el contrato de alquiler.
Qué pasa si los herederos quieren vender el piso
En ocasiones, los herederos del inmueble deciden venderlo y repartirse las ganancias. Se trata de un supuesto más complicado y en el que entra en juego la fecha del contrato.
Si el contrato de alquiler es posterior al 6 de marzo de 2019, no se podrá finalizar el alquiler mientras el inquilino tenga derecho a prórrogas forzosas. En otros casos depende de si estaba inscrito en el Registro o no.
En el caso de aquellos contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019, si estamos ante una compraventa normal y el nuevo propietario ha adquirido la vivienda pagando un precio al vendedor que aparecía como titular del inmueble en el Registro, tiene derecho a extinguir el contrato de arrendamiento.
Qué pasa si no hay herederos
En este caso, la vivienda se la queda el Estado, por lo que sería el Estado quien tendría que hacer cuentas con el inquilino.
¿Y si fallece el inquilino?
La Ley de Arrendamiento Urbanos especifica en su artículo 16 qué es lo que sucede cuando muere el arrendatario de la vivienda:
Artículo 16 de la LAU – Muerte del arrendatario
En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
Por otro lado, si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
También podrían subrogarse en el arrendamiento otras personas diferentes a las mencionadas que tuvieran una minusvalía igual o superior al 65%, pero siempre que tuvieran una pequeña relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino fallecido y hubieran convivido con él durante los dos últimos años.
Si al tiempo del fallecimiento del inquilino no existiera ninguna de las personas mencionadas, entonces sí que el arrendamiento quedará extinguido y el propietario ya podría recuperar la vivienda arrendada.
También quedaría extinguido el arrendamiento si los parientes del inquilino con derecho a subrogación no comunicaran al arrendador en el plazo de tres meses la muerte del inquilino, acompañando el certificado que lo acredite e indicando también en la comunicación la identidad de la persona que se quiere subrogar en el contrato y el parentesco que tiene con el inquilino fallecido.
