Uno de los rasgos que caracteriza toda vivienda es su superficie, es decir, cómo de grande o pequeña es. Este valor, que tiene una repercusión capital en el precio del alquiler, se mide en metros cuadrados y suele aparecer en los anuncios que se pueden encontrar en todas las webs y portales inmobiliarios; sin embargo, ¿sabemos realmente qué información aporta? Y, más importante aún, ¿somos capaces de interpretarla?
Metros cuadrados útiles y construidos, ¿en qué se diferencian?
Aunque puede parecer que se trata de dos términos sinónimos (de hecho, en los anuncios se utilizan de forma indistinta o, directamente, no se especifica a qué tipo se están refiriendo), en función de que elijamos uno u otro, la superficie de una vivienda puede variar en torno a un 10% ó un 15%. Por lo tanto, es esencial saber distinguirlos.
Al hablar de metros cuadrados construidos nos referimos a la superficie total que ocupa nuestra vivienda en el terreno o la planta ocupada. Es decir, cuál es su perímetro interior, incluyendo, así, todos los espacios que, aunque pertenezcan a ella, no son pisables: armarios empotrados, huecos de paso instalaciones (bajantes y tuberías), chimeneas y los espacios de suelo ocupados por pilares, tabiques y muros.
Por contra, los metros cuadrados útiles hacen referencia a aquellos metros de superficie que sí podemos pisar. Como su propio nombre indica, son los que se pueden utilizar libremente por parte del usuario y, para hacerse una imagen mental clara, basta decir que se corresponde con la parte de suelo que es necesario embaldosar o cubrir con azulejos, solería o parqué en una vivienda.
Cómo calcular los metros cuadrados de un piso
En principio, si queremos conocer sólo un valor aproximado sobre las medidas de nuestra vivienda de alquiler, podemos realizar nosotros mismos el cálculo con tan solo disponer de una cinta métrica de, al menos, 10 metros de longitud y, por supuesto, un poco de paciencia. A fin de cuentas, para calcular los metros cuadrados de un inmueble, sólo hemos de sumar los correspondientes a cada una de las estancias que integren la vivienda, no olvidando nunca incluir los pasillos, distribuidores y zonas de tránsito.
No obstante, insistimos, el valor que obtengamos siempre será meramente orientativo y, de querer conocer con más rigor la superficie de la vivienda, deberemos remitir una nota simple al Catastro de la Propiedad, solicitando esa información.
Cómo calcular los metros cuadrados de una habitación
Si la habitación es rectangular (es decir, sus paredes forman ángulos de 90′), el procedimiento es bien sencillo. Bastará con medir el largo y el ancho de la misma y multiplicar ambas dimensiones entre sí. Es decir, si un salón mide 7 metros de largo por 4 de ancho, su superficie será de 28 metros cuadrados.
La operación se complica cuando las habitaciones tienen formas poco habituales o curvas. En el primer caso, si un dormitorio, por ejemplo, no tiene forma regular, habremos de descomponer su superficie en pequeños fragmentos pequeños en los que sí podamos hacer el cálculo. Esto, casi siempre, se solventa triangulando la planta, es decir, descomponiéndola en dos o más triángulos de los que podamos obtener base y altura. Como ves, el proceso, aquí, se vuelve más complejo y, a veces, lo más sencillo es considerar que la estancia no tiene irregularidades y asumir que se está cometiendo un error en la medida.
Lo mismo ocurre con los espacios curvos que, si bien con cintas flexibles se pueden determinar la longitud de su contorno, de nuevo, las operaciones a realizar son más elaboradas y los resultados menos exactos.
Metros cuadrados que cuentan menos: terrazas, porches y patios
Todos los espacios incluidos en el interior de una vivienda computan como metros construidos y útiles. Sin embargo, existe un tratamiento especial para todos aquellos que no están cubiertos (patios y terrazas) o que, estándolo, carecen de paredes y cerramientos. Estos ámbitos, pese a que tengan una superficie real medible, a afectos de cómputo legal, se repercuten sólo al 50%. Eso quiere decir que si, por ejemplo, una vivienda tiene un pequeño patio interior de 10 metros cuadrados, en lo referente al cómputo, se considerará que solo mide 5 metros cuadrados.
Metros cuadrados de las zonas comunes
Los portales, pasillos, escaleras, rellanos, cuartos de instalaciones, piscinas… son ámbitos que, pese a que no se integran en el espacio interior de las viviendas, sí pertenecen, en parte, a cada uno de los inmuebles que componen el bloque.
A cada vivienda, dentro de la comunidad, se le asigna una cantidad de metros cuadrados de espacios comunes determinados en función de un coeficiente de reparto. Este se establece en base al tamaño de la vivienda y el número de propiedades totales en que repartir las citadas zonas comunes. De esta manera, a un piso de 50 metros cuadrados se le asignarán menos metros de zonas comunes que a uno de 150.
Este cálculo, de nuevo, es más complejo, ya que hay que tener calculados con total exactitud los metros reales de todos los inmuebles del bloque. No obstante, de solicitar, como hemos dicho antes, una nota simple al Catastro de la Propiedad, en la respuesta que la administración nos dé se incluirán tanto los metros de zonas comunes como, de existir, los correspondientes al garaje y/o cochera que se tenga en propiedad.
Cuántos metros cuadrados tiene un piso medio
Aunque es difícil dar una respuesta única, sí se pueden aportar ciertos datos en base a las normativas de Vivienda de Protección Oficial (VPO) que, pese a variar en función de la Comunidad Autónoma elegida, sirven de baremo de mínimos en lo que a medidas y superficies de una vivienda se refiere.
Por ejemplo, la normativa andaluza, establece que la superficie mínima que una vivienda ha de tener en la comunidad para recibir el certificado de habitabilidad es de 25 metros cuadrados, excluidos los servicios comunes, y que, en el caso de viviendas ocupadas por más de una persona, el espacio mínimo asociado a cada habitante ha de ser de, al menos, 14 metros cuadrados.
Por otro lado, por norma general, se asume que las medidas mínimas que han de tener las estancias de una vivienda de nueva construcción serán siempre iguales o superiores a las siguientes:
- Dormitorio de una cama: 8’00 metros cuadrados.
- Dormitorio de dos camas: 10’00 metros cuadrados.
- Sala de estar: 9’00 metros cuadrados.
- Cocina: 6’00 metros cuadrados.
- Aseo: 1’50 metros cuadrados.
- Baño: 3’00 metros cuadrados.
- Cocina y comedor: 12’00 metros cuadrados.
- Salón con zona para comer: 16’00 metros cuadrados.
- Salón con cocina integrada: 18’00 metros cuadrados.
