Cómo funciona el límite del alquiler en Cataluña: guía completa

Cataluña es una de las Comunidades Autónomas en que los alquileres son más altos. Tanto es así que encontrar piso en los municipios más baratos de Barcelona es una tarea compleja a día de hoy. El alquiler social sigue siendo una buena opción en la única región de España que ha aplicado a algunos de sus municipios el término de zona tensionada y su consecuente límite al alquiler.

En qué municipios de Cataluña se aplica el límite del alquiler

El pasado 13 de marzo de 2024 entró en funcionamiento el nuevo sistema de índices que establece un límite en el precio del alquiler en 140 municipios catalanes designados como zonas tensionadas. Estos municipios abarcan:

• Barcelona.
• Gran parte del área metropolitana y costera.
• Tres capitales de provincia (Girona, Lleida y Tarragona).
• Algunas de las comarcas y las ciudades más pobladas como Badalona, L’Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramenet, Sabadell o Terrassa.

En conjunto, estas áreas albergan al 80,6% de la población de Cataluña, que suma un total de 6,2 millones de personas.

Para conocer el listado completo de municipios que se encuentran afectados por las restricciones y los posibles cambios que se puedan aplicar en los años próximos, es aconsejable acudir a la página web de la Generalitat.

Cómo se decide qué es un área tensionada

El hecho de que un municipio o región puedan o no ser áreas tensionadas viene recogido en la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda. En suma, han de verificarse alguno de los requisitos siguientes:

• Que el promedio de los gastos relacionados con el alquiler o la hipoteca, sumados a los gastos básicos y servicios, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en la zona en cuestión. Si es el caso, es evidente que se está dando una situación en la que la vivienda y otros gastos esenciales están ejerciendo una presión financiera significativa sobre los residentes; tan elevada que posiblemente, no es viable habitar en el barrio o municipio con una solvencia adecuada.
• Alternativamente, se considera que una zona es tensa si, en los cinco años anteriores a su designación como tal, el precio de alquiler o compra de la vivienda ha experimentado un crecimiento acumulado que es al menos tres puntos porcentuales superior al aumento registrado en el mismo período en el resto de la comunidad autónoma. Esta condición sugiere un aumento desproporcionado de los precios de la vivienda en comparación con la media regional, lo que puede generar dificultades económicas para los residentes y contribuir a la falta de acceso a una vivienda adecuada.

Ejemplo práctico

• El coste medio de la hipoteca o el alquiler supera el 30% de la renta media. Pongamos por caso que, en un determinado barrio, la renta media es de 3.000 euros. Para que no se considere que se trata de una zona tensionada, el importe correspondiente al alquiler de vivienda y demás gastos asociados (suministros, comida…), no podrá ser superior al 30% de ese valor; es decir, tendrá que ser de 900€ o menos.
• El precio medio de la vivienda ha aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en 5 años. En este caso, suponemos una vivienda que en diciembre de 2019 costase 300.000. Si en enero de 2024 el precio de la misma fuera 5 punto superior al IPC acumulado de estos 5 años, la zona se consideraría tensionada.

Qué pasará en estos 140 municipios

En estos 140 municipios, las medidas para contener las rentas de alquiler son las siguientes:

• Para nuevos contratos de alquiler, el precio no podrá exceder el importe del último contrato vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de dicho contrato. Esto implica que los nuevos alquileres estarán limitados por el precio del último contrato en la misma vivienda, considerando cualquier ajuste realizado de acuerdo con la evolución del mercado.
• Cuando el arrendador sea un gran tenedor de viviendas, el precio del alquiler no podrá ser superior al Índice de Referencia del Precio de Alquiler (IRPA). Esta medida busca evitar que los grandes propietarios impongan precios excesivos en el mercado de alquiler, garantizando así un equilibrio entre la oferta y la demanda, y promoviendo la accesibilidad a la vivienda para todos los sectores de la población.

Ejemplos prácticos

Nuevo contrato en una zona tensionada si el casero en un pequeño propietario

El precio del nuevo contrato de alquiler debe mantenerse igual que el que tuviera fijado el contrato anterior, con la posibilidad de incrementarse solo en el porcentaje correspondiente a la actualización del alquiler (3% en 2024). Por lo tanto, si la vivienda previamente estaba alquilada por 1.000 euros al mes, en el nuevo contrato de alquiler el precio máximo sería de 1.030 euros mensuales.

Además, es posible que existan algunas razones que podrían justificar un aumento adicional del precio del alquiler (hasta un 10% más). Sin embargo, para que esto sea aceptado, deberían haberse producido mejoras significativas en la propiedad o cambios en las condiciones del mercado que justifiquen un aumento adicional en el precio del alquiler.

Nuevo contrato si el casero es un gran tenedor

Para las personas o empresas que posean más de 5 viviendas en propiedad (grandes tenedores según ley), el precio de los nuevos contratos de alquiler no podrá exceder el Índice de Referencia del Precio del Alquiler, sin importar si la vivienda ha sido o no alquilada en los últimos 5 años. Por ejemplo, si una vivienda de un gran tenedor está alquilada por 1.200 euros mensuales y el Índice de Referencia del Precio del Alquiler indica un máximo de 1.000 euros al mes, para el nuevo contrato de alquiler el precio máximo no podrá ser superior a dichos 1.000 euros.

Vivienda que nunca se ha alquilado o no ha sido alquilada en los últimos 5 años

Si el propietario es un pequeño arrendador, el precio máximo del nuevo contrato de alquiler deberá coincidir con el valor indicado en el Índice de referencia del precio del alquiler. En cambio, para los grandes propietarios, se continuará aplicando el límite del precio máximo establecido en el Índice de Referencia del Precio del Alquiler del Gobierno.

¿Hasta cuándo se limitarán los precios del alquiler en las zonas tensionadas?

Según lo comunicado por la Generalitat, esta resolución estará en vigor durante tres años, con la posibilidad de una prórroga anual si la situación del mercado lo requiere.

¿Se actualiza la renta de manera anual en una zona tensionada?

Según lo dispuesto por la Ley de Vivienda, en las zonas tensionadas los alquileres continuarán siendo actualizados anualmente. Eso sí, siempre que esta cláusula esté incluida en el contrato y con la condición de que se cumplan los límites establecidos por la ley.

¿Qué ocurre con los contratos que ya están activos en zonas que se declaran tensionadas?

Si ya se posee un contrato de alquiler vigente que fue firmado antes del 13 de marzo de 2024, entonces la limitación del precio establecida por las nuevas regulaciones no afectará a la renta actual. La limitación se aplicará a los nuevos contratos de alquiler que se celebren después de esa fecha.